作者：觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體

來源：觀點(diǎn)（ID：guandianweixin）

觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 5月17日，農(nóng)歷四月初六。原本這只是夏日平平無奇的一天，但也就在這個并不特殊的日子，在物流領(lǐng)域的兩個巨頭以錯位的形式，站在了資本市場的擂臺。

于順豐房托而言，是其登上港交所主板交易的首日；于京東物流而言，是其進(jìn)行公開招股的第一天。

但即便都是首日，熱度卻天差地別。

順豐房托發(fā)行定價4.98港元，開盤便跌近10個點(diǎn)，截至收盤，報4.16港元，跌幅16.47%，當(dāng)日成交6353萬股，成交額2.75億港元。

同日開始招股的京東物流，綜合多家券商數(shù)據(jù)顯示，截至當(dāng)日下午6時，京東物流孖展暫錄1127.6億港元，以公開集資額7.92億港元計，相當(dāng)于超額認(rèn)購約141.3倍。

冷熱的差距，是資本市場對資產(chǎn)底色的偏好，亦是對企業(yè)未來潛力的判斷。

興業(yè)證券指，順豐房托基金的物業(yè)組合分別位于國際核心城市、一線城市的衛(wèi)星城市及具有發(fā)展?jié)摿Φ膹?qiáng)三線城市，資產(chǎn)包具有新舊物業(yè)搭配、平均出租率水平高、抗風(fēng)險能力強(qiáng)的特點(diǎn)。

而事實(shí)上，資本市場并沒有特別青睞順豐房托。在上周五，即5月14日，順豐房托結(jié)束配售最終定價為每個發(fā)售基金單位4.98港元，香港公開發(fā)售認(rèn)購倍數(shù)約5倍，國際配售認(rèn)購倍數(shù)約3倍。

值得注意的是，在香港招股時，有一個詞非常重要：“孖展”，英文為Margin，是保證金的意思。在香港市場上，銀行和證券公司一般向投資者提供融資服務(wù)。開設(shè)了“孖展賬戶”的投資者，在進(jìn)行股票買賣時，可利用他們提供的融資額進(jìn)行杠桿投資。

綜合券商數(shù)據(jù)，順豐房托招股期內(nèi)，累計借出3.77億港元孖展，以公開集資額2.68億港元計，相當(dāng)于超額認(rèn)購約0.41倍。其中，富途借出1.27億港元、耀才借出1億港元、輝立借出6000萬港元、華盛證券及信誠證券分別借出3000萬港元及1000萬港元。

相比于京東物流招股首日的數(shù)據(jù)：截至5月17日下午6時，京東物流孖展暫錄1127.6億港元，以公開集資額7.92億港元計，相當(dāng)于超額認(rèn)購約141.3倍。其中富途借出186.1億港元、耀才借出130億港元、輝立借出230億港元，華泰國際則借出201億港元。

與順豐房托之間形成云泥之別。

杠桿式交易實(shí)際上是交易商為投資者提供了放大若干倍的融資額度，供投資者運(yùn)作，投資者只需要投入少量保證金，即可操控數(shù)十甚至數(shù)百倍的資金量進(jìn)行運(yùn)作，獲利的速度也是數(shù)十上百倍的提升。

但收益與風(fēng)險并存，通過杠桿，賺錢的速度放大，賠錢的速度也是同等比例在放大。這也就造成一個結(jié)果，高風(fēng)險的資金都在尋找確定性高的資產(chǎn)，越是具備高確定性的資產(chǎn)便越受高風(fēng)險資金的追求。

雖然順豐房托注入的資產(chǎn)主要位于國際核心城市、一線城市的衛(wèi)星城市及具有發(fā)展?jié)摿Φ膹?qiáng)三線城市，即香港、佛山、蕪湖，但是這三項資產(chǎn)的收益水平并不穩(wěn)定。

