承包人以沖抵工程款的方式購買案涉房屋，其實(shí)質(zhì)是通過協(xié)商折價(jià)抵償，實(shí)現(xiàn)承包人就案涉項(xiàng)目房屋所享有的建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)。承包人與發(fā)包人以案涉房屋折價(jià)抵償欠付工程款，案涉房屋系工程款債權(quán)的物化載體，能夠排除開發(fā)商普通債權(quán)人的強(qiáng)制執(zhí)行。

一、開發(fā)商大邑銀都公司不能償還對(duì)承包人建機(jī)工程公司的工程款，雙方簽訂《協(xié)議書》，約定將案涉13套房抵償欠付的工程款。建機(jī)工程公司可以將抵償?shù)姆课莩鍪郏笠劂y都公司配合購房人辦理權(quán)屬證書。

二、雙方針對(duì)抵償?shù)姆课萦趾炗啞渡唐贩抠I賣合同》，約定建機(jī)工程公司購買《協(xié)議書》附表中約定的房屋，房屋價(jià)款與《協(xié)議書》附表約定一致。

三、開發(fā)商大邑銀都公司與紫杰投資公司借款合同糾紛一案中，成都中院裁定對(duì)案涉13套房屋予以查封。建機(jī)工程公司對(duì)案涉l3套房屋提出執(zhí)行異議，成都中院裁定中止對(duì)案涉13套房屋的執(zhí)行。

四、紫杰投資公司不服裁定，向成都中院提起訴訟。成都中院經(jīng)審理認(rèn)為，建機(jī)工程公司在雙方商品房買賣合同成立后，未辦理房屋權(quán)屬登記屬于建機(jī)工程公司自身的原因所致。本案不符合《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條的規(guī)定，不足以排除人民法院強(qiáng)制執(zhí)行，判決準(zhǔn)予執(zhí)行案涉房屋。

五、建機(jī)公司上訴至四川省高院，建機(jī)工程公司的本意并非購買案涉房屋，本案不能參照《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條的規(guī)定進(jìn)行處理。建機(jī)公司僅享有債權(quán)，不享有所有權(quán)等實(shí)體權(quán)利，不能排除強(qiáng)制執(zhí)行，判決駁回上訴，維持原判。

六、建機(jī)公司向最高院申請(qǐng)?jiān)賹彛罡咴赫J(rèn)為，建機(jī)公司與大邑銀都公司以房屋折價(jià)抵償欠付工程款，案涉房屋系工程款債權(quán)的物化載體，能夠排除開發(fā)商普通債權(quán)人的強(qiáng)制執(zhí)行，判決撤銷四川高院和成都中院的民事判決，駁回紫杰投資公司的訴訟請(qǐng)求。

本案的核心爭(zhēng)議焦點(diǎn)是：建機(jī)工程公司通過協(xié)商抵償方式獲得案涉房屋，能否排除發(fā)包人大邑銀都公司的普通債權(quán)人的強(qiáng)制執(zhí)行。

一審法院依據(jù)《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條對(duì)本案進(jìn)行審理，認(rèn)為建機(jī)工程公司在簽訂商品房買賣合同成立后，由于自身過錯(cuò)未辦理房屋權(quán)屬登記，因此無權(quán)排除執(zhí)行。

二審法院認(rèn)為建機(jī)公司雖然簽訂了《商品房買賣合同》，但是建機(jī)工程公司的本意并非購買案涉房屋，本案不能參照《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條的規(guī)定進(jìn)行處理。二審法院認(rèn)為，建機(jī)公司僅享有債權(quán)，不享有所有權(quán)等實(shí)體權(quán)利，不能排除強(qiáng)制執(zhí)行。

最高院同樣認(rèn)為本案不適用《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條，但認(rèn)為建機(jī)公司能夠排除強(qiáng)制執(zhí)行，裁判思路如下：

