作者：桿姐

來源：杠桿地產(chǎn)（ID：Property-Market）

預(yù)料之中，房地產(chǎn)行業(yè)慘到不行，也就是轉(zhuǎn)折。

央行貨幣政策委員會2021年第三季度（總第94次）例會于9月24日在北京召開。

9月27日傍晚，會議通稿發(fā)布。

其中，最受外界關(guān)注的，莫過于：

維護(hù)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，維護(hù)住房消費者的合法權(quán)益。

“雙維護(hù)”表態(tài)，意味著政策微調(diào)基本確定。對照此前貨幣政策季度例會的措辭，和此后的政策舉措，杠桿地產(chǎn)逐字逐句重點分析。

1、對宏觀形勢的判斷，有微妙變化。二季度的貨幣政策例會后，杠桿地產(chǎn)寫了個文章《央行信號：重回寬松？很多人都想錯了！》（6月29日），后來如我們所見，針對房地產(chǎn)行業(yè)，無論地產(chǎn)公司還是住房按揭貸款的資金，都是從緊的。

三季度貨幣政策例會釋放了什么信號，大趨勢會如何？我們看宏觀表述判斷。

會議通稿和二季度一樣，還是5部分。前2段落的寒暄，杠桿地產(chǎn)就不多談。

我們看第三部分。財聯(lián)社和二季度的措辭進(jìn)行了對照，對照看明顯可以發(fā)現(xiàn)，對形勢的判斷，有微妙變化。

會議指出，當(dāng)前全球疫情仍在持續(xù)演變，外部環(huán)境更趨嚴(yán)峻復(fù)雜，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)恢復(fù)仍然不穩(wěn)固、不均衡。

如下圖，三季度的例會對外部環(huán)境、國內(nèi)的判斷，相對二季度樂觀值有一定下降。

圖表來源|財聯(lián)社（特此感謝）

任何決策，都來自于基本的形勢判斷，這個判斷意味著，經(jīng)濟(jì)政策、貨幣政策，必然都會做一定的改變。

其中，自然也包括對房地產(chǎn)行業(yè)的影響。

2、四季度、2022年初，會更加重視經(jīng)濟(jì)，且政策有連續(xù)性。我們還是看措辭，除了強調(diào)二季度的“搞好跨周期政策設(shè)計”，增加了“統(tǒng)籌做好今明兩年宏觀政策銜接”。

比如近期，多省拉閘限電，這對經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇、增長，毫無疑問是逆風(fēng)。我的朋友杠桿游戲?qū)懥藗€文章，《東北民用電都限，到底怎么了？全國用電地圖簡析》（9月27日），原因很復(fù)雜，至少不是簡單的大棋論。

國際承諾、“能耗雙控”壓力猶在，煤炭價格擺在這里，怎么辦？

如果這一輪拉閘限電持續(xù)至四季度中后期，樓市降溫一直持續(xù)，拖累經(jīng)濟(jì)下行的程度可以想見。

東吳證券做了4個嚴(yán)重程度的假設(shè)，如下圖。

圖表來源|東吳證券（特此感謝）

經(jīng)過測算，最嚴(yán)重的情形下，這對4季度、全年會造成不低的影響。

一方面，我們要避免這樣的情況出現(xiàn)，另一方面，四季度、2022年初顯然會更加重視經(jīng)濟(jì)。

在杠桿地產(chǎn)看來，“統(tǒng)籌做好今明兩年宏觀政策銜接”，這句話的含義是4季度的舉措，會延續(xù)到2022年1季度，甚至2022年3月份之后。

3、貨幣相對寬松周期開啟。措辭最大的變化是，增加了“增強信貸總量增長的穩(wěn)定性”，不要小看這一增加，這意味著央行總體傾向于要向市場投放需求。雖然其他“匹配”、“穩(wěn)定”的措辭還在。

漢語言博大精深的。

變化已經(jīng)開始。

首先，杠桿地產(chǎn)看央行的公開操作，9月27日，央行以利率招標(biāo)方式開展了1000億元逆回購操作，中標(biāo)利率分別維持前值。由于當(dāng)日無逆回購到期，人民銀行實現(xiàn)凈投放1000億元。

