作者：神鎮(zhèn)的貓總

來(lái)源：好貓財(cái)經(jīng)（ID:haomaocaijing)

無(wú)論是陽(yáng)光城的債務(wù)展期，還是佳兆業(yè)擔(dān)保的理財(cái)產(chǎn)品違約，都揭開(kāi)了一個(gè)殘酷的事實(shí)：

地產(chǎn)商的的現(xiàn)金流壓力極限已到。

陽(yáng)光城是兩條紅線達(dá)標(biāo)，佳兆業(yè)是三條紅線達(dá)標(biāo)，這樣的財(cái)務(wù)指標(biāo)，沒(méi)能經(jīng)受住銷售端的現(xiàn)金流凍結(jié)，以及融資端的現(xiàn)金流失。

整個(gè)第三季度，陽(yáng)光城消耗了將近200億元的現(xiàn)金，這里面當(dāng)然有陽(yáng)光城管理層的判斷失誤，但主要問(wèn)題還是在于融資枯竭，信用的喪失殆盡。

佳兆業(yè)以不到3億元的理財(cái)產(chǎn)品違約，開(kāi)啟了整個(gè)違約序幕，繼花樣年之后，再次讓市場(chǎng)大跌眼鏡。

“截至10月20日，佳兆業(yè)賬面還有240億元受限現(xiàn)金，以及120億元在途現(xiàn)金，合計(jì)280-360億元。”

佳兆業(yè)管理層倒也坦陳，受限現(xiàn)金是預(yù)售監(jiān)管資金、金融機(jī)構(gòu)債務(wù)備償金，在途現(xiàn)金是銀行按揭款和促銷分期款項(xiàng)。

“最近幾個(gè)月，佳兆業(yè)平均每月凈流出50億元，主要用于兌付境內(nèi)金融機(jī)構(gòu)、理財(cái)產(chǎn)品或境外債等各類融資。”

這聽(tīng)起來(lái)令人絕望。理財(cái)產(chǎn)品違約前幾天，佳兆業(yè)深圳坪山一個(gè)樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)，當(dāng)天回款12億元。

“這些錢(qián)先進(jìn)入銀行監(jiān)督賬戶，監(jiān)管部門(mén)要求必須留存資金保交樓，銀行要求留存?zhèn)鋬斮Y金，資金短期內(nèi)無(wú)法盤(pán)活”。

另外，這個(gè)項(xiàng)目為佳兆業(yè)與新城控股合作項(xiàng)目，合作方也并不支持提前支取現(xiàn)金。

當(dāng)佳兆業(yè)老板郭英成向理財(cái)客戶解釋，自己在醫(yī)院無(wú)法接受視頻連線，同時(shí)自己的兒子、女兒回港，是因?yàn)樗麄冞€小不懂事時(shí)。

不管是不是在打感情牌，這都是一個(gè)時(shí)代的結(jié)束：

曾經(jīng)那個(gè)無(wú)所不能的行業(yè)，以及多金的企業(yè)主們，似乎失去了信心與方向，企業(yè)像漏水的船，在沒(méi)有指南針的大海里隨波飄蕩。

從泰禾、華夏幸福、藍(lán)光、恒大開(kāi)啟的這場(chǎng)債務(wù)危機(jī)，正陷入到信心喪失的惡性循環(huán)。

“金融機(jī)構(gòu)和政策加大了監(jiān)管，有些明明壓1億元可以交樓，但是非要壓3億元。”世茂管理層在質(zhì)疑聲中發(fā)出疾呼：

“政策如果不轉(zhuǎn)向，即使最厲害的開(kāi)發(fā)商也就只能撐3個(gè)月。”

恒大許家印也爆出了一組數(shù)字：

從2016年1月1日到2021年6月30日，5年半的時(shí)間，幾項(xiàng)主要的支出達(dá)5.01萬(wàn)億元，其中歸還到期貸款本金22500億元，支付貸款利息3670億元，交納稅金2216億元，支付土地款9634億元，支付工程款、材料款等建安費(fèi)用9736億元，管理及營(yíng)銷費(fèi)用支出2381億元。

不能準(zhǔn)確猜測(cè)出許家印的真實(shí)意思表達(dá)，但可以得出確定結(jié)論：現(xiàn)金流管理是房企的生命線。

銷售端受疫情、預(yù)期的反復(fù)打擊，融資端受政策轉(zhuǎn)向、信用喪失的嚴(yán)重拖累，曾經(jīng)的合作伙伴，成為如今的擠兌人。

那絕對(duì)的安全范圍在哪？

這一切的根源，只能回到最初的問(wèn)題，地產(chǎn)商何以累積至如此規(guī)模的債務(wù)，償還債務(wù)的現(xiàn)金在哪里。

如此來(lái)看，在稍顯極端的市場(chǎng)環(huán)境中，“借新還舊”的循環(huán)無(wú)法繼續(xù)，資產(chǎn)負(fù)債率、凈負(fù)債率、現(xiàn)金短債比的“三道紅線”指標(biāo)，并不足以證明安全程度。

縱觀這些財(cái)務(wù)指標(biāo)，最終只能相信“現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物短債比”，到了拼現(xiàn)金的時(shí)候了：

誰(shuí)持有最多現(xiàn)金，誰(shuí)就能堅(jiān)持到市場(chǎng)與政策的轉(zhuǎn)向時(shí)刻。

當(dāng)然，在現(xiàn)金基礎(chǔ)上，還有很多重要的影響因素，沒(méi)有良好經(jīng)營(yíng)管控歷史的差一點(diǎn)，沒(méi)有優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)及時(shí)變現(xiàn)的差一點(diǎn)，凈負(fù)債率指標(biāo)異常下降的再差一點(diǎn)，合作項(xiàng)目多的再差一點(diǎn)。

這算是優(yōu)勝劣汰的過(guò)程，也是刮骨療毒的時(shí)刻，一個(gè)舊時(shí)代毫無(wú)疑問(wèn)結(jié)束了，是時(shí)候考慮適應(yīng)新時(shí)代的房地產(chǎn)發(fā)展模式了。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標(biāo)題： 地產(chǎn)商現(xiàn)金流壓力極限已到