丁祖昱評樓市 
中國最專業、最具規模的信用評級機構之一。 業務包括對多邊機構、國家主權、地方政府、金融企業、非金融企業等各類經濟主體的評級，對上述經濟主體發行的固定收益類證券以及資產支持證券等結構化融資工具的評級，以及債券投資咨詢、信用風險咨詢等其他業務。
作者：丁祖昱
來源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）
實際上，2020年1月正值春節假期，1月15日之后土地供應和成交節奏放緩，而今年1月則相對較為完整，加之部分熱點城市供地明顯上揚，因此對比而言，受“三道紅線”影響，2021年1月房企投資力度仍然偏弱。百強房企1月拿地銷售比僅有0.22，較去年大幅下降，10強房企、21-30強房企投資最為謹慎。
預計2021年一季度末至二季度將為房企投資高峰期。在“三條紅線”枷鎖和城市投資趨同的大背景之下，建議房企仍以城市深耕、合作拿地為主，聚焦核心城市的同時，控制拿地成本。
土地成交規模低位運行
1月，全國土地成交規模保持低位，克而瑞研究中心重點監測的全國300城經營性土地總成交建面12248萬平方米，同環比分別下降30%和70%。單月成交總金額為3676億元，環比下降近7成。
受結構性影響，長三角區域二、三線城市優質地塊供應明顯增加，價格和溢價率有所回升，具體而言，土拍溢價率低位回升至13.2%，但較2020年二季度階段性高位仍差距明顯。
房企整體的拿地意愿仍不強烈，特別是石家莊、重慶、成都的遠郊地區仍有較多地塊流拍。
圖：300城經營性用地月度成交情況
數據來源：CRIC中國房地產決策咨詢系統
超4成百強房企未納儲，整體投資偏謹慎
2021年1月，新增貨值百強門檻為15.1億，較去年同期增加1.8億。新增貨值TOP10基本被規模房企所占據，其中綠城、保利、碧桂園位列新增貨值TOP3，這些企業投資鋪排動作迅速。
受到“三道紅線”影響，仍有部分企業尚未進入拿地狀態。銷售百強中有超過四成房企未在1月納儲。此外，從22家項目開發商入榜也足以見得當前企業投資的謹慎態度。
從拿地銷售比來看，1月份百強房企拿地銷售比僅有0.22，較2020年全年的0.37大幅下降。其中，TOP10房企、TOP21-30房企拿地銷售比分別為0.17和0.13，投資最為謹慎；而TOP11-20房企投資積極性相對最高，拿地銷售比為0.26，其中綠城、陽光城等拿地銷售比高于行業平均。
圖：2021年1月銷售百強房企各梯隊拿地銷售比
備注：拿地銷售比：各梯隊新增投資價值/各梯隊全口徑銷售金額
數據來源：企業公告、CRIC監測
銷售50強房企單月投資額同比降4%
由于規模房企競爭加劇，各梯隊房企繼續保持了分化的格局，TOP50正成為房企規模發展的重要分水嶺。
因此，聚焦銷售50強房企，前50家房企1月投資金額近1500億元，同比微降4%，回落至去年一季度月均水平，與去年全年月均相比降幅達46%。
考慮到去年1月受春節假期和疫情影響，投資基數較低，因此，2021年1月投資金額同比下滑表明當前房企投資力度仍然較弱。
圖：銷售50強房企2020年1月至2021年1月單月拿地金額走勢（單位：億元）
數據來源：企業公告、CRIC監測
規模房企仍是投資主力軍
規模房企仍舊是投資的主力軍，尤其是頭部的國企、央企，憑借貫穿周期的資金優勢，投資表現突出，保利、中海、萬科、招商、華潤等新增土地價值排名位列前十五，且投資金額均超過50億元。
值得注意的是，隨著長三角城市供地節奏加快，部分浙系房企投資實現“搶跑”，整體表現亮眼，典型如綠城、濱江、德信等拿地金額排名靠前，且拿地銷售比位于0.6之上，顯著高于行業平均和梯隊平均。這些房企投資的典型特征仍然聚焦大本營，如濱江僅在杭州就斬獲3宗地塊，德信在浙江省內拿地金額占比接近80%。
表：部分浙系房企1月新增土地價值、全口徑銷售情況（單位：億元）
數據來源：企業公告、CRIC監測
整體投資偏謹慎的情況下，仍有部分房企在2021年1月加速拿地，典型如龍記泰信、眾安、大家等房企，新增貨值幾乎是企業2020年全口徑銷售金額的30%，其中龍記泰信更是接近50%。如果一季度土地投資能夠在下半年形成可售貨值，那么此類房企1月積極納儲將對今年業績增長起到有力支撐。
表：部分新增貨值占2020年全口徑銷售金額比例較大的房企（單位：億元）
數據來源：企業公告、CRIC監測
百強房企拿地超4成位于長三角
房企投資呈現越發趨同的趨勢。分能級來看，1月百強拿地建面中僅有1%位于一線城市，二線城市占比達到42%，三四線城市占比為57%，與去年同期相比，三四線比例提升幅度較大。
區域分布上來看，由于長三角二線城市供應增加，1月份百強拿地中43%位于長三角，其次24%位于中西部，環渤海和珠三角占比相對較低，分別為18%和15%。
圖：2021年1月百強房企拿地能級、區域分布情況（按建面）
數據來源：企業公告、CRIC監測
城市層面，城市集中度越來越高。1月，杭州成為百強拿地建面最高的城市，單月成交建面超過220萬平方米，除了德信、濱江、宋都等本地房企持續拿地以外，融創、招商、東原也有所斬獲。加之1月份大部分城市尚未進入供地狀態，建面TOP20城市中有12個是三四線城市。
圖：2021年1月百強房企拿地建面TOP20城市
數據來源：企業公告、CRIC監測
整體來看，2021年開年房企整體的拿地均表現相對謹慎的態度，“三道紅線”的影響依然較大。預計，在春節假期的影響下，接下來的2月份房企投資力度仍將持續維持低位。隨著節后各大城市供地節奏恢復正常，計劃在上半年快速補充貨值的企業將迎來投資窗口期。
受“三道紅線”政策的抑制，今年二季度難現去年大力度反彈走勢，審慎的投資態度仍是全年主旋律。投資策略上，紅線枷鎖、城市選擇趨同的大背景下，集中拿地將導致部分地塊地價攀升，從而面臨推高拿地成本的風險。
行業將進入合作共贏的時代，合作拿地將成為未來投資的主流方式，對于大型房企而言，共贏的同時掌握操盤權，對于小型房企來說則可選擇合作拿地且不操盤模式。接下來房企仍需以深耕、合作為主，聚焦核心城市精準投資，合理控制拿地成本，拿對地、不拿高價地，同時拓寬投資渠道。
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