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作者：資產界
來源：資產界
金科中心項目資產招商推介
【區位優勢】
本次招商資產金科中心項目，位于照母山板塊的金州商圈。金州商圈規模位居重慶第二，2017 年重慶市商務委將其規劃為重慶核心商圈之一；2021 年重慶入選首批國際消費中心培育城市；2025 年重慶國際消費中心城市培育建設工作領導小組將其規劃為十大城市核心商圈之一。
金州商圈以重慶兩江新區三軌換乘地鐵站重光站為中心，以 2 公里為半徑，連通金開、金州、金渝三條重要交通脈絡，輻射兩江新區七大功能中心，商業商務體量超 200 萬方，匯聚大型商業綜合體、特色開放街區、5A 甲級寫字樓等商業形態，融合高端零售、國際餐飲、體驗消費、商務辦公、星級酒店等多元業態。
金州商圈所處的照母山板塊常駐人口 50 萬，年輕人群占比高、購買力強，年輕品質家庭為消費主力，消費實力強勁、需求旺盛。該商圈區位優越，定位高品質生活示范區新地標，輻射全市乃至成渝地區雙城經濟圈中高端消費客群。
【招商資產情況】
金科中心項目地處金州商圈核心區域，緊鄰三軌換乘地鐵站重光站和光環購物中心，項目總體量超 45 萬方，由金科總部寫字樓、金科悅 FUN 商業街、甲級商用寫字樓、金科超五星級大酒店 JK Hotel、金科美寓、紅星美凱龍至尊 Mall 五大部分組成，是集行政辦公、公共文化、生活休閑、商業娛樂、文化創意于一體的商業商務綜合體。
本次招商資產為金科中心項目 1 號樓、8 號樓、9 號樓，面積合計 147696 平方米，以及 114489.62 平方米地下車庫（2620個）。
【租賃情況】
本次招商資產產權人為重慶金科中俊房地產開發有限公司（以下簡稱 “中俊公司”），目前由中俊公司委托金科商業統一招租和運營管理，金科服務提供物業管理服務（物管費每月 4 元 /㎡）。
1 號樓：基本滿租，分酒店與零星商業兩部分。酒店由金科大酒店整體租賃，承租面積約 6 萬方，月租金約 47 元 /㎡，年租金約 3300 萬元；2021 年 9 月金科大酒店開業，有 308 間房間，定位豪華型酒店。商業部分出租面積約 0.1 萬方，月租金 100-300 元 /㎡，年租金約 180 萬元。
8 號樓：基本滿租，租賃分散，主要租戶為西部峰匯（企業辦公）、亞朵酒店。1-2 樓月租金 80-100 元 /㎡，3-4 樓月租金 40-60 元 /㎡；高樓層月租金 10-30 元 /㎡，整體年租金預估 800-1100 萬。
9 號樓：出租率較高，為金科總部所在地，主要租給金科系公司辦公，承租面積約 3.8 萬方，月租金 50 元 /㎡，年租金約 2280 萬；低樓層分散出租商業，出租面積約 0.4 萬方，臨街層月租金 160-300 元 /㎡，中低樓層月租金 70 元 /㎡，年租金約 480 萬元，另有約 0.9 萬方空置。
地下車庫：主要用于臨停，少量出租；臨停每小時 5 元，封頂 25 元；出租每月 10 元 /㎡。
整體來看，本次招商資產主要承租方為金科系公司，月租金單價約 50 元。雖產權人與主要承租方為關聯公司，但周邊寫字樓月租金單價一般在 50-70 元之間，當前租金水平處于合理區間。
【產權人情況】
產權人重慶金科中俊房地產開發有限公司，原系金科地產全資公司，金科地產重整后，該公司股權從金科地產剝離，注入償債信托資產包。截至 2025 年 9 月，公司總資產 30.3 億元，總負債 30.5 億元，凈資產 - 0.2 億元。
該公司除已完工的金科中心項目外，還是金科博翠未來項目開發單位，該項目為蔡家在建住宅項目，涉及保交樓。中俊公司 2024 年曾向法院申請破產重整，因金科博翠未來項目特殊性，法院未受理。總體來看，中俊公司未來清算或重整的可能性較低。
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