房貸新規(guī)出臺(tái)近一月，“房貸受限”的刷屏讓購(gòu)房者焦慮起來(lái)。

“房東天天催我早點(diǎn)付首付然后去銀行申請(qǐng)貸款，說(shuō)是現(xiàn)在額度緊張了，等到放款還不知道要多久，不要耽誤他買房。”二手房購(gòu)房者大霈對(duì)《財(cái)經(jīng)》記者表示，在此之前，他與房東協(xié)商在4月之前將首付付清，現(xiàn)在雙雙對(duì)未知的放款時(shí)間感到擔(dān)憂。

近期，各地銀行傳來(lái)房貸額度收緊的消息。據(jù)《財(cái)經(jīng)》記者走訪調(diào)查，在一線城市中，北京暫未出現(xiàn)銀行額度大幅收緊的現(xiàn)象，而在上海、廣州、深圳，大部分銀行放款的時(shí)間較此前延長(zhǎng)，部分銀行表示目前受額度限制，貸款者需要排隊(duì)等待。

在額度受限之外，房貸利率也面臨上調(diào)。據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道，自1月27日起，中國(guó)銀行、中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)建設(shè)銀行、中國(guó)工商銀行的房貸利率將全部上調(diào)，由此前的首套房LPR+40bp，二套房LPR+60bp調(diào)整為首套房LPR+55bp，二套房LPR+75bp。

一位廣州地區(qū)的房產(chǎn)中介告訴《財(cái)經(jīng)》記者，他們?cè)?月26日就已經(jīng)收到上述通知，并已開始執(zhí)行。“（除了四大行）目前其實(shí)基本都上調(diào)了，只有外資銀行利率低、額度充裕。”該中介表示。

“這個(gè)利率的上調(diào)不算很夸張，雖然首套利率看來(lái)有點(diǎn)吃虧。”中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦表示，不排除后續(xù)其他地方會(huì)跟進(jìn)，特別是近期市場(chǎng)較熱的城市。

“四大行出現(xiàn)了調(diào)整，具有很強(qiáng)的信號(hào)，這四大行本身屬于房貸規(guī)模較大的銀行，調(diào)整有風(fēng)向標(biāo)意義。通常宣布房貸利率上調(diào)會(huì)出現(xiàn)傳導(dǎo)效應(yīng)，心理上和實(shí)際操作過(guò)程中都有。” 易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出。

《財(cái)經(jīng)》記者向深圳、上海兩地的中介詢問(wèn)了情況，均表示目前暫未收到房貸利率上調(diào)的通知。

值得注意的是，多名業(yè)內(nèi)人士提醒，在信貸收緊背后，要注意防范既有購(gòu)房合同違約等風(fēng)險(xiǎn)。

周期延長(zhǎng)，貸款排隊(duì)

“我的貸款經(jīng)理告訴我，由于房貸新規(guī)調(diào)控，正常的額度還沒(méi)下來(lái)。年后放的最晚的幾筆還是11月初申請(qǐng)的。”一位在杭州某股份行申請(qǐng)貸款的購(gòu)房者對(duì)《財(cái)經(jīng)》記者表示。

上述貸款經(jīng)理所指的新規(guī)，即中國(guó)人民銀行聯(lián)合銀保監(jiān)會(huì)于2020年12月31日發(fā)布的《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》（簡(jiǎn)稱《通知》），從銀行側(cè)對(duì)個(gè)人和企業(yè)的房地產(chǎn)貸款比例進(jìn)行限制，劃出“兩道紅線”，從2021年元旦起實(shí)施。

“目前排隊(duì)都已經(jīng)排到二季度之后了。”上海某股份行支行信貸部業(yè)務(wù)員對(duì)《財(cái)經(jīng)》記者表示：“我們每個(gè)月都有規(guī)定的額度，具體投放多少也不一定，現(xiàn)在我們也無(wú)法保證需要多久能拿到貸款。”

另一家股份行深圳支行的業(yè)務(wù)人士同樣表示，該行房貸額度比較緊張，需要排隊(duì)。

而在廣州，也有某中小地產(chǎn)商廣州分部人士向《財(cái)經(jīng)》記者表示，當(dāng)?shù)囟嗉夜煞菪蟹抠J額度驟然吃緊，“現(xiàn)在準(zhǔn)備年前逐個(gè)約吃飯，把去年的存量放完，新的就不給他們接了。”確認(rèn)了此前傳出銀行業(yè)接到當(dāng)?shù)亟鹑诒O(jiān)管窗口指導(dǎo)消息的真實(shí)性。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，當(dāng)前部分地區(qū)房貸趨緊主要有兩方面因素，一方面是房貸集中度政策落地；另一方面是年初信貸額度受影響。部分地區(qū)房貸放款周期延長(zhǎng)，主要也是額度收緊所致。

