來源：讀懂ABS（ID：dudabs）

2018年9月3日，由廣發(fā)證券資產(chǎn)管理（廣東）有限公司（簡(jiǎn)稱“廣發(fā)資管”）擔(dān)任管理人的“廣發(fā)恒進(jìn)-正佳企業(yè)集團(tuán)正佳廣場(chǎng)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”成功發(fā)行，總規(guī)模73.006億元，為2018年全市場(chǎng)最大規(guī)模CMBS，并將于近期登陸深交所掛牌轉(zhuǎn)讓。

本次專項(xiàng)計(jì)劃的實(shí)際融資人為正佳企業(yè)集團(tuán)有限公司（簡(jiǎn)稱“正佳集團(tuán)”），標(biāo)的物為正佳廣場(chǎng)，位于廣州市城市中軸線CBD中國(guó)第一商圈—百萬平方米天河商圈之核心位置，是集零售、休閑、娛樂、餐飲、會(huì)展、康體、旅游及商務(wù)于一體的現(xiàn)代化購(gòu)物中心以劃時(shí)代建筑設(shè)計(jì)、42萬平方米超大規(guī)模，成就世界前十，亞洲城市中心最大的Shopping Mall，是中國(guó)最活躍的購(gòu)物廣場(chǎng)之一。

本項(xiàng)目?jī)?yōu)先級(jí)A檔規(guī)模55億，發(fā)行利率6.5%，期限12年；優(yōu)先級(jí)B檔規(guī)模13.006億，發(fā)行利率8%，期限12年。中誠(chéng)信證券評(píng)估有限公司給予優(yōu)先級(jí)A檔資產(chǎn)支持證券的評(píng)級(jí)為AA+，優(yōu)先級(jí)B檔證券的評(píng)級(jí)為AA。基礎(chǔ)資產(chǎn)為原始權(quán)益人依據(jù)《中融-正佳廣場(chǎng)信托合同》享有的信托受益權(quán)，并以正佳廣場(chǎng)未來12年的租金收入等為還款來源保障。

增信措施包括：底層資產(chǎn)擔(dān)保；履約保證金機(jī)制；結(jié)構(gòu)化分層；現(xiàn)金流超額覆蓋；差額補(bǔ)足承諾；內(nèi)部信用觸發(fā)事件（如：評(píng)級(jí)下調(diào)事件；違約事件；EBITDA下降事件等）

1、目標(biāo)物業(yè)位置極佳

正佳廣場(chǎng)位于廣州市城市中軸線CBD中國(guó)第一商圈——天河商圈之核心位置，交通便利。曾入選《福布斯》雜志評(píng)選的“全球十大購(gòu)物中心”，并于2011年被評(píng)為華南地區(qū)首個(gè)國(guó)家AAAA級(jí)商貿(mào)旅游景區(qū)。

2、資產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)管理能力強(qiáng)

正佳企業(yè)集團(tuán)有限公司是我國(guó)早期傳統(tǒng)商業(yè)物業(yè)中的龍頭代表，發(fā)展至今已有24年的歷史，目前已經(jīng)發(fā)展為集多產(chǎn)業(yè)于一體的大型多元化現(xiàn)代企業(yè)集團(tuán)。正佳集團(tuán)一直秉持創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)發(fā)展理念，嘗試各種跨界的發(fā)展路線：最早提出“體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)”，把購(gòu)物、娛樂、休閑合于一體，將正佳廣場(chǎng)打造為“亞洲體驗(yàn)之都”。

3、資產(chǎn)池現(xiàn)金流穩(wěn)定

受益于正佳集團(tuán)的多元化經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略，資產(chǎn)池的現(xiàn)金流由商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)收入、酒店收入、植物園與博物館的門票收入、物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入等組成，現(xiàn)金流來源多樣廣泛，各板塊運(yùn)營(yíng)良好，回款穩(wěn)定。

4、信用増級(jí)措施充分

本專項(xiàng)計(jì)劃租金現(xiàn)金流對(duì)優(yōu)先級(jí)證券本息有較好的覆蓋；次級(jí)資產(chǎn)支持證券能夠?yàn)閮?yōu)先級(jí)資產(chǎn)支持證券提供一定程度的內(nèi)部信用支持；正佳集團(tuán)為資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃提供差額補(bǔ)足承諾；專項(xiàng)計(jì)劃層面的必備金額機(jī)制和保證金機(jī)制也為項(xiàng)目提供一定的信用增級(jí)。

正佳集團(tuán)成立于1993年12月2日，系正大天河投資有限公司全資控股的子公司，截至2017年12月，正佳集團(tuán)總資產(chǎn)達(dá)到176億元，主體評(píng)級(jí)AA。正佳集團(tuán)經(jīng)營(yíng)多元化，包括購(gòu)物中心、商品零售、休閑旅游、創(chuàng)意百貨、廣告?zhèn)髅健⒋笮秃Ｑ箴^、自然博物館、雨林植物園、五星級(jí)酒店等。

本單CMBS的成功發(fā)行，為正佳集團(tuán)盤活了商業(yè)物業(yè)、拓展了新的融資渠道，助力正佳集團(tuán)攜正佳廣場(chǎng)、正佳極地海洋世界、正佳演藝劇院、正佳萬豪酒店、正佳自然科學(xué)博物館、以及熱帶雨林生態(tài)館、廣府文化街等全領(lǐng)域旅游文化資源，全面打造“都市型世界級(jí)旅游目的地”。本產(chǎn)品的成功發(fā)行，體現(xiàn)了投資人對(duì)正佳集團(tuán)現(xiàn)代化經(jīng)營(yíng)管理物業(yè)能力的認(rèn)可，顯現(xiàn)了市場(chǎng)對(duì)以資產(chǎn)信用支撐產(chǎn)品創(chuàng)設(shè)上觀念的進(jìn)步，展示通過CMBS在盤活存量物業(yè)、助力傳統(tǒng)零售轉(zhuǎn)型的重要意義。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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