作者：Osyth

來源：資產界

2026年7月，張欣名下家族辦公室Seven Valleys完成了對紐約上東區第六宗地塊的收購。

六塊相鄰地塊的拼圖全部落位，總投入接近7600萬美元，原估值約1.3億美元，差不多是六折拿下的。

原主人HFZ Capital因欺詐指控和訴訟破產倒閉，地塊被貸款方W Financial接手后轉手賣出。

標的在紐約上東區東79街與列克星敦大道交叉口，距中央公園不到500米，全美最頂級的富人區之一。

操盤這筆交易的是潘氏家族辦公室Seven Valleys旗下的地產子公司Closer Properties。

這個家辦管理資產規模超過50億美元，不良地產一直是其重要的配置方向。

潘石屹夫婦的計劃很明確：拆除現有老舊建筑，原址重建一棟底層商業、上層豪華公寓的大樓。

買入、拆除、重建、出售，全鏈條操作，從“包租公”變為“開發商”。

重建預算預計在3000萬到5000萬美元之間，建成后估值在1.5億到2億美元區間，潛在利潤率在30%到50%之間。

生意本身的結構無可挑剔，但一個繞不開的問題是：這筆錢，從哪來的？

01

370億套現路，中國賺錢美國花

要回答這個問題，得把時間線拉回到2007年。

那一年，SOHO中國在香港上市，成了當年最大的商業地產IPO。

那時候，潘石屹被稱為“前衛的地產商”，張欣則是“建設北京的女人”。

SOHO系列的寫字樓和商鋪在北京、上海鋪開，賣得很好。

散售模式下，煤老板們一層一層地買，潘石屹快速回籠資金。

轉折發生在2012年。

SOHO中國收入見頂，公司從散售轉向自持收租。

與此同時另一條線也開始并行運轉：出售資產。

2014年起，望京SOHO部分物業、SOHO復興廣場、外灘金融中心，加上京滬13個辦公物業資產包，一個一個出手。

到2019年非核心資產基本清空，累計套現約370億元。

但潘石屹并沒有停下來的意思，他手里還剩SOHO中國最值錢的家底，北京和上海核心地段的八棟物業，業內俗稱"八大金剛"（北京的前門大街、望京SOHO、光華路SOHO II、麗澤SOHO，以及上海的SOHO復興廣場、外灘SOHO、SOHO天山廣場、古北SOHO）如果連這八棟都要出手，那就不是調整資產結構，而是一次徹底的退場。

接下來的動作也說明，他確實打算清倉。

2020年，黑石集團拋出約40億美元的整體收購方案，報價每股6港元。

到2021年夏天，報價降至每股5港元，總價超過236億港元。

潘石屹夫婦準備借此機會，一次性清空SOHO中國的全部股權。

然而，同年8月，市場監管總局對這起收購立案審查。

9月，交易正式宣告破裂。

黑石沒買成，潘石屹卻沒有停下來。

通過持續散售物業，累計回籠資金超過300億元，到最后完全退出時，SOHO中國市值僅剩二十多億港元，較歷史高點跌去超過90%。

這些錢主要來自中國商業地產的黃金時代，等國內進入調整期，他們選擇將資產變現，轉向美國布局。

實際上這條線比SOHO中國的出售啟動得更早：2011年7億美元買下曼哈頓港務局長途巴士站辦公大樓，2012年6億美元收購公園大道廣場49%股權，2013年聯手巴西Safra家族以14億美元拿下通用汽車大廈40%股權。

