作者：觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體

來源：觀點(diǎn)（ID：guandianweixin）

未來充滿著未知和不確定性，萬科仍然想要繼續(xù)作出改變。“不貪婪、不恐懼”，則成為郁亮口中最新一個(gè)熱詞。

6月30日，萬科在深圳舉行了股東周年大會(huì)。

此前突然嚴(yán)峻的疫情，不僅讓會(huì)議從鹽田更換至福田，更是因應(yīng)防疫要求縮減規(guī)模。但在會(huì)議開始前兩小時(shí)，便有股東在簽到處排隊(duì)等待，會(huì)議開始時(shí)，現(xiàn)場百余位置已座無虛席。

股價(jià)、分紅、利潤向來是上市公司股東會(huì)上繞不開的話題。

此次，有大股東深圳地鐵為萬科站臺(tái)鼓勁，而萬科回應(yīng)股東們的重點(diǎn)似乎更聚焦在了“人”和“務(wù)”上。即人才、人事，以及經(jīng)營、服務(wù)。

回看2014年，萬科首次提出房地產(chǎn)進(jìn)入“白銀時(shí)代”。

彼時(shí)認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)歷了1998年至2013年這十幾年的增長后，進(jìn)入了一個(gè)市場逐漸成熟、規(guī)則逐漸清晰，但利潤開始下滑的階段。

六年后，郁亮再次向股東表示，在十九大“房住不炒，租購并舉”的背景下，加之三道紅線、雙集中的政策趨緊，行業(yè)過去的高利潤時(shí)代已經(jīng)結(jié)束。

根據(jù)財(cái)報(bào)，2020年萬科房地產(chǎn)及相關(guān)業(yè)務(wù)毛利率為22.6%，同比下降4.6個(gè)百分點(diǎn)。而在今年一季度報(bào)告中，萬科房地產(chǎn)開發(fā)毛利率低至16.1%，凈利率為2.07%。

“‘不貪婪、不恐懼’是我們始終把握的六個(gè)字?！庇袅吝@樣向股東闡述。

在他眼中，“不貪婪”指不貪戀過去高速增長的利潤，還包括以前習(xí)慣只用規(guī)模速度作為衡量企業(yè)成功的標(biāo)志。

實(shí)際上，房地產(chǎn)市場規(guī)模也逐漸到達(dá)天花板。統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截至2020年年底，全國商品房銷售面積為17.61億平米。但在剛剛發(fā)布的數(shù)據(jù)中，2021年1-5月，全國商品房銷售面積為6.64億平方米。

而在此前，2019、2018年該項(xiàng)數(shù)據(jù)分別為17.15億平方米、17.17億平方米。

根據(jù)研究報(bào)告顯示，中國上市房企規(guī)模持續(xù)增長，但增速放緩。2020年上市房企總資產(chǎn)均值為1577.89億元，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)收入均值為274.96億元，凈利潤均值為32.17億元。

除了利潤下滑之外，房企融資的渠道也有所限制，2020年出臺(tái)的三道紅線和涉房貸款上限新規(guī)，讓房企資金狀況陷入困境。近期亦有大、中、小各類房企不斷暴雷，發(fā)生流動(dòng)性危機(jī)。

常以“危機(jī)意識(shí)”驅(qū)動(dòng)的萬科，在當(dāng)行業(yè)面臨巨大挑戰(zhàn)之時(shí)，又始終最堅(jiān)定看好房地產(chǎn)是“永續(xù)的生意和永續(xù)的行業(yè)”。

“天下沒有做完的生意，只有沒做好的生意?！彪m行業(yè)傳統(tǒng)紅利不再，郁亮又指“不恐懼”。

他認(rèn)為，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)將越來越像制造業(yè)，而經(jīng)營服務(wù)類業(yè)務(wù)本質(zhì)上是內(nèi)容經(jīng)營的服務(wù)業(yè)，未來需要“通過勞動(dòng)掙加工制造和經(jīng)營服務(wù)的錢”。

對(duì)此，郁亮表示，萬科的開發(fā)業(yè)務(wù)和優(yōu)秀制造業(yè)相比存在明顯差距，同時(shí)經(jīng)營類業(yè)務(wù)向優(yōu)秀服務(wù)企業(yè)學(xué)習(xí)方面也存在很大發(fā)展空間。

