作者：觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體

來源：觀點(diǎn)（ID:guandianweixin)

繼前幾日市傳出售新界屯門地塊回籠11億港元后，11月25日遠(yuǎn)東發(fā)展公告稱，與新世界發(fā)展成立合營企業(yè)收購佳兆業(yè)啟德項(xiàng)目。

這對應(yīng)上了此前市傳佳兆業(yè)處置兩處香港資產(chǎn)的計(jì)劃。

今年10月底佳兆業(yè)債務(wù)危機(jī)苗頭顯現(xiàn)之時(shí)，有知情人士披露一份銷售演示文件顯示，佳兆業(yè)集團(tuán)正計(jì)劃出售去年在香港取得的兩個(gè)住宅項(xiàng)目地塊。

無獨(dú)有偶，11月26日，中海公告擬13.48億港元出售香港啟德項(xiàng)目30%權(quán)益。交割后，中海權(quán)益將減至50%，因此項(xiàng)目控股公司于交割后將不再為公司的附屬公司。

不同于佳兆業(yè)是為緩解流動(dòng)性危機(jī)而不得已處置優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，中海則被解讀為出于安全性的考量。

佳兆業(yè)從入局啟德項(xiàng)目到退出，中間只過了一年左右。

本次出售的地皮為啟德第4B區(qū)4號地盤，即為高銀金融于2018年11月以近89.07億港元投得，隨后高銀金融因自身財(cái)困于2020年5月放售并多次易主后，最終由內(nèi)地商人陳壯榮旗下彥佑有限公司接手。

由于陳壯榮一直被指與佳兆業(yè)關(guān)系密切，彼時(shí)市傳佳兆業(yè)為幕后買家，但遭否認(rèn)。

該傳言在佳兆業(yè)隨后發(fā)布的2020年財(cái)報(bào)中得到證實(shí)：其于11月以32.03億元獲啟德項(xiàng)目50%權(quán)益，是年內(nèi)在香港收購的4個(gè)項(xiàng)目之一；截止到2021年2月，啟德項(xiàng)目貢獻(xiàn)150億港元貨值，相比收購的貨地比接近4倍。

物業(yè)的地盤面積約為9708平方米，被指定為私人住宅用途。最低建筑面積及最高建筑面積分別為3.2萬平方米及5.34萬平方米。根據(jù)市場消息，該物業(yè)正在開發(fā)中，目前該項(xiàng)目地盤已完成地基工程，最快于2023年預(yù)售樓花。

于佳兆業(yè)而言，在寸金寸土的香港處置資產(chǎn)尋求資金回籠，是為了救急。

該啟德項(xiàng)目由新世界發(fā)展聯(lián)合遠(yuǎn)東發(fā)展以79.48億元購入，較地皮于2018年11月政府批予高銀金融的中標(biāo)價(jià)89億元低約近11%，較項(xiàng)目截至6月底的價(jià)值97.86億港元折讓18.8%。

作價(jià)相當(dāng)于樓面呎價(jià)13829港元，算是以較低價(jià)格賣出。可作參考的是，長實(shí)今年2月份斥102.8億港元投得毗鄰的4E區(qū)2號地皮，樓面呎價(jià)約1.59萬港元，而啟德住宅新盤目前平均呎價(jià)約2.8萬港元。

不過，較陳壯榮去年7月以70.4億元購入的總作價(jià)高約9億元，換而言之，持貨一年多，佳兆業(yè)及相關(guān)人士賬面賺約9億元，不過還要再扣除雜費(fèi)和高昂的財(cái)務(wù)費(fèi)用等。

據(jù)協(xié)議，交易代價(jià)為79.48億港元減去截至完成時(shí)于2020年融資協(xié)議項(xiàng)下未償還本金總額30.52億港元，以及減去待售貸款代價(jià)，并以代價(jià)約12.32億港元現(xiàn)金接受待售貸款轉(zhuǎn)讓。