第一，建機(jī)工程公司以與大邑銀都公司簽訂以房抵債《協(xié)議書》的方式，行使了建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)。建機(jī)工程公司以沖抵工程款的方式購買案涉房屋，其實(shí)質(zhì)是通過協(xié)商折價(jià)抵償?shù)姆绞剑瑢?shí)現(xiàn)建機(jī)工程公司就案涉項(xiàng)目房屋所享有的建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)，建機(jī)工程公司與大邑銀都公司以案涉房屋折價(jià)抵償欠付工程款，符合合同法第二百八十六條規(guī)定的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)實(shí)現(xiàn)方式。

第二，建機(jī)工程公司享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)足以排除紫杰投資公司的強(qiáng)制執(zhí)行。紫杰投資公司對(duì)大邑銀都公司享有的是普通借貸債權(quán)，而建機(jī)工程公司作為案涉工程項(xiàng)目的承包人對(duì)案涉房屋享有建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)，建機(jī)工程公司工程款債權(quán)優(yōu)先于紫杰投資公司的普通債權(quán)得到受償，案涉房屋系工程款債權(quán)的物化載體，本案不適用執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定第二十八條，建機(jī)工程公司就案涉房屋享有的權(quán)利足以排除紫杰投資公司的強(qiáng)制執(zhí)行。

北京云亭律師事務(wù)所唐青林律師、李舒律師的專業(yè)律師團(tuán)隊(duì)辦理和分析過大量本文涉及的法律問題，有豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。大量辦案同時(shí)還總結(jié)辦案經(jīng)驗(yàn)出版了《云亭法律實(shí)務(wù)書系》，本文摘自該書系。該書系的作者全部是北京云亭律師事務(wù)所戰(zhàn)斗在第一線的專業(yè)律師，具有深厚理論功底和豐富實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。該書系的選題和寫作體例，均以實(shí)際發(fā)生的案例分析為主，力圖從實(shí)踐需要出發(fā)，為實(shí)踐中經(jīng)常遇到的疑難復(fù)雜法律問題，尋求最直接的解決方案。

一、承包人與發(fā)包人以案涉房屋折價(jià)抵償欠付工程款，案涉房屋系工程款債權(quán)的物化載體，能夠排除開發(fā)商普通債權(quán)人的強(qiáng)制執(zhí)行。根據(jù)《民事訴訟法解釋》第五百零八條的規(guī)定，建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)人可以直接申請(qǐng)參與分配，主張優(yōu)先受償權(quán)。建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的基礎(chǔ)權(quán)源從本質(zhì)上屬于債權(quán)，只是相對(duì)于普通債權(quán)而言具有優(yōu)先性而已，因此該權(quán)利并不足以排除強(qiáng)制執(zhí)行。（詳見“延伸閱讀”案例一）但是，當(dāng)發(fā)包人已經(jīng)將房屋抵償給承包人時(shí)，符合合同法第二百八十六條規(guī)定的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)實(shí)現(xiàn)方式，承包人已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)，用于抵償?shù)姆课菹倒こ炭顐鶛?quán)的物化載體，承包人能夠排除發(fā)包人的普通債權(quán)人對(duì)抵償房屋的強(qiáng)制執(zhí)行。

二、承包人與發(fā)包人簽訂以房抵債協(xié)議書，符合合同法第二百八十六條規(guī)定的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)實(shí)現(xiàn)方式。《合同法》第二百八十六條和《民法典》第八百零七條均規(guī)定了承包人享有建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)。《合同法》第二百八十六條規(guī)定：“發(fā)包人未按照約定支付價(jià)款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價(jià)款。發(fā)包人逾期不支付的，除按照建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價(jià)、拍賣的以外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價(jià)，也可以申請(qǐng)人民法院將該工程依法拍賣。建設(shè)工程的價(jià)款就該工程折價(jià)或者拍賣的價(jià)款優(yōu)先受償。” 可見，承包人與發(fā)包人簽訂以房抵債協(xié)議書，其實(shí)質(zhì)是通過協(xié)商折價(jià)抵償方式，實(shí)現(xiàn)承包人享有的建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)，符合合同法第二百八十六條規(guī)定的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)實(shí)現(xiàn)方式。

