西政財富 
鐺煮山川，粟藏世界，有明月清風知此音。呵呵笑，笑釀成白酒，散盡黃金。
作者：西政財富
來源：西政財富（ID:xizhengcaifu）
筆者按：
近期多家地產(chǎn)企業(yè)信用評級遭下調(diào)、境外債券頻頻違約、商票未能按期兌付、股價大縮水，地產(chǎn)行業(yè)依舊雷聲滾滾……這場擊鼓傳“雷”游戲當然也使許多信托機構(gòu)不同程度“負傷”。當下已經(jīng)踩雷的信托機構(gòu)在忙著認真“救援”，未踩雷的信托機構(gòu)則在積極“排雷”、“防雷”，對于地產(chǎn)業(yè)務后續(xù)開展則抱著一種持續(xù)“觀望”的心態(tài)。一些信托機構(gòu)的朋友調(diào)侃自己目前的狀態(tài)就是一種也想“躺平”，但卻發(fā)現(xiàn)地上早已沒位置；看到一些自媒體上帶有渲染性的文章或聽到已合作的開發(fā)商的一絲絲傳聞時精神就高度緊張，近期對“風聲鶴唳”一詞的理解也似乎比以往任何時刻都更為深刻，想著如何能脫離地產(chǎn)、逃離“非標”……塵囂之下，我們財富中心也將近期信托機構(gòu)的一些變化及后續(xù)可能的業(yè)務開展思路進行了簡單的梳理，以供同行參考。
一、信托機構(gòu)近期業(yè)務開展情況
（一）業(yè)務態(tài)度
根據(jù)我們財富中心對部分信托機構(gòu)溝通的結(jié)果，目前大部分信托機構(gòu)均暫停了新增地產(chǎn)融資業(yè)務，一方面一些信托機構(gòu)已“踩雷”，目前正在全力進行相關風險處置；另一方面，面對當下地產(chǎn)監(jiān)管形勢及行業(yè)現(xiàn)狀，業(yè)務方面以做好存量項目的投后管理與維護為主，新增業(yè)務存在難度。在溝通的信托機構(gòu)中，目前僅有極少量信托機構(gòu)尚有地產(chǎn)投資額度。
（二）交易對手及項目選擇
對于少量還能開展地產(chǎn)投資業(yè)務的信托機構(gòu)而言，在重點關注開發(fā)商“三道紅線”踩線情況、是否有市場輿情等前提下，對交易對手的選擇也普遍“國央企化”，但是也表示，這些國央企的業(yè)務競爭壓力也非常大，自身在融資成本上也不具備比較優(yōu)勢。
另外對于還可以做民營開發(fā)商業(yè)務的信托機構(gòu)而言，如果該民營開發(fā)商有相關實業(yè)板塊支撐或?qū)崢I(yè)板塊系上市主體的，考慮到實業(yè)企業(yè)旗下的地產(chǎn)板塊相對于傳統(tǒng)的地產(chǎn)企業(yè)而言，其整體規(guī)模并不是太大，因此希望在風控措施上，實業(yè)板塊主體能提供相應的擔保，以加強風控（但在實際操作過程中該風控要求對于有實業(yè)背景支撐的地產(chǎn)企業(yè)而言通常較難實現(xiàn)）。
在項目選擇方面，對項目的選擇相較以前更為嚴格，并重點關注項目周邊市場的去化情況、當?shù)匕唇曳趴钏俣鹊鹊取４送猓壳耙驗樵谧龃媪繕I(yè)務排查，因此在項目體量上對融資規(guī)模也進行了限制（比如控制在5億以內(nèi)）。
（三）業(yè)務類型
少量尚有地產(chǎn)投資額度可進行地產(chǎn)投資的信托機構(gòu)目前地產(chǎn)投資業(yè)務主要集中在如下幾類項目，一是432條件（本身項目或用款項目滿足）的項目通過信托貸款或財務性股權(quán)投資方式進行融資；二是對于已經(jīng)支付完畢土地款的項目或者合作開發(fā)的優(yōu)質(zhì)項目通過股權(quán)投資方式進行投資合作。
此外，一些信托機構(gòu)表示，目前還可以操作一些地方城投平臺的融資。另有一些信托機構(gòu)表示，目前主要操作非金融委托人單一的資金投放業(yè)務，但是管理費則有所提高。少量信托機構(gòu)因本身一直在培育非地產(chǎn)板塊的投資業(yè)務，因此面對當下的市場環(huán)境，其他業(yè)務板塊投資依舊在發(fā)力。
當然，對于已“踩雷”的信托機構(gòu)，目前正在積極進行風險處置。
二、信托機構(gòu)風險應對及逾期債權(quán)的處置
為后續(xù)在出險的情況下可及時進行風險化解，一些信托機構(gòu)一方面根據(jù)當前的市場環(huán)境對存續(xù)項目資產(chǎn)價值進行重新評估及壓力測試；另一方面充分評估在壓降融資性信托規(guī)模后操作的股權(quán)投資類項目的風險敞口，進一步加強對資金和項目的把控，補足風控漏洞。
