作者：觀點(diǎn)新媒體

來(lái)源：觀點(diǎn)（ID:guandianweixin）

對(duì)市場(chǎng)修復(fù)“抱有信心”，越秀地產(chǎn)同樣樂(lè)觀看待下半年的銷售目標(biāo)。

觀點(diǎn)網(wǎng) 處在行業(yè)深度調(diào)整期，比起埋頭向前沖，更重要的是先緩下腳步，整理行囊、找對(duì)方向。

面對(duì)仍在筑底的市場(chǎng)，越秀地產(chǎn)交出的關(guān)鍵詞是“底盤(pán)穩(wěn)固、韌性凸顯、安全邊際高”。

截至2026年6月30日，越秀地產(chǎn)營(yíng)業(yè)收入錄得約366.5億元，毛利率為6.2%，核心凈利潤(rùn)為8000萬(wàn)元，上半年累計(jì)合同銷售金額則為505.1億元。

8月28日，越秀地產(chǎn)召開(kāi)業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)，董事長(zhǎng)及執(zhí)行董事林昭遠(yuǎn)，副董事長(zhǎng)、總經(jīng)理及執(zhí)行董事朱輝松，聯(lián)席總經(jīng)理及執(zhí)行董事江國(guó)雄，財(cái)務(wù)總監(jiān)曾志釗出席會(huì)議。

越秀地產(chǎn)上半年守住了行業(yè)前十的位置，而毛利率修復(fù)、核心城市去化節(jié)奏、年度銷售目標(biāo)達(dá)成，則是留給下半年的待解之題。

面對(duì)2026下半年的工作，董事長(zhǎng)林昭遠(yuǎn)表示：“首先是有質(zhì)量達(dá)成千億銷售規(guī)模，這是我們當(dāng)時(shí)定的目標(biāo)；第二是精準(zhǔn)投資來(lái)夯實(shí)我們中長(zhǎng)期的業(yè)績(jī)底座，并且持續(xù)優(yōu)化財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，推進(jìn)產(chǎn)品力的升級(jí)，進(jìn)一步提升‘兩翼’的競(jìng)爭(zhēng)力。”

穩(wěn)業(yè)績(jī)

行業(yè)仍處于深度調(diào)整與筑底回穩(wěn)的關(guān)鍵期，上半年各地樓市熱度不均，越秀地產(chǎn)對(duì)市場(chǎng)的判斷則是：行業(yè)底部基礎(chǔ)不斷增厚，市場(chǎng)修復(fù)明顯得到體現(xiàn)，但形勢(shì)仍然比較復(fù)雜。

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局資料，上半年全國(guó)新建商品房銷售面積與銷售額同比分別下降約11.6%和13.6%，降幅較2025年全年小幅擴(kuò)大，但二季度以來(lái)環(huán)比企穩(wěn)信號(hào)顯現(xiàn)。市場(chǎng)環(huán)境如此，越秀地產(chǎn)的銷售端與利潤(rùn)端與行業(yè)波動(dòng)共振。

2026上半年，越秀地產(chǎn)累計(jì)合同銷售金額約為505億元，同比下降17.9%，核心六城銷售金額約占公司總合同銷售金額84.5%。

退步是全體同行需要共同面對(duì)的現(xiàn)狀，若放在行業(yè)當(dāng)中對(duì)比，越秀地產(chǎn)仍然站在房企前列。根據(jù)《2026年1-6月房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告·觀點(diǎn)指數(shù)》，越秀地產(chǎn)以331.5億元權(quán)益銷售金額位列第9名。

從銷售地區(qū)結(jié)構(gòu)看，大灣區(qū)仍然是公司最主要的銷售支撐，地區(qū)銷售額占總合同銷售金額41.5%，此外華東地區(qū)約占25.9%，中西部地區(qū)約占13.4%，北方地區(qū)約占19.2%。

銷售額同比回落約17%，越秀地產(chǎn)銷售面積則實(shí)現(xiàn)16.2%的增長(zhǎng)至170萬(wàn)平方米，均價(jià)則下降29.5%至每平方米29700元。

