丁祖昱評樓市 
鐺煮山川，粟藏世界，有明月清風(fēng)知此音。呵呵笑，笑釀成白酒，散盡黃金。
作者：克而瑞資管
為盤整市場、支持優(yōu)質(zhì)房企收并購企業(yè)，多家銀行紛紛向地產(chǎn)“開閘放水”，華潤置地、大悅城、碧桂園、美的置業(yè)等多家房企獲得超百億并購貸銀行額度。但房地產(chǎn)政策端的利好尚未帶來市場信心的明顯恢復(fù)。
受新冠疫情反復(fù)的影響，傳統(tǒng)“小陽春”或?qū)⑼七t。
01 房企拿地投資規(guī)模同比下降86%
2022年前2個月，在集中供地暫緩、疫情反復(fù)等因素影響下，全國土地市場低開，成交規(guī)模下滑。1-2月房企拿地總額僅960億元，同比下降86%。
22個集中供地的重點(diǎn)城市中僅北京完成首輪集中土拍，從土拍情況來看，北京此次計劃出讓18幅地，最終石景山首鋼東南區(qū)830等地塊因無人報價而遭遇流拍，其余17幅地均順利成交，共收金480億元。從拿地企業(yè)來看，央企、國企等現(xiàn)金流壓力相對較輕的房企仍在“挑大梁”。
不過，優(yōu)質(zhì)地塊的競爭依舊十分激烈。17幅成交地塊中，有3幅觸及最高限價成交，分別是華潤競得的豐臺區(qū)紀(jì)家廟地塊、綠城競得的朝陽區(qū)崔各莊地塊和建發(fā)競得的中關(guān)村生命科學(xué)園地塊。結(jié)合區(qū)位來看，這3幅地均位于熱門區(qū)域，同時還有規(guī)劃利好加持，因此備受房企青睞。尤其是昌平區(qū)中關(guān)村生命科學(xué)園地塊，因臨近互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，周邊需求旺盛、購買力也強(qiáng)勁，因而吸引了多達(dá)10家房企及聯(lián)合體競拍，最終由建發(fā)封頂價格競得，成交樓板價為38601元/平方米。
2018-2022年1-2月房企拿地投資規(guī)模（億元）
數(shù)據(jù)來源：CAIC數(shù)據(jù)庫
近一年房企拿地投資規(guī)模環(huán)比變化（億元）
數(shù)據(jù)來源：CAIC數(shù)據(jù)庫
02 民營房企超千億債券即將到期
1、房企發(fā)債總規(guī)模719億元，同比下降65%
2022年1-2月，央行在公開市場累計實(shí)現(xiàn)資金凈投放7000億元，市場利率總體平穩(wěn)。年末降準(zhǔn)后，央行通過擴(kuò)大逆回購力度、超額續(xù)作MLF（中期借貸便利）等偏松操作保持流動性合理充裕。
1-2月央行公開市場合計凈投放7000億
數(shù)據(jù)來源：CAIC數(shù)據(jù)庫
房企方面，2022年1-2月房企發(fā)債總規(guī)模719億元，同比下降65%。境內(nèi)債券融資588億，同比下降47%。海外債方面，1-2月房企海外發(fā)行債券131億元，較去年年底略有恢復(fù)，但同比仍下降86%。為置換即將到期的海外債，大發(fā)地產(chǎn)、祥生集團(tuán)等民營房企以12-13%高息發(fā)行美元票據(jù)融資。
近三年1-2月同期房企境內(nèi)外發(fā)債規(guī)模（億元）
數(shù)據(jù)來源：CAIC數(shù)據(jù)庫
注：涉及海外債按1美元=6.3645人民幣、
1港元=0.8137人民幣折算
融資成本方面，受益于國內(nèi)穩(wěn)中寬松的貨幣政策，1月、2月房企境內(nèi)發(fā)債利率降至3.5%左右。海外債方面，國企、民企分化明顯，大發(fā)、祥生等民企海外發(fā)債成本居高不下，綠城中國1月發(fā)行的4億美元增信債券利率則僅有2.3%。
近12個月房企境內(nèi)外發(fā)債總額（億元）&利率
數(shù)據(jù)來源：CAIC數(shù)據(jù)庫
注：涉及海外債按1美元=6.3645人民幣、
1港元=0.8137人民幣折算
從房企發(fā)行債券的類型分布來看，1-2月，房企發(fā)行一般中期票據(jù)324億元，占比超4成。
受疫情反復(fù)，當(dāng)前市場不穩(wěn)定因素較多影響，一般中期票據(jù)和超短期融資債券等久期較短的債券成為市場發(fā)行的絕對主力，占比分別為45%、11%，合計占比接近6成。
今年頭兩個月，房企債券1-3年（含）、3-6年（含）發(fā)行規(guī)模較大，發(fā)行量分別占38%、34%。