據(jù)順豐房托的招股書，三項資產(chǎn)在2018年至2020年三個業(yè)績年度分別實(shí)現(xiàn)收益2.56億港元、2.69億港元、2.79億港元；物業(yè)收入凈額1.94億港元、2.07億港元、2.16億港元，對應(yīng)NPI Margin分別為75.6%、77%、77.4%。

表面上看，相關(guān)經(jīng)營數(shù)據(jù)在逐年增長，但反映在歸屬于擁有人應(yīng)占年內(nèi)盈利上，財務(wù)數(shù)據(jù)卻不斷走低。同樣在上述業(yè)績年度，順豐房托分別實(shí)現(xiàn)2.98億港元、1.75億港元、2688萬港元，在2020年歸母凈利潤大幅下跌。

反觀京東物流，其為京東集團(tuán)于2007年成立的內(nèi)部物流部門。于2020年，京東物流為超過19萬家企業(yè)客戶提供了服務(wù)，覆蓋快速消費(fèi)品、服裝、家電、家具、3C、汽車和生鮮等行業(yè)。

截至2020年9月30日，京東物流在中國18個城市運(yùn)營28個“亞洲一號”大型智能倉庫，包括一個位于上海的無人倉，該倉庫在旺季每天能夠處理超過1.3百萬筆訂單。在該時間節(jié)點(diǎn)，京東物流已運(yùn)營800多個倉庫，總管理面積約2千萬平方米，包括云倉生態(tài)平臺管理的面積。

于往績記錄期間，京東物流實(shí)現(xiàn)了快速增長。其中，京東物流的收入由2018年的379億元增加31.6%至2019年的498億元，2020年前9個月的收入為495億元，相比較2019年同期的346億元同比增長43.2%。

雖然，以利潤水平上對比，京東物流目前尚未真正實(shí)現(xiàn)盈利，但虧損程度卻在逐年降低。在2018年、2019年及2020年前9個月分別產(chǎn)生的虧損凈額為28億元、22億元及1170萬元。

京東物流擬將此次全球發(fā)售募集資金用于升級和擴(kuò)展物流網(wǎng)絡(luò)，開發(fā)與供應(yīng)鏈解決方案和物流服務(wù)相關(guān)的先進(jìn)技術(shù)，擴(kuò)展解決方案的廣度與深度，深耕現(xiàn)有客戶，吸引潛在客戶等。

另一方面，上市形式的不同亦成為此次熱度差別巨大的原因。順豐房托，是香港首只以物流地產(chǎn)為主的REITs，而REITs類資產(chǎn)在港交所并沒有太高熱度。如招商局商業(yè)房托，發(fā)售價3.42港元，目前僅2.68港元；越秀房產(chǎn)信托基金亦從去年高點(diǎn)超5港元的價錢，跌至3.91港元......

值得一提的是，購買房托基金，所能享受的業(yè)績增長僅為資產(chǎn)本身經(jīng)營業(yè)績的增長，若想有跨越式的變化，只有資產(chǎn)注入一路，但此方法亦需基金通過募集新資金購買資產(chǎn)，原投資方的權(quán)益便被攤薄。

簡單理解，募集資金是用于購買現(xiàn)有資產(chǎn)，為資產(chǎn)持有方套現(xiàn)提供路徑，資產(chǎn)方便不再持有資產(chǎn)，并非用于新業(yè)務(wù)開發(fā)或用于公司購買新資產(chǎn)。即意味著，投資房托基金，是追求資產(chǎn)每年穩(wěn)定的收益。業(yè)績波動大，資產(chǎn)底色不好，市場對其便沒有太多熱情。

而相比于通過REITs上市，整體上市原股東尚持有公司資產(chǎn)，龐大的資產(chǎn)包為業(yè)績大幅增長提供了可能，所募集資金亦是為業(yè)務(wù)規(guī)模發(fā)展所用。

于投資者而言，這是分享公司未來高速增長的紅利

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原標(biāo)題： 解局|物流地產(chǎn)的冰與火順豐房托遇冷、京東物流熱捧背后