租賃權(quán)，又稱“使用收益權(quán)”。是指承租人依照財(cái)產(chǎn)租賃合同，在租賃物交付后，對(duì)租賃物所享有的為使用收益目的所必要的占有權(quán)利的總稱。租賃權(quán)作為一種債權(quán)，但卻受到了“物權(quán)化”的特殊保護(hù)。究其根本原因是在于保護(hù)弱者，但我國(guó)法律卻未對(duì)其“公示性”有所規(guī)定。執(zhí)行程序中正確地認(rèn)定與處理租賃權(quán)，對(duì)于推進(jìn)執(zhí)行程序具有重要的意義。

基于租賃合同，承租人享有兩種權(quán)利：一是要求出租人交付租賃物的權(quán)利；二是占有租賃物后，對(duì)租賃物的占有使用權(quán)。前一種是債權(quán)性的權(quán)利，適用債權(quán)的相對(duì)性及平等原則；后一種權(quán)利因具備“占有”這一公示性表征，使之產(chǎn)生“物權(quán)化”的特殊保護(hù)。

2.公示

我國(guó)尚未明確租賃權(quán)的公示，但是《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》強(qiáng)調(diào)了“占有”對(duì)于租賃權(quán)的意義。該司法解釋第六條規(guī)定，就同一房屋存在數(shù)份有效租賃合同，承租人均主張履行的情況下，人民法院按照占有、登記、合同成立在先的順序確定優(yōu)先履行的承租人。該規(guī)定明確了占有人在“一物多租”情況下的優(yōu)先權(quán)，其關(guān)于“占有”的強(qiáng)調(diào)對(duì)于租賃權(quán)的認(rèn)定具有重要參照價(jià)值。

外國(guó)法律對(duì)租賃權(quán)的公示規(guī)定也各不相同。如德國(guó)要求租賃權(quán)需占有；日本、法國(guó)、瑞士等國(guó)家要求租賃權(quán)需進(jìn)行登記。

1.租賃與抵押競(jìng)合

《民法典》第四百零五條明確規(guī)定：抵押權(quán)設(shè)立前，抵押財(cái)產(chǎn)已經(jīng)出租并轉(zhuǎn)移占有的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。但適用該法條需要注意租賃權(quán)與抵押權(quán)發(fā)生對(duì)抗效力的時(shí)間點(diǎn)。本法條將對(duì)抗租賃權(quán)的范圍限制于“抵押權(quán)設(shè)立前”，所以抵押權(quán)產(chǎn)生對(duì)抗性的時(shí)間點(diǎn)為“登記時(shí)”。若僅僅是在抵押合同簽訂時(shí)，便不發(fā)生對(duì)抗效力。

2.查封物上的租賃

對(duì)于租賃權(quán)成立在前、查封在后的情況，處理方法同前述執(zhí)行程序中對(duì)于租賃權(quán)的一般處理原則?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》（以下簡(jiǎn)稱《查封規(guī)定》）第二十四條規(guī)定：“被執(zhí)行人就已經(jīng)查封、扣押、凍結(jié)的財(cái)產(chǎn)所作的移轉(zhuǎn)、設(shè)定權(quán)利負(fù)擔(dān)或者其他有礙執(zhí)行的行為，不得對(duì)抗申請(qǐng)執(zhí)行人。”該規(guī)定沒有否認(rèn)處分行為的效力，同時(shí)又承認(rèn)了查封效力的優(yōu)先性，被認(rèn)為確立了查封的相對(duì)效力。山東省高級(jí)人民法院曾就查封物上租賃關(guān)系的處理問題請(qǐng)示最高人民法院，最高人民法院的答復(fù)要點(diǎn)為：“被執(zhí)行人與第三人簽訂的租賃合同，并不當(dāng)然無效，只是不得對(duì)抗申請(qǐng)執(zhí)行人。第三人依據(jù)租賃合同占有查封物的，人民法院可以解除其占有，但不應(yīng)當(dāng)在裁定中直接宣布租賃合同無效或解除租賃合同?！痹摯饛?fù)堅(jiān)持了查封的相對(duì)效力，僅在危及查封目的的范圍內(nèi)，排除了租賃的效力，較好地兼顧了相關(guān)權(quán)利主體的利益。