企業(yè)方面，萬科地產(chǎn)1-2月發(fā)行3筆一般中期票據(jù)，合計融資80億，為各房企發(fā)債規(guī)模之首。
房企發(fā)債TOP10房企中，國企占據(jù)7席，僅有禹洲、龍湖、濱江等少數(shù)經(jīng)營穩(wěn)定民營房企發(fā)債超20億元。祥生集團(tuán)通過祥生控股及關(guān)聯(lián)海外子公司成功發(fā)行兩筆美元債，合計融資2.21億美元，其13%的高票息也為今年至今房企發(fā)債利率榜首。
2022年1-2月房企發(fā)行各類型債券規(guī)模&利率
數(shù)據(jù)來源：CAIC數(shù)據(jù)庫
注：涉及海外債按1美元=6.3645人民幣、
1港元=0.8137人民幣折算
2、并購貸款春風(fēng)至，民企融資占比回升
受益于寬松的貨幣大環(huán)境，今年前兩個月，國資房企平均發(fā)債利率持續(xù)走低，2月下探至3.11%。民企發(fā)債融資利率則略有起伏，1月沖高至7.08%后，2月回落至5.01%。
1、2月，房企發(fā)債主體數(shù)量分別為30、28家，較12月略有下滑。其中，25%為民營房企，與12月相差不大。
近期，為盤整市場、支持優(yōu)質(zhì)房企收并購企業(yè)，多家銀行紛紛向地產(chǎn)“開閘放水”，積極響應(yīng)監(jiān)管層鼓勵商業(yè)銀行支持房地產(chǎn)收并購的號召。華潤置地、大悅城分別獲得200億元、碧桂園、美的置業(yè)分別獲得150億元銀行并購貸額度。眾機(jī)構(gòu)中以招商銀行支持力度最大，已發(fā)放超500億元并購貸融資額度。
近12個月房企發(fā)債主體數(shù)量變化按月
2022年1-2月，國資房企仍為境內(nèi)外發(fā)債主力，民營房企發(fā)債融資占比略有上升，由Q4的15%升至28%，接近去年Q3水平。為應(yīng)對即將到期的海外債，禹洲集團(tuán)發(fā)行1年期7.81%票息4.53億美元新票據(jù)以交換本金總額為4.77億美元的交換票據(jù)，為民企1-2月債券融資單筆規(guī)模最高。
與此同時，據(jù)CAIC統(tǒng)計，2022年二季度，200家核心房企境內(nèi)外債券合計到期規(guī)模約1865元，其中海外債約為889億元。二季度，民企約有764億海外債即將到期，約占二季度到期海外債總規(guī)模的85%。境內(nèi)方面，民企另有約408億債券即將到期。二季度，民營房企面臨境內(nèi)外超千億債券到期，這中間，佳兆業(yè)、華夏幸福、中國恒大均有百億規(guī)模債券到期。
今年下半年，債券到期規(guī)模超百億的民營房企有4家，分別為中國恒大，富力地產(chǎn)、世茂集團(tuán)和陽光城。其中，陽光城下半年將有106億債券到期，而2月，陽光城向監(jiān)管機(jī)構(gòu)匯報，現(xiàn)金流已枯竭，或遭金融機(jī)構(gòu)“擠兌”，需重點(diǎn)關(guān)注。
一年內(nèi)核心房企到期境內(nèi)債券VS海外債
數(shù)據(jù)來源：CAIC數(shù)據(jù)庫
注：涉及海外債按1美元=6.3645人民幣、
1港元=0.8137人民幣折算
總體來看，房地產(chǎn)業(yè)仍面臨著巨大壓力。從市場層面來看，受政策利好影響，部分熱點(diǎn)城市城市已有回暖跡象，如四大一線城市新建商品住宅銷售價格普漲，北京、上海、廣州和深圳分別上漲0.6%、0.5%、0.6%和0.4%，東南沿海核心二三線城市和基本面良好的內(nèi)陸二線城市已出現(xiàn)回暖苗頭，武漢、杭州、青島、揚(yáng)州等為典型代表。
但由于前期調(diào)控加碼、房企暴雷、項目降價等原因，使得購房者信心備受打擊，短期內(nèi)觀望情緒濃厚，疊加3月以來上海、深圳等熱點(diǎn)城市疫情反復(fù)等影響，購房需求或被推遲。但熱點(diǎn)城市、熱點(diǎn)區(qū)域依然還是購房者爭搶的熱點(diǎn)，對于房企而言，“抓回款”仍將是接下來的第一要務(wù)。
注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場。
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原標(biāo)題： 并購貸春風(fēng)難解春寒，房企拿地融資規(guī)模均觸冰點(diǎn)
