疫情期間，一部《安家》，刷爆了朋友圈，而老嚴(yán)夫婦買房的故事更是讓人唏噓不已。掏空畢生積蓄只為兒子買房，好心加了兒媳的名字，最終卻被兒子、兒媳和親家母拒之門(mén)外。氣憤之余不得不感嘆“養(yǎng)兒防老”不再符合實(shí)際，“養(yǎng)老防兒”才是社會(huì)現(xiàn)實(shí)。遇到這種坑爹娘的廢物兒子，老嚴(yán)夫婦要怎樣才能安心住進(jìn)自己的房子？

雖然，老嚴(yán)夫婦可以根據(jù)《合同法》第192條的規(guī)定，“受贈(zèng)人有下列情形之一的，贈(zèng)與人可以撤銷贈(zèng)與：（一）嚴(yán)重侵害贈(zèng)與人或者贈(zèng)與人的近親屬；（二）對(duì)贈(zèng)與人有撫養(yǎng)義務(wù)而不履行”，老嚴(yán)夫婦依法享有撤銷贈(zèng)與的權(quán)利，行使登記撤銷權(quán)，要回房產(chǎn)。但像老嚴(yán)夫婦這樣標(biāo)準(zhǔn)的“中國(guó)式父母”無(wú)論如何是不會(huì)跟兒子對(duì)簿公堂。不過(guò)，即將實(shí)施的《民法典》物權(quán)編新增設(shè)的居住權(quán)可以很好的解決這個(gè)問(wèn)題。

黨的十九大報(bào)告指出，“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，讓全體人民住有所居?！蔽覈?guó)《民法典》物權(quán)編確認(rèn)居住權(quán)制度的根本目的就是有利于實(shí)現(xiàn)“住有所居”的目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)廣大人民群眾對(duì)美好生活的向往。

第三百六十七條　設(shè)立居住權(quán)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采用書(shū)面形式訂立居住權(quán)合同。

居住權(quán)合同一般包括下列條款：

（一）當(dāng)事人的姓名或者名稱和住所；

（二）住宅的位置；

（三）居住的條件和要求；

（四）居住權(quán)期限；

（五）解決爭(zhēng)議的方法。

第三百六十八條　居住權(quán)無(wú)償設(shè)立，但是當(dāng)事人另有約定的除外。設(shè)立居住權(quán)的，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)居住權(quán)登記。居住權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。

第三百六十九條　居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、繼承。設(shè)立居住權(quán)的住宅不得出租，但是當(dāng)事人另有約定的除外。

第三百七十條　居住權(quán)期限屆滿或者居住權(quán)人死亡的，居住權(quán)消滅。居住權(quán)消滅的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理注銷登記。

第三百七十一條　以遺囑方式設(shè)立居住權(quán)的，參照適用本章的有關(guān)規(guī)定?！?/p>

二、居住權(quán)可以發(fā)揮以下哪些方面的功能

1、避免《安家》中的老嚴(yán)夫婦悲劇

《民法典》實(shí)施后，即便老嚴(yán)夫婦為兒子出資全款買房，將房子的所有權(quán)登記在兒子、兒媳名下，但同時(shí)簽訂居住權(quán)合同，約定老嚴(yán)夫婦對(duì)該房屋享有居住權(quán)，直至老嚴(yán)夫婦均去世。那么在此期間，老嚴(yán)夫婦的兒子、兒媳是沒(méi)有權(quán)利將老嚴(yán)夫婦拒之門(mén)外的。且依據(jù)第三百六十八條“居住權(quán)無(wú)償設(shè)立” 居住權(quán)人不同于租戶，不用付房租。

2、保障和完善廉租房制度和公租房制度

增加低收入者和“夾心層群體” 獲得物權(quán)的穩(wěn)定性，增強(qiáng)居住者的獲得感，完善住房保障體制。

3、實(shí)現(xiàn)“以房養(yǎng)老”

