作者：投拓江湖

來源：投拓江湖（ID：toutuoJH）

收并購項(xiàng)目不好談，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)太多了，為了創(chuàng)新交易架構(gòu)，很多人搬出了SPV，大肆運(yùn)用其風(fēng)險(xiǎn)隔離的作用，張口閉口必談SPV，感覺一下子找到了靈丹妙藥。那么SPV究竟能不能解決收并購項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)，阻斷一些潛在的風(fēng)險(xiǎn)因素，本文就這個(gè)問題著重講一下。

概念

SPV，英文全稱是specialpurpose vehicle，中文意思翻譯過來就是特殊項(xiàng)目實(shí)體的意思。其含義是，房地產(chǎn)公司為了實(shí)現(xiàn)某種并購的特殊目的設(shè)立的，達(dá)成某種交易性的公司。因此，大家不要把SPV看得太深?yuàn)W，太神圣，它實(shí)際上就是一種公司和其背后的一些交易操作的集合。

SPV在我國目前的公司法和民法中并未有專門的規(guī)定，僅僅限于一些政府的部門規(guī)章中，比較零散。目前在實(shí)操中，SPV用得比較多的是PPP項(xiàng)目和資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)，主要功能在于將項(xiàng)目本身風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)營、融資行為隔離開來。

因?yàn)镾PV交易架構(gòu)，具有設(shè)立簡單，操作便捷，隔斷部分交易風(fēng)險(xiǎn)，降低稅負(fù)，成本較低等效果，在房地產(chǎn)領(lǐng)域也被越來越廣泛運(yùn)用起來。雖然開口閉口都是SPV，但很多人并不知道其真正的運(yùn)用場景，存在被錯(cuò)誤理解的情形。

舉個(gè)例子，深入了解一下SPV

A公司是一家產(chǎn)業(yè)公司，有某地方政府急需引進(jìn)的高端產(chǎn)業(yè)，一直在與當(dāng)?shù)卣⒄務(wù)猩桃Y的事宜。除了基本的產(chǎn)業(yè)補(bǔ)貼，稅收返還等優(yōu)惠外，還可以獲得配套的住宅用地。但是當(dāng)?shù)卣哂幸?guī)定，拿地后的項(xiàng)目公司在5年以內(nèi)，不得進(jìn)行任何的股權(quán)變更，因此直接轉(zhuǎn)讓股權(quán)達(dá)到變相賣地的操作思路行不通。

后來A公司換個(gè)思路，先成立一家投資公司B公司，再在B公司名下成立一家全資子公司C公司，其中C公司為A公司的孫子公司，拿地時(shí)由C公司去競拍，土地也確權(quán)在C公司名下。如果后期潛在買家需要在A公司的手里收購該土地項(xiàng)目，可以收購B公司的全部或者部分股權(quán)，從而達(dá)到間接持有C公司土地項(xiàng)目的目的。

這個(gè)案例中，為了完成項(xiàng)目出讓設(shè)立的B公司，在土地完成并購前，是不會(huì)從事任何實(shí)質(zhì)性的經(jīng)營活動(dòng)，以及其他無關(guān)的經(jīng)營業(yè)務(wù)的。B公司的性質(zhì)，實(shí)際上就是SPV，也就是所謂的夾層設(shè)計(jì)。

SPV的優(yōu)勢是顯而易見的

其一、可以避免案例中，因?yàn)榈胤秸叩南拗疲鴮?dǎo)致項(xiàng)目無法完成交易。隨著土拍市場競爭越來越激烈，土拍的門檻越來越高，現(xiàn)在不管是產(chǎn)業(yè)勾地項(xiàng)目，還是競自持配件的項(xiàng)目，甚至一些常規(guī)的招拍掛項(xiàng)目，都會(huì)涉及更加嚴(yán)格的項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓限制。而SPV則繞開了這一限制，因?yàn)樵诠蓹?quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，應(yīng)當(dāng)辦理工商登記變更，工商部門也會(huì)重點(diǎn)進(jìn)行審查。