據(jù)粗略推算，假設(shè)佳兆業(yè)未有抵押相關(guān)資產(chǎn)，彥佑有限公司可套現(xiàn)36.64億港元資金，佳兆業(yè)占五成，即18.32億港元。

在此之前，佳兆業(yè)被傳出售去年1月斥約35億元購入的屯門青山公路住宅地，作價(jià)38億元轉(zhuǎn)讓予蔡志明，后者為有“玩具大王”之稱的旭日國際集團(tuán)主席。

值得一提的是，蔡志明與郭英成家族此前便交情不淺，這算是第二次出手解困佳兆業(yè)。據(jù)悉，2014年佳兆業(yè)深陷債務(wù)危機(jī)之時(shí)，蔡志明便接盤了深圳航運(yùn)集團(tuán)，之后又由佳兆業(yè)收回。

本次出售屯門宅地，預(yù)計(jì)扣除彼時(shí)購入地塊貸款后，佳兆業(yè)可獲約11.2億港元現(xiàn)金流入。至此，佳兆業(yè)通過出售兩項(xiàng)香港資產(chǎn)，預(yù)計(jì)回籠29.52億港元資金。

對應(yīng)至佳兆業(yè)的債務(wù)現(xiàn)狀，主要分理財(cái)產(chǎn)品兌付及到期債務(wù)利息償還。其中關(guān)于本金額約人民幣10.968億元的理財(cái)產(chǎn)品，佳兆業(yè)于11月24日公告中稱已實(shí)施償還措施。

此外，正步入寬限期倒數(shù)的兩筆債務(wù)利息合計(jì)8840萬美元（約6.9億港元），至于緊接在12月7日到期的本金4億美元票據(jù)，正尋求持有人同意交換為2023年6月到期的新票據(jù)。

另外據(jù)了解，佳兆業(yè)明年將有27.97億美元境外債到期，加上要支付債息、分期兌付理財(cái)產(chǎn)品127.88億元人民幣及其他潛在表外債務(wù)。

不同于佳兆業(yè)償債，中海出售項(xiàng)目權(quán)益被解讀為“更傾向于出于安全性考量”，其對香港市場觀望情緒趨強(qiáng)，因以穩(wěn)健為代表的中海系也在香港地市吃過大虧。

回溯到1997年金融危機(jī)，中海因?yàn)榭春没貧w后的香港房地產(chǎn)市場，加大投資力度，以高價(jià)拿下了香港三宗土地，但與中海有合作關(guān)系的外資銀行因?yàn)樯钍芙鹑谖C(jī)影響，使得中海一度瀕臨破產(chǎn)邊緣。

彼時(shí)中海前主席孔慶平后來在總結(jié)中強(qiáng)調(diào)，“對市場要有正確判斷”。

佳兆業(yè)是繼海航、高銀之后，又一家從啟德離場的內(nèi)地房企。

縱觀過去幾年，中資房企圍繞啟德片區(qū)的搶入與離場中，資本的選擇與博弈、榮光與暗淡有了集中的體現(xiàn)。

啟德片區(qū)因地理位置優(yōu)越，日后有大型商場、寫字樓、體育館等集聚，發(fā)展?jié)摿薮螅蔀榱碎_發(fā)商“兵家必爭之地”，中資盯上這里后，也不惜高價(jià)搶入。

其中，海航集團(tuán)于2016年至2017年6個(gè)月內(nèi)累計(jì)斥資272億元連奪啟德4幅地皮最震撼市場。在海航之前，中海、保利置業(yè)已買下啟德商住地皮，而海航之后，高銀、佳兆業(yè)、龍湖&合景泰富等中資開發(fā)商也相繼入場。

彼時(shí)海航以88.37億港元奪標(biāo)價(jià)拿下啟德一宗地，以總可建樓面近65.5萬平方呎計(jì)算，該地塊樓面呎價(jià)高達(dá)1.35萬港元，較7000多港元的預(yù)期上限高出近九成，且較過去三年間售出的6幅啟德商住地皮，高出1.07至1.75倍。