在以價(jià)換量的行業(yè)常態(tài)里，選擇先把房子賣(mài)出去，把現(xiàn)金收回來(lái)。

值得注意的是，越秀地產(chǎn)續(xù)銷項(xiàng)目銷售貢獻(xiàn)占比達(dá)81%，較上年同期大幅提升；新推項(xiàng)目與持銷項(xiàng)目同步發(fā)力，高端豪宅、改善、剛需產(chǎn)品均保持較好去化。

管理層對(duì)此表示，相較2025年48%的占比，這是很大幅度的提升。公司總結(jié)原因，應(yīng)該歸結(jié)于上半年提出靈活應(yīng)變的銷售策略，進(jìn)一步加強(qiáng)“一城一策”，把握政策窗口期，同時(shí)對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行升級(jí)改造，進(jìn)一步吸引客戶，從而實(shí)現(xiàn)銷售增長(zhǎng)。

從數(shù)據(jù)端看，越秀地產(chǎn)上半年在廣州實(shí)現(xiàn)全口徑銷售額超200億元，同比增長(zhǎng)約31.8%，高端豪宅、改善、剛需產(chǎn)品線全線發(fā)力。

公司在北京、上海、杭州、成都也延續(xù)了良好的去化態(tài)勢(shì)。其中，北京璞樾貢獻(xiàn)21億元，上海翡云悅府銷售32.34億元；杭州望舟府、潮語(yǔ)江瀾府分別實(shí)現(xiàn)18.22億元、18.48億元；成都天悅云萃銷售11.79億元。

對(duì)于下半年的市場(chǎng)行情，管理層則判斷整體新房市場(chǎng)會(huì)量穩(wěn)價(jià)升，二手房總體維持比較高位的活躍度。

管理層認(rèn)為，整個(gè)市場(chǎng)已經(jīng)走過(guò)了最艱難的階段，市場(chǎng)筑底回穩(wěn)的信心和態(tài)勢(shì)比較明顯，對(duì)后續(xù)的市場(chǎng)修復(fù)抱有信心。

對(duì)市場(chǎng)修復(fù)“抱有信心”，越秀地產(chǎn)同樣樂(lè)觀看待下半年的銷售目標(biāo)。

“公司計(jì)劃依舊保持千億以上規(guī)模，上半年完成了505億元，應(yīng)該說(shuō)剛好是時(shí)間過(guò)半、任務(wù)過(guò)半。我們對(duì)全年完成千億指標(biāo)是有信心的。”

守住千億目標(biāo)

除了銷售額，市場(chǎng)的目光更集中在馬場(chǎng)地塊之上。

越秀集團(tuán)年初拿下廣州珠江新城“最后一塊寶地”，一個(gè)月內(nèi)完成SKP高端商業(yè)以及華爾道夫兩個(gè)重量級(jí)項(xiàng)目配套落地，對(duì)于馬場(chǎng)地塊后續(xù)規(guī)劃以及開(kāi)發(fā)節(jié)奏的關(guān)注只增不減。

越秀地產(chǎn)表示，項(xiàng)目規(guī)劃以中央公園串聯(lián)各個(gè)地塊并連接珠江公園，集高端購(gòu)物、酒店、辦公與文體功能于一體，是一個(gè)產(chǎn)城融合的綜合體。從推進(jìn)節(jié)奏看，展示區(qū)預(yù)計(jì)今年四季度開(kāi)放，明年一季度對(duì)外推售。

市場(chǎng)的關(guān)心的另一個(gè)重點(diǎn)，是這塊“肥肉”何時(shí)裝進(jìn)上市公司。

對(duì)此管理層的口徑謹(jǐn)慎而留有余地：項(xiàng)目目前仍在逐步評(píng)估，尚未到注入的時(shí)點(diǎn)，若條件成熟會(huì)以公告形式披露，但從預(yù)判看項(xiàng)目的利潤(rùn)水平會(huì)比較可觀。

在越秀自身毛利率承壓的當(dāng)下，這樣一宗占據(jù)城市頂級(jí)地段、綁定SKP與華爾道夫兩大高端業(yè)態(tài)的項(xiàng)目，無(wú)疑被寄予了修復(fù)盈利彈性的厚望，這也是市場(chǎng)愿意持續(xù)追問(wèn)它的原因。