加上這次上東區的六塊地，美國地產版圖已從持有收租延伸到自主開發重建。

錢是在中國賺的，利潤投向了美國。

02

小業主月虧4萬，大股東套現離場

潘石屹夫婦的操作符合商業邏輯，這一點沒有爭議。

真正值得追問的是：他們套現離場之后，誰留了下來？

先看散售商鋪的小業主。

SOHO中國的散售模式，本質是把商業物業切割成小單元，賣給個人投資者。

銷售時承諾“凈租金肯定可以達到每天10元/平米”，足以覆蓋貸款。

但實際交付后，商鋪空置率遠超預期。

望京SOHO塔二商業區，開業時只有大約十分之一的店鋪在營業；銀河SOHO開業率不到兩成。

有業主花700萬買了300平米商鋪，每月虧損4萬，物業空置兩年，累計虧損超過120萬。

有企業花1700多萬購入物業，多數時間閑置，不僅沒有收益，還要倒貼利息和物業費。

散售模式讓潘石屹在最高點快速回籠了資金，卻把統一運營、招商管理的風險全部轉嫁給了沒有專業能力的小業主。

再看二級市場的股東。

SOHO中國從上市時的明星IPO，到最終市值縮水超過90%。

那些在IPO和后續年份買入股票的中小投資者，承受了股價從高位一路下墜的全部損失。

黑石收購方案破裂后，股價進一步暴跌，那本是很多中小投資者期待的退出機會，最終落空。

租金回報率不到3%，物業經營持續虧損。

SOHO中國官網上至今還寫著“為城市創造價值”，但這些年為中小業主和股東創造了什么，數字已經給出了答案。

03

歸隱國際圈層，解鎖跨代財富的松弛人生

那么，套現三百多億后，潘石屹和張欣現在過著什么樣的生活？

兩人早已卸下SOHO中國的日常管理，身份轉換為家族辦公室的幕后操盤手。

日常收入來自信托收益和旗下物業的租金，曼哈頓大樓的租戶包括貝萊德這樣的機構，租金賬單穩定地匯入Seven Valleys的賬戶。

用他們自己的話說，現在是“做自己想做的事”。

想做的事分布在兩個領域：攝影和電影。

潘石屹和兒子潘讓都是攝影師，各自運營著個人攝影網站，鏡頭對準的是紐約的街頭和旅途中的風景。

2024年美網決賽，央視鏡頭在看臺上捕捉到了潘石屹的身影。

他已經常住紐約，上東區的一棟聯排別墅是他們的日常居所。

看音樂會、出席私人晚宴、參加慈善活動，這是這對夫婦的社交日常。

張欣則更為活躍。

她以Closer的廠牌重新回到了開發商的角色，有人用“回馬槍”來形容這個動作。

就在外界以為她告別了房地產時，她以獨立開發者的身份重新出現。

但她的版圖遠不止地產。

2010年，張欣出演了電影《華爾街2：金錢永不眠》，此后她逐步深入影視投資領域，成為圣丹斯、多倫多、戛納電影節的常客。

她投資的《僧侶與槍》代表不丹角逐奧斯卡最佳國際影片，入圍了多個A類電影節。

她投資的流媒體平臺MUBI專注藝術電影，在影迷圈有穩定的口碑。

2024年，一部關于馬斯克與特朗普的紀錄片《待爆》進入了她的投資清單。

她還以“中國貧困學生獎學金”的名義向哈佛大學捐款1500萬美元。

這筆捐款的受益對象寫的是“中國貧困學生”，但張欣本人的公開解釋是，這是為包括自己兒子在內的中國學生爭取進入哈佛的機會——她的兒子確實就讀于哈佛。

在紐約，這對夫婦的生活半徑覆蓋了上東區的文化圈、好萊塢的制片圈，以及曼哈頓的金融圈。

他們不再需要面對散售小業主的維權，不需要回應股價下跌的質疑，不需要解釋SOHO中國為什么租金回報率不到3%。

那些問題，已經留在了北京。

尾聲

2026年7月的這筆紐約上東區收購，生意結構確實漂亮。

五折拿地、全鏈條操作、核心區位重建，如果這是一本不良資產投資的教科書案例，它幾乎可以打滿分。

但教科書不會告訴你的是：用來抄底的子彈，來自一群每月虧損4萬的小業主、一群市值縮水90%的散戶股東、一個從百億市值跌到二十億港元的上市公司。

而抄完底的人，正住在上東區的聯排別墅里，看音樂會、投電影、拍紐約的街頭。

當一個企業家把主要精力從本土市場轉向海外，把核心資產從國內轉移出去，那些曾經信任他的投資者，不是被“周期”淘汰的，是被信息不對稱淘汰的。

上東區的夕陽很好看，只是很少有人問，看夕陽的錢，是從哪里來的。

*添加主編微信：wjki200921領資料進特殊資產投資處置交流群

注：文章為作者獨立觀點，不代表資產界立場。

題圖來自 Pexels，基于 CC0 協議

本文由“資產界”投稿資產界，并經資產界編輯發布。版權歸原作者所有，未經授權，請勿轉載，謝謝！

原標題： 356億！潘石屹夫婦在美國抄底不良地產