丁祖昱評(píng)樓市 
鐺煮山川，粟藏世界，有明月清風(fēng)知此音。呵呵笑，笑釀成白酒，散盡黃金。
作者：克而瑞研究中心
來(lái)源：丁祖昱評(píng)樓市（ID：dzypls）
2021年開年，上海、杭州、深圳等城市針對(duì)樓市“打新潮”、二手房?jī)r(jià)格快速上漲的現(xiàn)象，加碼樓市調(diào)控，緊接著京滬兩地再發(fā)文嚴(yán)查經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸違規(guī)入樓市，個(gè)人信貸資金入樓市管控全面趨嚴(yán)。
樓市調(diào)控背景下，過去一年至今，熱點(diǎn)城市在土地端的調(diào)控同樣動(dòng)作頻頻。比如上海、合肥等城市采取房地價(jià)聯(lián)動(dòng)機(jī)制壓低溢價(jià)率，北京則于1月4日首推三宗地塊，試點(diǎn)“新三競(jìng)”規(guī)則。政策影響下，熱點(diǎn)城市的土地市場(chǎng)也較自去年四季度以來(lái)發(fā)生了明顯的變化。
調(diào)控下土拍熱度迅速回落
CRIC數(shù)據(jù)顯示，2020年4季度以來(lái)重點(diǎn)城市土地市場(chǎng)熱度整體呈現(xiàn)下滑趨勢(shì)。具體而言，2020年10月至2021年1月熱點(diǎn)城市成交涉宅地塊的平均溢價(jià)率為13.8%，較2020年1-9月下降了3.5個(gè)百分點(diǎn)。
熱度下滑的原因與熱點(diǎn)城市減緩優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)節(jié)奏、加大普通地塊入市等土地供應(yīng)側(cè)調(diào)控有很大關(guān)系，同時(shí)去年“三道紅線”后金融環(huán)境監(jiān)管趨嚴(yán)，政策端直接影響到房企投資態(tài)度，從需求端對(duì)土地市場(chǎng)形成抑制作用。
相較于政策性的“明文調(diào)控”，熱點(diǎn)城市在供地結(jié)構(gòu)、出讓規(guī)則方面的“小調(diào)整”對(duì)市場(chǎng)熱度的影響反而更大。如在信貸環(huán)境再度收緊、多個(gè)熱點(diǎn)城市升級(jí)樓市調(diào)控政策的2021年首月，由于杭州、寧波、合肥等熱點(diǎn)城市在1月入市出讓的優(yōu)質(zhì)地塊明顯增加，溢價(jià)率反而出現(xiàn)了小幅回漲。因此，土地市場(chǎng)端更傾向于“無(wú)政策調(diào)控”，如上海、杭州等高熱度城市明顯減緩了優(yōu)質(zhì)宅地的入市頻率，利用房地價(jià)聯(lián)動(dòng)機(jī)制上調(diào)起拍價(jià)等。
圖：2020-2021年1月重點(diǎn)城市涉宅地塊溢價(jià)率走勢(shì)（%、萬(wàn)平方米、元/平方米）
注：2021年1月數(shù)據(jù)截止至2021年1月27日，下同
數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC
“控溢價(jià)”仍被放在了重要位置
克而瑞研究中心對(duì)熱點(diǎn)城市近4個(gè)月土地市場(chǎng)動(dòng)向進(jìn)行梳理，熱點(diǎn)城市從各方面對(duì)土拍溢價(jià)率和名義地價(jià)進(jìn)行了嚴(yán)格限制，預(yù)計(jì)2021年熱點(diǎn)城市在土地層面仍以下面四種手段為主。
1、采取房地價(jià)聯(lián)動(dòng)機(jī)制，調(diào)整地塊起拍價(jià)格和上限價(jià)
熱點(diǎn)城市在土地端最常見的調(diào)控方式是調(diào)整土地出讓底價(jià)和上限價(jià)。比如，上海、杭州、南京等諸多城市均對(duì)重點(diǎn)地塊的起拍價(jià)格作出調(diào)整。以上海為例，在1月21日出臺(tái)的“滬十條”中明確提出將堅(jiān)持房地聯(lián)動(dòng)機(jī)制，引導(dǎo)企業(yè)理性拿地，穩(wěn)定土地價(jià)格。我們發(fā)現(xiàn)，在此之前上海便已上調(diào)熱點(diǎn)地塊起拍價(jià)以控制溢價(jià)空間。例如1月6日掛牌的虹口區(qū)嘉興路街道HK341-06號(hào)地塊起拍樓板價(jià)已達(dá)7.7萬(wàn)元/平方米，相較于去年7月份周邊成交地塊6.3萬(wàn)元/平方米起拍樓板價(jià)上漲了超過二成。