其二、避免被認(rèn)定為土地轉(zhuǎn)讓。項(xiàng)目公司的股權(quán)轉(zhuǎn)讓，是否應(yīng)當(dāng)視同土地的轉(zhuǎn)讓，目前在稅務(wù)界仍然存在爭議，在個(gè)別地區(qū)，甚至是被直接認(rèn)定為土地交易的。如果被認(rèn)定為是土地交易，那么必將被稅務(wù)部門作為稽查重點(diǎn)，現(xiàn)在都是信息聯(lián)網(wǎng)，也就會(huì)涉及到增值稅、土增稅等稅負(fù)較重的稅種繳納問題。而SPV則避開了這一點(diǎn)，因?yàn)榻灰椎膶ο笫窍乱患?jí)公司的股權(quán)，并不直接涉及交易土地，更不會(huì)被認(rèn)定為土地交易而課稅。

其三、隔離債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。如果收購的項(xiàng)目，存在較多的或有債務(wù)，利用目前的盡職調(diào)查手段，仍然不能排除全部的交易風(fēng)險(xiǎn)，這種就會(huì)波及到母公司。通過設(shè)立全資的子公司SPV，用SPV去收購項(xiàng)目，一旦項(xiàng)目爆發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，只需要以SPV公司的財(cái)產(chǎn)為限，承擔(dān)有限責(zé)任即可，不會(huì)波及到集團(tuán)公司。

雖然有這么多優(yōu)勢，但是SPV在收并購項(xiàng)目中的運(yùn)用空間并不大。

首先來講，從被收購方的角度講，需要有一定的前瞻性，在拿地之初就前置性設(shè)置SPV公司，以便后期出售項(xiàng)目。很多二手地塊所在的項(xiàng)目公司，上面大多是被母公司控股的，而且母公司是控股多個(gè)項(xiàng)目公司，甚至還有其他業(yè)務(wù)板塊的公司。因?yàn)镾PV交易架構(gòu)，對公司的清潔性有很高的要求，最好是不要有任何實(shí)質(zhì)的經(jīng)營行為，不然后期收購還需要進(jìn)行資產(chǎn)剝離，相關(guān)業(yè)務(wù)的清理，稅務(wù)的清算，勢必大大增加交易的難度。

如此一來，正常的操作步驟上是，需要先成立新的SPV，再把項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)給SPV公司，然后再把SPV賣給收購。這個(gè)操作過程有兩次股權(quán)交易，會(huì)有兩次稅務(wù)清算，會(huì)增加稅負(fù)，而且操作時(shí)間和難度會(huì)加大，甚至不如直接轉(zhuǎn)讓股權(quán)給收購方。

其次，隔斷風(fēng)險(xiǎn)的作用，聊勝于無?，F(xiàn)在很多地產(chǎn)公司，至少都是施行集團(tuán)-區(qū)域子公司-項(xiàng)目公司三級(jí)架構(gòu)，收并購項(xiàng)目一般都是用區(qū)域公司下面的項(xiàng)目公司去操作，風(fēng)險(xiǎn)大多都控制在了項(xiàng)目公司范圍內(nèi)，這實(shí)質(zhì)上已經(jīng)是等同于SPV的模式。

收并購項(xiàng)目，公司是會(huì)有大筆的資金投入的，公司投資的目標(biāo)，是要保證這筆收并購項(xiàng)目所有投入資金的安全，而不是退而求其次，只要債務(wù)不牽連母公司。因此SPV，并不能有效解決收并購項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)本身，只能阻斷風(fēng)險(xiǎn)波及到母公司，只是一個(gè)治標(biāo)不治本的做法。一旦項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)暴發(fā)，投資一樣還是打水漂了。

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原標(biāo)題： 搞個(gè)SPV，并購就能規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)？