三、承包人要注意在法定期限內(nèi)行使建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)。在民法典生效前，根據(jù)《建設(shè)工程施工合同司法解釋（二）》第22條的規(guī)定，行使建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的期限為六個(gè)月。2021年1月1日實(shí)施的《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋（一）》第四十一條，將承包人行使建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的期限延長到十八個(gè)月。承包人應(yīng)在該法定期限內(nèi)行使建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)，過期則喪失權(quán)利。承包人行使優(yōu)先受償權(quán)的形式包括且不限于通知、協(xié)商、訴訟、仲裁等方式，承包人要在除斥期間內(nèi)以上述形式主張建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)。

（我國并不是判例法國家，本文所引述分析的判例也不是指導(dǎo)性案例，對(duì)同類案件的審理和裁判中并無約束力。同時(shí)，尤其需要注意的是，司法實(shí)踐中，每個(gè)案例的細(xì)節(jié)千差萬別，切不可將本文裁判觀點(diǎn)直接援引。北京云亭律師事務(wù)所執(zhí)行業(yè)務(wù)部對(duì)不同案件裁判文書的梳理和研究，旨在為更多讀者提供不同的研究角度和觀察的視角，并不意味著北京云亭律師事務(wù)所執(zhí)行業(yè)務(wù)部對(duì)本文案例裁判觀點(diǎn)的認(rèn)同和支持，也不意味著法院在處理類似案件時(shí)，對(duì)該等裁判規(guī)則必然應(yīng)當(dāng)援引或參照。）

《合同法》

第二百八十六條　發(fā)包人未按照約定支付價(jià)款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價(jià)款。發(fā)包人逾期不支付的，除按照建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價(jià)、拍賣的以外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價(jià)，也可以申請(qǐng)人民法院將該工程依法拍賣。建設(shè)工程的價(jià)款就該工程折價(jià)或者拍賣的價(jià)款優(yōu)先受償。

《民法典》

第八百零七條 【發(fā)包人未支付工程價(jià)款的責(zé)任】發(fā)包人未按照約定支付價(jià)款的,承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價(jià)款。發(fā)包人逾期不支付的,除根據(jù)建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價(jià)、拍賣外,承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價(jià),也可以請(qǐng)求人民法院將該工程依法拍賣。建設(shè)工程的價(jià)款就該工程折價(jià)或者拍賣的價(jià)款優(yōu)先受償。

《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》

第五百零八條  被執(zhí)行人為公民或者其他組織，在執(zhí)行程序開始后，被執(zhí)行人的其他已經(jīng)取得執(zhí)行依據(jù)的債權(quán)人發(fā)現(xiàn)被執(zhí)行人的財(cái)產(chǎn)不能清償所有債權(quán)的，可以向人民法院申請(qǐng)參與分配。

對(duì)人民法院查封、扣押、凍結(jié)的財(cái)產(chǎn)有優(yōu)先權(quán)、擔(dān)保物權(quán)的債權(quán)人，可以直接申請(qǐng)參與分配，主張優(yōu)先受償權(quán)。

《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》

第二十八條  金錢債權(quán)執(zhí)行中,買受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：

（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；

（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)； 

（三）已支付全部價(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；

（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。

《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋（一）》（法釋[2020]25號(hào)）

第四十一條   承包人應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)行使建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán),但最長不得超過十八個(gè)月,自發(fā)包人應(yīng)當(dāng)給付建設(shè)工程價(jià)款之日起算。

四川省建筑機(jī)械化工程有限公司、成都紫杰投資管理有限公司申請(qǐng)執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴再審民事判決書【最高人民法院（2020）最高法民再352號(hào)】