聯合資信 作者：工商評級二部 羅星馳
來源：聯合資信
摘要
2026年政府工作報告將房地產相關內容置于“加強重點領域風險防范化解和安全能力建設”部分，明確提出“著力穩定房地產市場”的總體定調。這一表述從過去的“止跌回穩”轉向“著力穩定”，標志著政策重心正從短期應急式的風險防范，過渡到構建市場長效穩定機制的新階段。隨著房地產市場進入L型筑底階段，穩定房地產市場已不再僅僅聚焦于資產價格的企穩，更體現在推動供需結構優化、提升產品與服務品質、促進保障房與商品房協同發展等更深層次的轉型之上。在此背景下，“控增量、去庫存、優供給”將成為2026年房地產供需結構調整的主要發力點，政府將在存量商品房盤活、住房公積金制度改革、保障性住房供給、城市更新高質量推進、“好房子”與“保交房”等方面持續提供政策支持。
正文
在2025年中央政治局會議定調“房地產市場止跌回穩”后，2026年政府工作報告（以下簡稱“報告”）對房地產的定調修改為“著力穩定房地產市場”。隨著房地產行業銷售降幅逐步收窄，市場正在進入L型筑底階段，穩定房地產市場不止體現在資產價格端，更體現在房地產發展新模式的推進，涵蓋供需結構優化、產品及服務品質提升、保障房與商品房協同發展等各個方面。
因城施策控增量、去庫存、優供給
點評：本次報告將住房供需結構改善總結為“控增量、去庫存、優供給”三個重要方面，通過供需兩端的共同發力，實現房地產價格企穩和市場健康發展。從需求端來看，去庫存仍是重中之重。截至2025年底，全國廣義住宅庫存去化周期1約為23個月，較2024年庫存去化周期26個月的高峰期相比，去庫存已取得一定成效，但整體庫存壓力依然較大。這表明市場出清仍在進行中，需求側的復蘇基礎尚不牢固。從供給端來看，土地市場呈現明顯的“縮量提質”趨勢。根據中指研究院數據，2025年全國300城住宅用地成交規劃建筑面積6.2億平方米，同比下降13.5%，整體土地供應規模縮減，但北京、上海、杭州、成都等城市推出較核心地段的低容積率優質項目，多次刷新地塊成交單價和成交總價記錄。展望2026年，房地產市場供需兩端分化與調整態勢預計將延續，核心城市將通過優化供地結構滿足改善性需求，而多數城市則需繼續以消化存量、控制新增為首要任務。
多渠道盤活存量商品房，鼓勵收購存量商品房重點用于保障性住房
點評：近兩年各地政府積極推進收購存量商品房用于保障性住房，但該項舉措的推進受地方財政壓力的制約，資金來源成為最大瓶頸。在2024年10月國務院出臺文件允許專項債券支持城市政府收購存量商品房用作保障性住房后，2025年專項債券已成為各地政府收購存量商品房的主要資金來源。此外，2025年政府工作報告提出要“拓寬保障性住房再貸款使用范圍”，該項政策于2025年7月正式出臺，并在全國多個城市加速落地，預計將為2026年各地的存量商品房收購提供進一步金融支持。政策工具箱的逐步完善，將推動存量商品房盤活進入實質性落地階段，既有助于存量商品房去化，也加速了保障性住房體系的構建。
深化住房公積金制度改革，激活需求，提升制度普惠性
點評：“深化住房公積金制度改革”首次被寫入政府工作報告，標志著這項基礎性制度的改革已從地方試點探索上升為國家層面的重點工作。自2025年初存量個人公積金貸款利率下調以來，全國多地密集調整住房公積金政策，提升貸款額度，放寬提取條件。2025年底召開的中央經濟工作會議明確提出深化住房公積金制度改革，為2026年的改革指明了方向。2026年初連云港、沈陽、廈門、福州等多個城市迅速響應，從繳存基數、貸款條件、提取流程等多方面繼續優化住房公積金制度。預計2026年住房公積金制度改革將在各城市加速落地，其方向將不僅是簡單的“擴面提額”，更可能涉及優化資金使用效率、探索跨城互認等更深層次的制度創新，以更好地發揮其支持合理住房需求的普惠性作用。
高質量推進城市更新，穩步實施城鎮老舊小區、城中村等改造
點評：與2025年政府工作報告“加力實施”的表述相比，2026年報告對城中村和城鎮老舊小區改造的表述調整為“穩步實施”，并定調“高質量推進城市更新”。這一措辭的變化反映出政策層面對城市更新節奏與質量的再平衡。當前，城市更新主要采用因城施策式管理，尚未構建起全國統一的標準體系，在政策完善性方面仍有一定提升空間。今年以來，北京、深圳等城市均在城市更新領域出臺了進一步的配套細則，旨在規范流程、明晰標準。此外，近兩年來城市更新“房票安置”試點加快推進，有效引導了被安置居民進入商品房市場，對于定向盤活存量商品房、打通更新與去庫存的循環起到了積極作用。
有序推動安全舒適綠色智慧的“好房子”建設，實施房屋品質提升工程和物業服務質量提升行動
點評：本次政府工作報告將“物業服務質量提升”與“房屋品質提升工程”共同納入“好房子”的涵蓋范圍，顯著提升了物業服務的重要性。長期以來，物業服務作為房地產的附屬環節，對開發商的利潤貢獻相對有限，但對居住品質有重要影響。根據克而瑞數據，2025年全國商品住宅一二手成交總量同比基本持平，但二手住宅成交占比持續上升，剛需剛改客群大量流向二手房，一手房以改善客群為主。隨著客群結構的變化，降價對于改善性一手房的促銷效果相對有限，產品力的重要性更加凸顯，這也將促使開發商更加重視房屋品質和物業服務質量的提升。
進一步發揮“保交房”的白名單制度作用，防范債務違約風險
點評：自2024年房地產融資協調機制建立以來，房地產項目“白名單”制度持續優化，逐步演變為保障項目交付、防范風險的長效機制。2026年初，“白名單”項目貸款政策進一步放寬，貸款展期期限上限延長至5年，為房企提供了更充裕的資金周轉空間，有助于防范債務違約風險。此外，金融監管總局于2026年監管工作會議中明確推動房地產融資協調機制常態化運行，融資協調機制也將成為房地產發展新模式的重要組成部分。
總體看，2026年政府工作報告對房地產的定調，體現了在“穩”字當頭下的深層轉型。政策不再單純追求市場數據的短期表現，而是致力于通過供需兩端的結構性改革、基礎性制度的完善以及新模式的加速構建，為房地產市場的長期健康發展筑牢根基。
[1]廣義庫存去化周期=（累計新開工面積-累計銷售面積）/近12個月移動平均銷售面積。
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