習(xí)REITs 作者：楊嵐清
來(lái)源：習(xí)REITs（ID：C_REITs）
4月15日，由建信信托有限責(zé)任公司為受托人/發(fā)行載體管理機(jī)構(gòu)、寶灣物流控股有限公司作為原始權(quán)益人的“寶灣物流控股有限公司2020年度第一期資產(chǎn)支持票據(jù)（疫情防控債）”于2020年4月15日在銀行間市場(chǎng)成功發(fā)行。作為今年債券市場(chǎng)首單疫情防控CMBN，市場(chǎng)投資熱情高漲，全場(chǎng)認(rèn)購(gòu)倍數(shù)3.1倍，發(fā)行利率創(chuàng)造了CMBN產(chǎn)品歷史最低價(jià)。
項(xiàng)目信息
產(chǎn)品基本要素
交易結(jié)構(gòu)
該項(xiàng)目單一資金信托設(shè)置了抵押物抵押以及標(biāo)的物業(yè)的未來(lái)租金收入質(zhì)押。根據(jù)交易結(jié)構(gòu)的設(shè)計(jì)，對(duì)信托計(jì)劃優(yōu)先級(jí)資產(chǎn)支持票據(jù)進(jìn)行保障的現(xiàn)金流主要來(lái)自標(biāo)的物業(yè)運(yùn)營(yíng)租金凈現(xiàn)金流。南山開(kāi)發(fā)集團(tuán)承擔(dān)差額補(bǔ)足義務(wù)。
增信措施
這單產(chǎn)品主要采用了以下增信措施：
1.內(nèi)部增信方面
（1）優(yōu)先級(jí)/ 次級(jí)結(jié)構(gòu)化分層
（2）超額現(xiàn)金流覆蓋
（3）信用觸發(fā)機(jī)制：包括：加速清償事件、評(píng)級(jí)下調(diào)事件及違約事件。
2. 外部增信方面
（1）差額支付承諾：中國(guó)南山開(kāi)發(fā)集團(tuán)承擔(dān)差額支付承諾
（2）流動(dòng)性支持：中國(guó)南山開(kāi)發(fā)集團(tuán)作為流動(dòng)性支持承諾人
（3）基礎(chǔ)債務(wù)人提供標(biāo)的物業(yè)抵押擔(dān)保：無(wú)錫寶灣、新都寶灣、龍泉寶灣、武漢寶灣的全部債務(wù)，無(wú)錫寶灣、新都寶灣、龍泉寶灣、武漢寶灣以名下標(biāo)的物業(yè)為抵押物
（4）基礎(chǔ)債務(wù)人提供應(yīng)收賬款質(zhì)押擔(dān)保：對(duì)無(wú)錫寶灣、新都寶灣、龍泉寶灣、武漢寶灣在信托貸款項(xiàng)下的全部債務(wù)承擔(dān)質(zhì)押擔(dān)保責(zé)任。
（5）連帶責(zé)任擔(dān)保
寶灣物流控股有限公司
寶灣物流控股有限公司，是深圳市新南山控股（集團(tuán)）股份有限公司（股票代碼：002314.SZ）與中國(guó)南山開(kāi)發(fā)（集團(tuán)）股份有限公司共同投資成立的高端物流設(shè)施投資平臺(tái)。公司成立于2011年7月，注冊(cè)資本25億元人民幣，發(fā)展至今，已在中國(guó)34個(gè)經(jīng)濟(jì)熱點(diǎn)城市戰(zhàn)略性布局了63個(gè)高端物流園區(qū)，構(gòu)筑了規(guī)模強(qiáng)大的物流設(shè)施服務(wù)網(wǎng)絡(luò)。
財(cái)務(wù)概況
標(biāo)的物業(yè)情況
武漢寶灣物流園
武漢寶灣物流園位于武漢市漢南區(qū)紗帽街幸福園路東側(cè)，東臨幸福中路，南至通江三路，北到通江二路。武漢寶灣物流園于2016年竣工正式投入運(yùn)營(yíng)，其土地使用權(quán)面積為 281,523.30 平方米，建筑面積142,812.98 平方米，共包含6棟倉(cāng)庫(kù)及 1 棟綜合樓，其中倉(cāng)庫(kù)均為一層，均十字隔斷為 ABCD 四個(gè)分區(qū)，綜合樓為6層，此外還有 40,000 平方米土地作為堆場(chǎng)出租。
2016~2018 年，武漢寶灣物流園使用率分別為 78%、89%和 96%。截至 2019 年 9 月末，加權(quán)平均倉(cāng)儲(chǔ)價(jià)格為 22.70元/平方米/月。
歷史收入：
無(wú)錫寶灣物流園
無(wú)錫寶灣物流園位于江蘇省無(wú)錫市惠山區(qū)風(fēng)能路 65 號(hào)，于2016年竣工正式投入運(yùn)營(yíng)，其可出租面積為119,529.29 平方米，建筑面積110,762.45平方米，共包含5棟倉(cāng)庫(kù)及1棟綜合樓，其中倉(cāng)庫(kù)均為一層，綜合樓為3層，此外還有1,200平方米土地作為堆場(chǎng)出租。
2016~2018 年，無(wú)錫寶灣物流園使用率分別為14.7%、54.3%和 100.0%。截至2019年9月末，無(wú)錫寶灣物流園倉(cāng)庫(kù)倉(cāng)儲(chǔ)價(jià)格為24.89 元/平方米/月，非倉(cāng)庫(kù)作業(yè)場(chǎng)地價(jià)格為4.59元/平方米/月。
歷史收入：
龍泉寶灣物流園
龍泉寶灣物流園位于成都市龍泉區(qū)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)汽車城大道999號(hào)。土地使用面積共 272,758.34 平方米，建筑面積為 129,314.28 平方米，投資總額 4.87億元，共包含 9 棟倉(cāng)庫(kù)、1 棟辦公室附樓及 1 棟綜合樓。
2016~2018 年，龍泉寶灣物流園使用率分別為 98.1%、96.2%和 100.0%。截至 2019 年 9 月末，龍泉寶灣物流園加權(quán)平均倉(cāng)儲(chǔ)價(jià)格為 25.74 元/平方米/月。
歷史收入：
新都寶灣物流園
新都寶灣物流園位于成都市新都區(qū)新都鎮(zhèn)物流中心順運(yùn)路 9 號(hào)，于 2009 年竣工正式投入運(yùn)營(yíng)，共包含 6 棟倉(cāng)庫(kù)、1 棟輔助用房、1 棟辦公用房、1棟廁所用房和 1 棟宿舍。項(xiàng)目建筑面積 71,448.46平方米，可出租總面積為 75,934.86 平方米，
2016~2018 年，新都寶灣物流園使用率分別為 99.6%、93.9%和 100.0%。截至 2019 年 9 月末，新都寶灣物流園加權(quán)平均倉(cāng)儲(chǔ)價(jià)格為 30.36 元/平方米/月。
注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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原標(biāo)題： 市場(chǎng)首單疫情防控CMBN成功發(fā)行，利率創(chuàng)產(chǎn)品歷史最低
