評(píng)估在微觀層面主要關(guān)注兩個(gè)方面：一是項(xiàng)目地塊條件即地理位置和地塊現(xiàn)狀，二是地塊經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)及項(xiàng)目交通條件。具體如下：

① 地理位置和地塊現(xiàn)狀：評(píng)估需要著重對(duì)倉(cāng)儲(chǔ)物流地產(chǎn)的地理位置與城市重要地點(diǎn)即港口、鐵路編組站、公路貨運(yùn)樞紐、樞紐機(jī)場(chǎng)、主要口岸、城市大型商圈、批發(fā)市場(chǎng)、專業(yè)市場(chǎng)、工業(yè)園區(qū)、產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)、特大型制造企業(yè)等的空間位置關(guān)系進(jìn)行分析。同時(shí)，評(píng)估要關(guān)注倉(cāng)儲(chǔ)物流地產(chǎn)周邊環(huán)境，即相鄰的道路、站點(diǎn)、港口和機(jī)場(chǎng)的位置等因素，它們是否與倉(cāng)儲(chǔ)物流地產(chǎn)內(nèi)的道路相銜接，形成內(nèi)外一體、便利通暢的物流通道。

② 地塊經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：倉(cāng)儲(chǔ)物流用地、工業(yè)用地和商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地可用以開發(fā)物流地產(chǎn)項(xiàng)目。評(píng)估需要對(duì)不同性質(zhì)的建設(shè)用地的物業(yè)建筑面積、業(yè)態(tài)比例、限制條件等進(jìn)行考慮。

③ 項(xiàng)目交通條件：評(píng)估應(yīng)著重分析倉(cāng)儲(chǔ)物流地產(chǎn)周邊道路現(xiàn)狀及到機(jī)場(chǎng)、港口、口岸、鐵路編組站、公路貨運(yùn)樞紐、工業(yè)園區(qū)、產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)、特大型制造企業(yè)集聚地、大型商圈、批發(fā)市場(chǎng)、專業(yè)市場(chǎng)等城市重要地點(diǎn)的行車距離和行車時(shí)間。

財(cái)務(wù)層面

評(píng)估在財(cái)務(wù)層面涉及的具體內(nèi)容如下：

(1) 運(yùn)營(yíng)收入

運(yùn)營(yíng)收入包括租金收入、物業(yè)管理收入、保證金利息收入及其他收入。

(2) 運(yùn)營(yíng)費(fèi)用

(3) 其他關(guān)注點(diǎn)

由于倉(cāng)儲(chǔ)物流的特殊功能，不同倉(cāng)儲(chǔ)物流地產(chǎn)的建造成本不同。評(píng)估需重點(diǎn)關(guān)注其建筑面積、開間與進(jìn)深比例、防火分區(qū)要求、樓地面的耐磨性、防塵性及承載力、卸貨平臺(tái)、雨棚規(guī)格及月臺(tái)高度等。