差距有多大，就意味著改進(jìn)空間有多大。

萬科不斷思考房地產(chǎn)的發(fā)展邏輯和行業(yè)邊界，曾多次提及，公司要從以開發(fā)為主向開發(fā)、經(jīng)營、服務(wù)并重轉(zhuǎn)變，而且要從單一賽道轉(zhuǎn)向多元賽道。其中，商業(yè)板塊正是萬科押注的重點(diǎn)之一。

郁亮向在場股東承諾：“集團(tuán)之前已經(jīng)下定決心，今年特別明確，要加速轉(zhuǎn)型發(fā)展。”

新任印力總裁王海武首次亮相，吸引了不少投資者的目光。

而這源于萬科在6月23日剛剛完成一輪變動(dòng)，在組織架構(gòu)方面，改組開發(fā)經(jīng)營中心，區(qū)域由五個(gè)裂變成七個(gè)。人事調(diào)整方面，調(diào)整王海武、劉肖、張海三位高管，其中前者任萬科商業(yè)板塊、印力集團(tuán)總裁。

外界對(duì)王海武并不陌生，早前就賦予其“猛將”“少壯派”標(biāo)簽。據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，王海武執(zhí)掌萬科中西部區(qū)域時(shí)期，從2015年的345億元增長至2019年的1506億元，從萬科原四大區(qū)域墊底位置一躍升至第二。

根據(jù)2020年財(cái)報(bào)，印力運(yùn)營管理項(xiàng)目超100個(gè)，遍布全國50多個(gè)城市，資產(chǎn)規(guī)模近900億，管理面積近1000萬平方米。但報(bào)告期內(nèi)萬科開業(yè)商業(yè)營收僅有63億元，同比微增4.3%。其中，印力管理的商業(yè)項(xiàng)目營業(yè)收入42.2億元，同比下降了1.6%。

調(diào)任王海武至印力似乎印證了萬科轉(zhuǎn)型的決心，而市場上有傳此次王海武赴任印力是主動(dòng)請(qǐng)纓。

此次股東會(huì)上，他證實(shí)了這一說法：“已加入萬科18年，一直主要是在開發(fā)業(yè)務(wù)開展相關(guān)工作。此次是自己主動(dòng)申請(qǐng)去做商業(yè)業(yè)務(wù)、加入到印力團(tuán)隊(duì)。”

“少壯派”開辟新賽道，似乎符合萬科的人才策略。

郁亮在股東會(huì)上再次談及“人才”時(shí)提到有兩種渠道，其一便是內(nèi)部人才激發(fā)，即鼓勵(lì)優(yōu)秀干部、年輕人投入新的賽道，包括加大非開發(fā)類業(yè)務(wù)的跟投機(jī)制等一系列措施。另外一個(gè)人才渠道，則是來自外部的大江大海，即專業(yè)人才支持業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型發(fā)展。

所謂“管理紅利時(shí)代”，反映到萬科本身，還包括區(qū)域架構(gòu)的調(diào)整。

管理層對(duì)此解釋稱，根據(jù)市場的接近性、客戶的相近性等因素，劃小區(qū)域作戰(zhàn)單元為七個(gè)區(qū)域，即縮小人員管理半徑。這七個(gè)區(qū)域管理幅度合適，有利于做好產(chǎn)品和服務(wù)、精益運(yùn)營、發(fā)揮協(xié)同效應(yīng)。

郁亮強(qiáng)調(diào)：“近期的組織調(diào)整都是圍繞戰(zhàn)略而來的，不僅要基于戰(zhàn)略和組織的考慮，還要進(jìn)行事人匹配，根據(jù)事情來選合適的人才?！?/p>

而在萬科傳統(tǒng)的開發(fā)主業(yè)務(wù)上，似乎并沒有特別的改變。

祝九勝向股東透露，在首輪雙集中，萬科共拿了47塊地，可售面積717.5萬平方米，共花費(fèi)558.6億元，占前6個(gè)月的總投資的40%以上。

“在別人貪婪的時(shí)候恐懼，在別人恐懼的時(shí)候貪婪”。此時(shí)，巴菲特的這句話，似乎回蕩在耳邊。

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原標(biāo)題： 股東會(huì)見聞錄|郁亮：低利潤時(shí)代萬科要“不貪婪、不恐懼”