我國(guó)家庭養(yǎng)老負(fù)擔(dān)十分沉重，421家庭結(jié)構(gòu)導(dǎo)致獨(dú)生子女老年父母"老難所養(yǎng)"。老年人為確保晚年生活需求和生活品質(zhì)，可以出賣自己實(shí)際居住房屋的同時(shí)在房屋上設(shè)立居住權(quán)。由金融機(jī)構(gòu)根據(jù)房屋的價(jià)值向老年人進(jìn)行定期的金錢給付，從而確保其生活質(zhì)量不下降。在老年人有生之年，金融機(jī)構(gòu)雖可取得所有權(quán)，但還不能實(shí)際占有該房屋，而只有在老人身故后，金融機(jī)構(gòu)才能享有完整的所有權(quán)。老年人則在獲得一筆充足的養(yǎng)老金的同時(shí)，又能夠享有居住權(quán)，對(duì)該房屋進(jìn)行長(zhǎng)期的居住。  

通過(guò)設(shè)置居住權(quán)實(shí)現(xiàn)“以房養(yǎng)老”也有效規(guī)避了以房養(yǎng)老理財(cái)?shù)尿_局，通常這種騙局的套路是忽悠老人將房子抵押換錢，投進(jìn)所謂以房養(yǎng)老項(xiàng)目，宣稱每月能拿數(shù)萬(wàn)元養(yǎng)老金。老人將房產(chǎn)處置權(quán)交給公司，最初每月能收到高額回報(bào)，但沒(méi)過(guò)多久，公司失聯(lián)、老板跑路，老人“錢房?jī)煽铡?。而根?jù)《民法典》第三百六十八條“設(shè)立居住權(quán)的，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)居住權(quán)登記。居住權(quán)自登記時(shí)設(shè)立?！边@樣的流程很容易揭穿騙局。同時(shí)也提醒老年人，合規(guī)以房養(yǎng)老的開(kāi)展主體為商業(yè)銀行或正規(guī)保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)，不要因?yàn)楦哳~回報(bào)的誘惑偏聽(tīng)偏信。

作為一種金融創(chuàng)新模式，目前保險(xiǎn)公司和商業(yè)銀行以房養(yǎng)老的產(chǎn)品設(shè)計(jì)主要優(yōu)先滿足高齡老人、失獨(dú)孤寡老人、低收入家庭老人的養(yǎng)老需求，相信，隨著居住權(quán)的實(shí)施，“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品品種和業(yè)務(wù)覆蓋范圍未來(lái)會(huì)進(jìn)一步升級(jí)。

4、保障弱勢(shì)群體

如離婚案件的弱勢(shì)一方、為再婚老人的配偶設(shè)立居住權(quán)的方式，既保障再婚老年配偶的居住權(quán)利，也減少了喪偶老人子女繼承房屋的糾紛。

三、對(duì)居住權(quán)的一些思考

凡事都有兩面性，有一利必有一弊。雖然，居住權(quán)未來(lái)會(huì)實(shí)現(xiàn)諸多益處，但也帶來(lái)了一些新問(wèn)題。

1、進(jìn)行房產(chǎn)交易時(shí)應(yīng)愈發(fā)謹(jǐn)慎

目前房產(chǎn)交易中，一般只需核查房產(chǎn)是否存在抵押、租賃等情形即可。但未來(lái)，還要關(guān)注是否存在“居住權(quán)”。存在“居住權(quán)”的房產(chǎn)如何實(shí)現(xiàn)其經(jīng)濟(jì)價(jià)值？特別是法拍房，法拍房清場(chǎng)交付問(wèn)題常常是個(gè)大坑，甚至有些司法拍賣公告明確說(shuō)明法院只提供執(zhí)行裁定等文件，不負(fù)責(zé)清場(chǎng)交付，可想而知中間的困難有多大。如果說(shuō)之前的“買賣不破租賃”租賃期限最長(zhǎng)二十年，有償為原則。遇到帶有長(zhǎng)期租約的法拍房，購(gòu)買人至少還有租賃收益；但居住權(quán)的時(shí)間期限可以直到權(quán)利人去世才可以注銷，而且原則上是無(wú)償。因此，當(dāng)法拍房存在“居住權(quán)”時(shí)，無(wú)疑會(huì)令法拍房的購(gòu)買人更加“望而生畏”。

2、老賴借“居住權(quán)”逃避債務(wù)

如果老賴提前設(shè)立了第三人居住權(quán)以逃避債務(wù)，如何保障債權(quán)人的利益？

雖然居住權(quán)制度還需通過(guò)交易實(shí)踐和司法裁判不斷完善，但其入典的重要意義毋庸置疑，正折射出了我國(guó)法治建設(shè)的豐富與完善。但愿，萬(wàn)家燈火下，是溫暖與歡樂(lè)。