在走訪中，上海地區(qū)某國(guó)有大行支行業(yè)務(wù)員對(duì)《財(cái)經(jīng)》記者表示，他們銀行的額度影響不大，但是從放款時(shí)間來(lái)看，以往放貸時(shí)間在兩周到三周左右，現(xiàn)在保守估計(jì)在三個(gè)月左右。

“對(duì)于國(guó)有四大行來(lái)說(shuō)，額度應(yīng)該是沒(méi)有問(wèn)題的，主要是放款周期會(huì)變長(zhǎng)。銀行對(duì)申請(qǐng)人審核的時(shí)間變長(zhǎng)了，包括審核貸款人的資質(zhì)以及是否有違規(guī)資金流入樓市，這方面的審核是比較嚴(yán)格的，所以時(shí)間可能會(huì)有所延長(zhǎng)。”盧文曦分析稱。

值得注意的是，嚴(yán)躍進(jìn)告訴《財(cái)經(jīng)》記者，信貸收緊會(huì)限制市場(chǎng)交易，或者說(shuō)有助于市場(chǎng)的穩(wěn)定。但是在實(shí)際過(guò)程中，也要防范各類風(fēng)險(xiǎn)，包括恐慌性購(gòu)房以及既有購(gòu)房合同違約等風(fēng)險(xiǎn)。

防范違約風(fēng)險(xiǎn)

據(jù)《財(cái)經(jīng)》記者觀察，隨著銀行放款周期延長(zhǎng)已成既定事實(shí)，購(gòu)房論壇和購(gòu)房群中擔(dān)心合同違約的人多了起來(lái)，文章開頭被房東催促盡快貸款的大霈便是其中一員。

“房東和我說(shuō)，如果晚于預(yù)期時(shí)間還沒(méi)等到銀行放貸，這就算我違約了。”大霈表示。

對(duì)此，相關(guān)律師告訴《財(cái)經(jīng)》記者，購(gòu)房者是否構(gòu)成違約，取決于購(gòu)房合同中是否對(duì)付款時(shí)間作出了具體約定，如果購(gòu)房者在約定的期限內(nèi)未能如期付款，那么一旦案件進(jìn)入訴訟，其結(jié)果很可能將對(duì)購(gòu)房者不利。

“除非法院認(rèn)為房貸政策改變屬于不可抗力，但是多數(shù)案例中，法院不會(huì)這么認(rèn)為。同時(shí)，買方還需要舉證銀行放款周期延長(zhǎng)這一事實(shí)。”該律師補(bǔ)充道。

值得注意的是，除了放款周期延長(zhǎng)可能導(dǎo)致的潛在違約風(fēng)險(xiǎn)，房貸利率上調(diào)可能變相增加購(gòu)買雙方的違約幾率。

得知廣州四大行上調(diào)房貸利率后，鄭陽(yáng)立刻向中介詢問(wèn)其房貸利率情況。去年12月25日，他在廣州距離市區(qū)1小時(shí)車程的南沙區(qū)簽下了人生中第一套房子。由于公積金額度有限，他采用了公積金+商貸的組合貸款方式，原本以為網(wǎng)簽過(guò)了就能安心，但近期廣州等地房貸額度偏緊、利率上調(diào)等消息讓他始終提心吊膽。“現(xiàn)在公積金貸款手續(xù)已經(jīng)走到最后一步，但商貸還沒(méi)開始辦，萬(wàn)一利率上調(diào)，整體利息又要多出幾萬(wàn)塊。”

某貸款中介對(duì)《財(cái)經(jīng)》記者介紹，如果說(shuō)客戶還沒(méi)有和銀行簽訂貸款合同，就得按照最新的基點(diǎn)來(lái)簽訂。“但是已經(jīng)簽了合同的客戶也可能要排很久的隊(duì)，現(xiàn)在有的銀行額度比較緊張，那些愿意上調(diào)基點(diǎn)的客戶或許會(huì)更快獲批。”