脫去馬場(chǎng)地塊關(guān)注，越秀地產(chǎn)上半年在投資端相對(duì)謹(jǐn)慎克制。

2025年同期，越秀地產(chǎn)新增土儲(chǔ)13幅，新增土地面積約148萬(wàn)平方米。

截至今年6月末，公司于5個(gè)城市新增6幅地塊，新增土地儲(chǔ)備約68萬(wàn)平方米，權(quán)益投資金額約70.0億元，其中96.3%集中投向核心六城，投資溢價(jià)率僅9.5%。

總體來(lái)看，公司總土地儲(chǔ)備約1657萬(wàn)平方米、總貨值約2753億元，94%位于一線及二線城市。按地區(qū)分，大灣區(qū)約占42.8%，華東地區(qū)約占16.9%，中西部地區(qū)約24.4%，北方地區(qū)約15.9%。

對(duì)上半年拿地節(jié)奏偏慢的疑問(wèn)，管理層在會(huì)上也作了回應(yīng)：今年頭部企業(yè)都在向核心城市收縮，單宗地塊動(dòng)輒上百億元，300億元若全部獨(dú)立競(jìng)得只能拿下寥寥幾幅，因此公司更多采用合作模式分?jǐn)傦L(fēng)險(xiǎn)。隨著下半年土地供應(yīng)放量，拿地的窗口反而會(huì)更大。

大部分存貨都集中在北上廣深及杭州、成都六個(gè)核心城市，管理層判斷今年銷售規(guī)模會(huì)集中在核心城市上，公司仍然保持?jǐn)M定的300億元投資強(qiáng)度不變。

投資端保持謹(jǐn)慎，越秀地產(chǎn)的財(cái)務(wù)安全墊卻非常厚實(shí)。至6月30日，公司現(xiàn)金及銀行結(jié)余、定期存款及其他受限存款總額約515.0億元，較年初上升10.1%；上半年經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流保持凈流入137.7億元。

此外，三道紅線全部維持綠檔：剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率65.2%，凈借貸比率49.2%，現(xiàn)金短債比2.1倍。期內(nèi)加權(quán)平均借貸年利率首次降至3%以下，僅為2.91%，同比下降25個(gè)基點(diǎn)，處于行業(yè)領(lǐng)先水平。

一邊降杠桿，越秀地產(chǎn)一邊也在盤(pán)活存量、優(yōu)化報(bào)表。上半年公司將南沙IFC智谷產(chǎn)業(yè)園、云谷產(chǎn)業(yè)園、畢節(jié)酒店及康養(yǎng)業(yè)務(wù)出售給越秀集團(tuán)，回籠現(xiàn)金44.6億元，進(jìn)一步壓降了資本負(fù)債率。

轉(zhuǎn)至下半年的運(yùn)營(yíng)，公司身上的壓力其實(shí)并沒(méi)有減輕。收入與利潤(rùn)端相對(duì)承壓，管理層對(duì)盈利水平的評(píng)價(jià)坦率：“極其不滿意，但從目前市場(chǎng)調(diào)整的角度看，是我們不得不面對(duì)的事情。”

管理層表示，目前公司已售未結(jié)金額約1300多億元，對(duì)應(yīng)毛利率預(yù)計(jì)在10%至12%之間。公司將爭(zhēng)取用一到兩年時(shí)間消化前期沉淀的成本，隨著市場(chǎng)逐步修復(fù)推動(dòng)毛利率回升。與此同時(shí)，降本也在推進(jìn)，上半年銷售及管理費(fèi)率已降至4.3%。

利潤(rùn)會(huì)隨結(jié)轉(zhuǎn)節(jié)奏起伏，但這筆待結(jié)轉(zhuǎn)收入持續(xù)增厚，意味著未來(lái)兩到三年的業(yè)績(jī)釋放有了相對(duì)確定的來(lái)源。

“管理層會(huì)盡最大努力加大經(jīng)營(yíng)力度，提高我們的盈利能力，從而回報(bào)股東，增強(qiáng)我們的市場(chǎng)信心。”

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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