相比香港開發(fā)商的保守，內(nèi)資顯得更為激進(jìn)，彼時(shí)新鴻基郭炳聯(lián)甚至將這種行為稱之為“顛標(biāo)”。

只是最終隨著海航債臺高筑，4幅地皮由新鴻基、會德豐分別接手兩宗，海航套現(xiàn)262.3億港元并離場。

本次佳兆業(yè)退場的啟德第4B區(qū)4號地皮，此前為高銀金融在2018年12月斥89億港元價(jià)格從港府投得。在當(dāng)時(shí)被形容為“爆冷”中標(biāo)，因高銀當(dāng)時(shí)擊退的6家本土財(cái)團(tuán)都相當(dāng)有實(shí)力，包括會德豐及新世界等超級財(cái)團(tuán)組合。

該地皮每平方呎的樓面價(jià)達(dá)到1.55萬港元，較市場估值高出10%；另于2019年4月，高銀金融的全資附屬公司以21.62億港元的價(jià)格收購剩余40%股權(quán)，全資持有該地皮。

去年7月，高銀把前述的4B區(qū)4號地皮以70.4億“蝕本價(jià)”賣給佳兆業(yè)等，較2018年的中標(biāo)價(jià)賬面虧損逾20%，且還未計(jì)財(cái)務(wù)成本、前期開發(fā)支出及各類雜費(fèi)。最終轉(zhuǎn)手出售，高銀稱預(yù)計(jì)錄得虧損27.5億港元。

至此，這幅地皮由2018年11月至今的3年間，已經(jīng)三度轉(zhuǎn)手，最終還是落入港資手中。

但商人逐利，不管是投資還是退出，都要衡量如何利益最大化。

出于財(cái)困，高銀金融無奈退出前述地皮，但同時(shí)也與陳壯榮訂立了利潤分成協(xié)議，倘日后建成項(xiàng)目并符合出售最少85%單位等條件，且單位平均售價(jià)超出每方呎2.9萬港元，高銀便可分取超出利潤中的30%。

不過有香港業(yè)內(nèi)指出，預(yù)料該盤日后可賣每方呎約2.5萬港元，突破3萬港元的機(jī)會不大，意即高銀在退地后無法從中分得溢利。

高銀金融經(jīng)手4B區(qū)4號地皮一年多后選擇退出，而2019年投到的啟德第4C區(qū)4號地皮在投地一個(gè)月后退地，彼時(shí)高銀方面給出的理由是，認(rèn)為近期發(fā)生的社會矛盾和經(jīng)濟(jì)不穩(wěn)定將對香港商業(yè)地產(chǎn)市場的增長產(chǎn)生負(fù)面影響；但其資金狀況在當(dāng)時(shí)已經(jīng)受到市場質(zhì)疑。

可以肯定的是，高銀金融同樣十分看好啟德發(fā)展?jié)摿ΑＶ皇墙暝谥匈Y接連退地下，啟德多了一個(gè)名字——“英雄地”。

從應(yīng)對風(fēng)險(xiǎn)的能力來看，客觀來講港資的韌性要強(qiáng)于中資。經(jīng)歷早期金融風(fēng)暴以后，企業(yè)發(fā)展大多追求保守穩(wěn)健，大多數(shù)香港發(fā)展商的資產(chǎn)負(fù)債率長期處于低位水平；而中資相對更為進(jìn)取，依靠高杠桿的開發(fā)模式則在政策調(diào)控和市場變化下迎來了陣痛。

海航、高銀、佳兆業(yè)獲得的啟德地皮，最終回到了港資手里。如今的啟德片區(qū)，絕大部分土地仍由港資發(fā)展，內(nèi)房則有中海、華潤、保利置業(yè)等。

而保利置業(yè)與華潤日前公布，就2019年6月收購的一幅啟德約9481平方米土地進(jìn)行合營開發(fā)，合營公司由保利置業(yè)及華潤置地分別持有35%及65%權(quán)益。

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原標(biāo)題： 香港傳真 | 啟德修羅場 海航、高銀和佳兆業(yè)那些中資房企往事