表：典型調(diào)整起拍價(jià)熱點(diǎn)地塊（萬(wàn)元/平方米，%）
注：虹口嘉興路街道地塊暫未成交，表中其余四宗地均為上限價(jià)成交地塊。
數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)
除此之外，壓低地塊成交上限價(jià)也成為熱點(diǎn)城市控制地價(jià)和溢價(jià)率最常用的方式之一。以熱點(diǎn)一二線城市上限價(jià)成交地塊的溢價(jià)率來(lái)看，北京、成都、寧波等城市溢價(jià)率上限較2020年10月以前明顯降低，其中北京和成都的降幅均在10個(gè)百分點(diǎn)以上。
以北京為例，在2021年1月出讓的5宗涉宅用地，有3宗以上限價(jià)成交，其中上限溢價(jià)率最高的大興舊宮地塊，成交溢價(jià)率僅為10.88%，而此前北京的溢價(jià)率上限多在50%左右。
需要注意的是，多數(shù)城市拍地時(shí)除了上限價(jià)之外還設(shè)置“競(jìng)配建（自持）”等附加條件，實(shí)際地價(jià)控制效果不太明顯。譬如上述北京大興舊宮地塊的成交樓板價(jià)約3.5萬(wàn)元/平方米，實(shí)際成交樓板價(jià)已達(dá)4.4萬(wàn)元/平方米，并且刷新舊宮區(qū)域地價(jià)紀(jì)錄，地價(jià)依然呈現(xiàn)上漲趨勢(shì)。
圖：2020年10月前后北京、成都、寧波成交宅地溢價(jià)率對(duì)比
2、升級(jí)競(jìng)拍限制，“限房?jī)r(jià)”成為最常見舉措
修改競(jìng)拍方式也是熱點(diǎn)城市常用的調(diào)控方式之一。2020年以來(lái)，熱點(diǎn)城市對(duì)重點(diǎn)地塊基本采取“限地價(jià)、競(jìng)自持或配建”的競(jìng)拍方式，由于競(jìng)自持無(wú)上限，導(dǎo)致房企實(shí)際拿地成本攀升，樓面地價(jià)上漲壓力仍然較大。為穩(wěn)地價(jià)不少城市調(diào)整土地競(jìng)拍規(guī)則，在“競(jìng)自持或配建”的基礎(chǔ)上增加“當(dāng)自持或配建面積達(dá)上限后搖號(hào)”等。
實(shí)際上“限房?jī)r(jià)”的土拍方式，倒逼房企在拿地時(shí)對(duì)盈利空間進(jìn)行考量，同時(shí)壓制新房房?jī)r(jià)上漲速度。杭州、南京、寧波、南通等城市已在去年四季度之前就采取此種方式拍地，去年11月成都也加入“限房?jī)r(jià)”的隊(duì)列中，對(duì)主城區(qū)及近郊區(qū)出讓地塊采取“限房?jī)r(jià)、限地價(jià)、競(jìng)自持”的出讓方式。
值得注意的是，“限房?jī)r(jià)”雖有利于降低房?jī)r(jià)上漲預(yù)期，但也容易催升“打新潮”出現(xiàn)，投機(jī)需求大量進(jìn)入市場(chǎng)，進(jìn)而擠壓剛需并影響二手房市場(chǎng)穩(wěn)定。近期上海、深圳、杭州等“限房?jī)r(jià)”的城市均在1月份出臺(tái)了調(diào)控政策“打補(bǔ)丁”，以穩(wěn)定市場(chǎng)。
表：典型熱點(diǎn)城市當(dāng)前拍地規(guī)則
數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC整理
3、調(diào)整拿地條件，提升熱點(diǎn)地塊競(jìng)拍門檻
2020年三季度開始調(diào)控后，自去年四季度以來(lái)，熱點(diǎn)城市對(duì)土地出讓條件的調(diào)整趨于細(xì)致化，并根據(jù)地塊所在區(qū)域具體情況進(jìn)行調(diào)控，主要傾向于提升競(jìng)拍門檻，包括增加初始配建、縮短項(xiàng)目開竣工日期要求、對(duì)參拍企業(yè)及其拍地資金做出限制等。比如杭州主城區(qū)出讓宅地均有10%的租賃住房配建要求，南京、合肥等城市要求企業(yè)拍地必須使用自有資金等。