對于已出險或即將逾期的項目，一些信托機構(gòu)也積極與AMC等機構(gòu)進行溝通，進行相應的資產(chǎn)處置。對于AMC而言，在業(yè)務操作過程中不希望信托端結(jié)構(gòu)過于花哨復雜，具體業(yè)務操作仍舊需重點關注項目主體和項目的情況。以下以我們財富中心操作過的金融不良債權(quán)收購項目為例說明：
信托的開發(fā)貸總授信為5億，已償還2億，余額3億，約定每月20日付息，到期還本。項目已取得預售許可證，并已銷售三分之一，在建工程抵押至該信托機構(gòu)，因受疫情影響項目銷售受到一定的限制。因需在債權(quán)到期日前完成收購，并且需滿足AMC的監(jiān)管要求，因此在具體操作層面設計如下：
（一）“構(gòu)建”逾期債權(quán)
因AMC僅可收購“問題”債權(quán)，而信托貸款需每月20日償付利息。因此在具體操作層面，我們要求融資人暫不支付當月20日的利息，并于債權(quán)到期日（假設下月）一并支付逾期債權(quán)利息及本金。因該操作需金融機構(gòu)充分配合，故此，需融資人與該信托機構(gòu)充分溝通。未避免實質(zhì)違約，在實際操作中，由融資人在其他銀行先行開設利息賬戶，將當月20日本應支付的利息匯入該賬戶，由信托機構(gòu)監(jiān)管并鎖定該賬戶上的利息，此外，由融資人實際控制人承擔保證責任，并簽署相應承諾。在與信托機構(gòu)充分溝通后，由信托機構(gòu)向融資人開具利息催收函，并向AMC出具《逾期利息轉(zhuǎn)讓意向函》，從而，構(gòu)建逾期債權(quán)。
（二）打折收購逾期債權(quán)
考慮到AMC內(nèi)部審核及額度等問題，對于剩余未償還的3億人民幣的信托貸款進行打折收購（6-8.5折，具體一事一議），對于未足額部分由融資人自行補足。
（三）監(jiān)管及增信措施
1. 在建工程先辦理“二押”再轉(zhuǎn)為“一押”或提供其他抵押擔保
因項目在建工程已抵押至信托機構(gòu)，因此，在操作中，放款前先將項目在建工程二押至AMC，在放款后再轉(zhuǎn)為“一押”。同時需注意，當?shù)貒敛块T是否接受二押，信托機構(gòu)與融資人的貸款合同對辦理二押及其他抵押手續(xù)的相關約定等。
2. 還款來源測算
對于剩余銷售回款需進行現(xiàn)金流測算與安排，并加蓋融資人公章作為AMC監(jiān)管的依據(jù)。
3. 銷售回款賬戶監(jiān)管
為便于對銷售回款的監(jiān)管，在項目銷售回款賬戶增加AMC的法定代表人私章，開設網(wǎng)銀，并約定由AMC享有相關復核權(quán)。
4.回購及其他連帶責任擔保
融資人及其實際控制人、集團簽署回購擔保協(xié)議，并承擔連帶責任擔保。
三、土地款支付完畢后的項目投資
在項目土地款支付完畢的情況下，對于滿足投資條件的項目和主體，一些信托機構(gòu)仍舊可以通過股權(quán)投資方式進行合作。以股權(quán)投資方式合作，在投后管理、風控以及對項目的把控方面則比以往更為嚴格。以下以我們財富中心操作的股權(quán)投資類項目為例予以說明：
1. 信托計劃投資有限合伙LP份額（即1億）對有限責任公司SPV進行增資，部分進入實收資本，大部分進入資本公積。開發(fā)商則以對項目公司的債權(quán)（或債權(quán)+部分現(xiàn)金）對SPV進行出資。
2. 有限責任公司SPV以現(xiàn)金1億對項目公司增資，并持有項目公司部分股權(quán)（具體比例需根據(jù)項目情況及當?shù)亻_發(fā)要求等協(xié)商確定）。最終形成有限責任公司SPV對項目公司持有股權(quán)的同時對項目公司享有1億的債權(quán)。投資期間，SPV從項目公司取得的債權(quán)利息收入優(yōu)先對有限合伙進行分配。
3. 合伙企業(yè)與開發(fā)商設定對賭（工程進度、銷售等），對賭未實現(xiàn)的，項目公司需提前償還債權(quán)本息，清退合伙企業(yè)并對LP進行現(xiàn)金分配，合伙企業(yè)持有SPV的股權(quán)作為剩余財產(chǎn)分配給開發(fā)商。
4. 開發(fā)商持有的SPV的股權(quán)質(zhì)押給有限合伙；信托機構(gòu)對項目公司進行強監(jiān)管，通過SPV向項目公司委派財務人員、高管人員，監(jiān)管章證照等。
當前市場環(huán)境波動較大，信息紛繁復雜，當下更要理性對待市場信息，操作業(yè)務更需沉靜，望共克時艱、砥礪前行！
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原標題： 信托還投地產(chǎn)嗎