“避免違約風(fēng)險(xiǎn)首先還是看買賣雙方，都要做好協(xié)商，不要把時(shí)間卡的特別緊。同時(shí)，要盡量選擇大銀行，因?yàn)橛行┬°y行額度不夠，排隊(duì)會(huì)更麻煩。此外，購(gòu)房者的資質(zhì)千萬(wàn)不要作假，準(zhǔn)備的材料要充分，避免不必要的耽誤。”盧文曦建議道。

調(diào)控能否去“泡沫”？

從市場(chǎng)情況來(lái)看，北上廣深四大一線城市中，廣州、上海、深圳均傳出房貸偏緊的消息，但據(jù)《財(cái)經(jīng)》記者走訪，北京地區(qū)多家中介一直表示尚未出現(xiàn)房貸收緊情況，某大型連鎖機(jī)構(gòu)中介告訴《財(cái)經(jīng)》記者，當(dāng)前北京地區(qū)二手房，商業(yè)貸款放款時(shí)間為10天，公積金、商業(yè)貸款組合貸大約需要一個(gè)半月。

有資深房地產(chǎn)行業(yè)人士認(rèn)為，這主要是因?yàn)楸本┑貐^(qū)房地產(chǎn)調(diào)控政策近年來(lái)較其他一線城市更為嚴(yán)格。

在近日舉辦的“中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議解讀與當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析”專題研討會(huì)上，央行貨幣政策委員會(huì)委員馬駿表示，有些領(lǐng)域的泡沫已經(jīng)顯現(xiàn)。

“去年我國(guó)幾個(gè)主要的股市指數(shù)都大幅上升，接近30％，在經(jīng)濟(jì)增速大幅下降的情況下出現(xiàn)如此牛市，不可能與貨幣無(wú)關(guān)。另外，近期上海、深圳等地房?jī)r(jià)漲得不少，這些都與流動(dòng)性和杠桿率的變化有關(guān)。”馬駿指出。

據(jù)貝殼研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2021年1月，36城主流首套房貸利率5.23%，二套利率5.52%，環(huán)比均微增1個(gè)基點(diǎn)，且從去年12月開始已經(jīng)連續(xù)兩個(gè)月上升。另外，36城房貸平均放款周期自去年9月以來(lái)經(jīng)歷“五連升”達(dá)到53天，環(huán)比延長(zhǎng)5天。

在樓市“熱”的背景下，近期多地樓市調(diào)控有升級(jí)態(tài)勢(shì)，不僅有深圳和上海這類一線城市，還包括合肥與杭州。

與此同時(shí)，包括北京、成都等地在內(nèi)的住建委頻繁發(fā)聲，貫徹落實(shí)中央關(guān)于“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”精神，切實(shí)維護(hù)群眾合法權(quán)益，對(duì)惡意擾亂房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的行為“零容忍”。

據(jù)住建部官網(wǎng)，近日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)倪虹帶隊(duì)赴上海、深圳等地調(diào)研督導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況。

在盧文曦看來(lái)，最近一系列的調(diào)控，主要是針對(duì)市場(chǎng)上矛盾突出的地方的精準(zhǔn)打擊，比如說(shuō)打新熱等。“在這個(gè)過(guò)程當(dāng)中，投機(jī)帶來(lái)的市場(chǎng)的虛火會(huì)慢慢消掉，市場(chǎng)的交易會(huì)有所收縮，包括情緒也會(huì)有所控制，預(yù)計(jì)后續(xù)市場(chǎng)的這個(gè)交易熱度不會(huì)像現(xiàn)在這么熱。當(dāng)然剛需購(gòu)房者還是該買就買。”

也有業(yè)內(nèi)分析人士認(rèn)為，要警惕某些政策“誤傷”剛需。“特別是打新潮，價(jià)差巨大，而投資客首付比例高基本全款，優(yōu)選、代持稀釋了剛需可能買到的房子，制造了恐慌。”

嚴(yán)躍進(jìn)則表示，各地密集的調(diào)控政策可能會(huì)使樓市短期降溫，但要想樓市真正降溫不能只靠調(diào)控，否則降溫以后還會(huì)反彈。“實(shí)際上，供求決定價(jià)格，而政策只是影響價(jià)格。一個(gè)是根，一個(gè)是本，根本共抓，市場(chǎng)才能真正穩(wěn)定。”