部分城市在住宅供應(yīng)緊缺的區(qū)域縮短了項(xiàng)目開竣工日期，以盡快增加市場(chǎng)住宅供應(yīng)。以東莞為例，在供應(yīng)十分緊缺的東莞鳳崗一成交地塊要求項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)周期為18個(gè)月，創(chuàng)造東莞土地招拍掛中開發(fā)建設(shè)期限最短記錄，此前成交地塊一般在2-3年的期限。
4、優(yōu)化土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，降低平均溢價(jià)率
減緩熱點(diǎn)區(qū)域優(yōu)質(zhì)地塊入市，增加郊區(qū)、新城等區(qū)域土地或保障房用地供應(yīng)，優(yōu)化整體土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)。從高價(jià)地成交占比能夠直觀看出熱點(diǎn)城市在2020年10月后在土地供應(yīng)方面的調(diào)整。對(duì)比2020年10月前后成交高總價(jià)和高單價(jià)地塊占比來(lái)看，2020年10月至2021年1月前四周期間成交總價(jià)超過10億元的住宅用地比例僅有17%，較2020年前9月下降了5個(gè)百分點(diǎn)，高單價(jià)地塊的成交占比同樣也在下滑，2020年10月后成交占比僅有15%，也較此前減少了4個(gè)百分點(diǎn)。
圖：2020年10月前后熱點(diǎn)城市含宅地塊高總價(jià)和單價(jià)地塊成交占比
注：高總價(jià)地塊標(biāo)準(zhǔn)為總價(jià)在10億元以上，高單價(jià)標(biāo)準(zhǔn)為樓板價(jià)超過1萬(wàn)元/平方米。
數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)
熱點(diǎn)城市對(duì)土地出讓管理更加精細(xì)化，并針對(duì)市場(chǎng)情況對(duì)土拍規(guī)則進(jìn)行微調(diào)控，能及時(shí)為地市高熱降溫，降低土拍溢價(jià)率。
綜合各城市的土地調(diào)控方式，不難發(fā)現(xiàn)多數(shù)城市土地側(cè)調(diào)控更傾向于控溢價(jià)，但實(shí)際樓面地價(jià)仍然存在上漲壓力，尤其是熱點(diǎn)區(qū)域的地價(jià)一直在保持上漲，“穩(wěn)地價(jià)”目標(biāo)依舊任重而道遠(yuǎn)。此外，在“競(jìng)自持”、“限房?jī)r(jià)”等多重規(guī)則的影響下，房企盈利空間明顯縮減，商品住宅供求矛盾也進(jìn)一步加劇。
合理的供求關(guān)系是房地產(chǎn)市場(chǎng)保持平穩(wěn)發(fā)展的關(guān)鍵，但短期內(nèi)控制市場(chǎng)熱度、減少優(yōu)質(zhì)地塊入市，并不能對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期穩(wěn)定起到實(shí)質(zhì)性作用。適當(dāng)增加熱點(diǎn)區(qū)域的土地供應(yīng)，合理設(shè)置地塊出讓價(jià)格和未來(lái)入市銷售價(jià)格，加快項(xiàng)目入市速度緩解供需緊張，才能真正實(shí)現(xiàn)“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)和穩(wěn)預(yù)期”的目標(biāo)。
注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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原標(biāo)題： “控地價(jià)”成土拍調(diào)控重點(diǎn)，土地市場(chǎng)有哪些新動(dòng)向？