而此前LPR 按兵不動同時，央行加大逆回購?fù)斗牛?月20-26日這周，央行共投放 3600億元逆回購。

圖表來源|國海證券（特此感謝）

除此之外，央行續(xù)作700億國庫現(xiàn)金存款到期，

全口徑公開市場操作實現(xiàn)凈投放3200億元。

我們可以看，過去一段時間的公開操作、投放頻次。

圖表來源|華泰期貨（特此感謝）

于此，我們可以判斷，新一輪的貨幣相對寬松周期，可能要開始了。

此前，杠桿地產(chǎn)也研判過，四季度降準(zhǔn)的概率較大。央行通過各種手段，向市場釋放更多流動性的基本判斷，應(yīng)該是成立的。

若此，單從央行層面，在4季度、2022年1季度，調(diào)整貨幣政策支持經(jīng)濟(jì)和就業(yè)，會收到一些效果。

4、房地產(chǎn)“雙維護(hù)”的正確解讀。三季度例會提到：

維護(hù)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，維護(hù)住房消費者的合法權(quán)益……

平安證券認(rèn)為，央行罕見發(fā)聲，融資端緩和或成可能。對此，杠桿地產(chǎn)非常認(rèn)同，翻譯一下就是，央行要使用貨幣政策，一方面允許增加投入地產(chǎn)的資金量、一方面合理的利率，確保樓市不太涼，和剛需的基本需求。

此前，我門看到房地產(chǎn)限貸、放款緩慢，一些剛需被誤傷。

同時，嚴(yán)厲政策之下，第二輪集中拍地多地流拍、底價成交大幅增加。

無論投資、銷售下行，還是房企拿地意愿下降、亦或是信用風(fēng)險的擔(dān)憂，都會影響經(jīng)濟(jì)、就業(yè)。這是央行和官方部門不希望的，底線就是起碼不拖累經(jīng)濟(jì)。

圖表來源|國盛證券（特此感謝）

政策做一定的微調(diào)，有必要。

可以設(shè)想，央行的政策思路，一方面保證房企杠桿不越三道紅線的合理融資，一方面一定程度放寬住房按揭貸款和縮短放款時間，提速房企回款速度。

此前《經(jīng)濟(jì)參考報》談到某會上，央行提到明年的貸款額度今年給一部分。

綜合來看，房地產(chǎn)最困難的日子正在見底。

但至少目前為止，看不出任何刺激樓市的意思，這應(yīng)該是對“雙維護(hù)”正確的解讀。

5、央行是否降息？這個問題很重要，因為一旦降息、降準(zhǔn)，輪番上，怎么都是利好樓市的。過去每一次都沒有例外，杠桿地產(chǎn)特別要強調(diào)。

我們看到美國9月議息會議后，貨幣政策調(diào)整板上釘釘。詳見我朋友杠桿游戲《美國將轉(zhuǎn)向！對我國樓市、股市會造成什么影響？》（9月23日）。

我看法也是，我國貨幣政策“以我為主”概率極大。這個表述央行主要領(lǐng)導(dǎo)常說，上一次美國加息、縮表周期我們也是這么做的。

這一回有一個背景，地產(chǎn)總體趨嚴(yán)，各項杠桿率在控制并回落。因此，如果貨幣政策開啟反向操作，如此次國常會所言“做好預(yù)調(diào)微調(diào)和跨周期調(diào)節(jié)，加強財政、金融、就業(yè)政策聯(lián)動，穩(wěn)定市場合理預(yù)期”——貨幣政策的聯(lián)動，是應(yīng)有之義。

圖表來源|中泰證券（特此感謝）

一方面房地產(chǎn)趨嚴(yán)、地方債控制，另一方面貨幣政策的逆向操作，有利于推動實體企業(yè)融資成本下降，刺激其投資和擴(kuò)大生產(chǎn)。

最新9月LPR（貸款市場報價利率）依舊沒有調(diào)整，已經(jīng)連續(xù)17個月未動。

部分人士有些失望，希望降息。杠桿地產(chǎn)一直的觀點，其實直接降息與否暫時沒到必須的地步。

從上一輪周期經(jīng)驗看，降準(zhǔn)打頭陣，年中已經(jīng)這么操作。

降息和平滑企業(yè)利息負(fù)擔(dān)，辦法還有很多。

注：文章為作者獨立觀點，不代表資產(chǎn)界立場。

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原標(biāo)題： 房地產(chǎn)“雙維護(hù)”！央行罕見發(fā)聲