沒(méi)有豐富司法實(shí)踐的人往往習(xí)慣性地認(rèn)為，債權(quán)有充足土地使用權(quán)或者房產(chǎn)所有權(quán)抵押擔(dān)保的，自己的債權(quán)就有保證。即使債務(wù)人到期不還本付息，還有實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)可以保證債權(quán)的實(shí)現(xiàn)。

但在司法實(shí)踐中，債權(quán)即使有抵押擔(dān)保，在執(zhí)行程序中也未必能夠得到順利實(shí)現(xiàn)。

一、抵押物租賃在先，抵押在后，抵押權(quán)不能對(duì)抗租賃權(quán)

依據(jù)《物權(quán)法》第一百九十條：訂立抵押合同前抵押財(cái)產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。抵押權(quán)設(shè)立后抵押財(cái)產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對(duì)抗已登記的抵押權(quán)。

但能夠?qū)沟盅簷?quán)租賃關(guān)系的認(rèn)定，必須是有效合同加實(shí)際占有使用。《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第三十一條：承租人請(qǐng)求在租賃期內(nèi)阻止向受讓人移交占有被執(zhí)行的不動(dòng)產(chǎn)，在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書(shū)面租賃合同并占有使用該不動(dòng)產(chǎn)的，人民法院應(yīng)予支持。

二、抵押權(quán)不能對(duì)抗工程款優(yōu)先權(quán)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)發(fā)商品房期間，為籌集資金，可能會(huì)將在建工程抵押給銀行，以獲得銀行貸款。然而在司法實(shí)踐中，銀行在主張對(duì)抵押物實(shí)行優(yōu)先受償期間，往往存在諸多爭(zhēng)議，如在建工程施工方主張對(duì)在建工程款有優(yōu)先受償權(quán)。依據(jù)《合同法》第二百八十六條：“發(fā)包人未按照約定支付價(jià)款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價(jià)款。發(fā)包人逾期不支付的，除按照建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價(jià)、拍賣的以外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價(jià)，也可以申請(qǐng)人民法院將該工程依法拍賣。建設(shè)工程的價(jià)款就該工程折價(jià)或者拍賣的價(jià)款優(yōu)先受償。”

《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》一、人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)合同法》第二百八十六條的規(guī)定，認(rèn)定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。

三、抵押權(quán)法律上可以執(zhí)行唯一住房，但實(shí)踐操作異常困難

依據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院執(zhí)行設(shè)定抵押的房屋的規(guī)定》第一條：對(duì)于被執(zhí)行人所有的已經(jīng)依法設(shè)定抵押的房屋，人民法院可以查封，并可以根據(jù)抵押權(quán)人的申請(qǐng)，依法拍賣、變賣或者抵債。

第二條：人民法院對(duì)已經(jīng)依法設(shè)定抵押的被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬居住的房屋，在裁定拍賣、變賣或者抵債后，應(yīng)當(dāng)給予被執(zhí)行人六個(gè)月的寬限期。上述寬限期屆滿后，被執(zhí)行人仍未遷出的，人民法院可以作出強(qiáng)制遷出裁定，并按照民事訴訟法第二百二十六條的規(guī)定執(zhí)行。

由此可見(jiàn)，即使是被執(zhí)行人的唯一住房，抵押權(quán)人也可以通過(guò)人民法院對(duì)該唯一住房進(jìn)行強(qiáng)制執(zhí)行。但在法院的執(zhí)行活動(dòng)中，執(zhí)行法官對(duì)唯一住房普遍具有畏難情緒，消極對(duì)待抵押權(quán)人的執(zhí)行申請(qǐng)。導(dǎo)致抵押權(quán)人的權(quán)利要從判決文書(shū)上的紙面權(quán)利，實(shí)實(shí)在在的變?yōu)榻?jīng)濟(jì)利益的過(guò)程很復(fù)雜。

四、已為債權(quán)設(shè)定抵押的財(cái)產(chǎn)但被其他債權(quán)人申請(qǐng)法院先行查封，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)非常困難

在抵押人對(duì)外負(fù)債較多的情況下，抵押物被其他債權(quán)人申請(qǐng)法院多輪查封的情況也較常見(jiàn)。實(shí)踐表明，雖然抵押物被先行查封對(duì)抵押權(quán)人的優(yōu)先受償權(quán)不會(huì)造成實(shí)質(zhì)不利影響，但會(huì)使抵押權(quán)人喪失對(duì)抵押物的優(yōu)先處置權(quán)，增加抵押物的處置時(shí)間及成本，最終影響到抵押權(quán)的順利實(shí)現(xiàn)。

1.抵押物可以被其他法院查封，實(shí)體權(quán)利不受影響。

最高人民法院《關(guān)于人民法院執(zhí)行工作若干問(wèn)題的規(guī)定》（以下簡(jiǎn)稱《執(zhí)行規(guī)定》）第40條規(guī)定：“人民法院對(duì)被執(zhí)行人所有的其他人享有抵押權(quán)、質(zhì)押權(quán)或留置權(quán)的財(cái)產(chǎn)，可以采取查封、扣押措施。財(cái)產(chǎn)拍賣、變賣后所得價(jià)款，應(yīng)當(dāng)在抵押權(quán)人、質(zhì)押權(quán)人或留置權(quán)人優(yōu)先受償后，其余額部分用于清償申請(qǐng)執(zhí)行人的債權(quán)”。

2.其他債權(quán)人申請(qǐng)查封抵押物的法院與抵押權(quán)人訴請(qǐng)執(zhí)行的法院不一致的，由先查封的法院主持而非抵押權(quán)人訴請(qǐng)執(zhí)行的法院（執(zhí)行中住所地或財(cái)產(chǎn)所在地法院均可管轄）。在首先采取查封等措施的法院對(duì)相應(yīng)的債權(quán)糾紛未經(jīng)審理、判決并進(jìn)入執(zhí)行程序的，抵押權(quán)人的抵押權(quán)難以實(shí)現(xiàn)，而此進(jìn)程抵押權(quán)人無(wú)法控制。

《執(zhí)行規(guī)定》第90條規(guī)定：被執(zhí)行人為公民或其他組織，其全部或主要財(cái)產(chǎn)已被一個(gè)人民法院因執(zhí)行確定金錢給付的生效法律文書(shū)而查封、扣押或凍結(jié)，無(wú)其他財(cái)產(chǎn)可供執(zhí)行或其他財(cái)產(chǎn)不足清償全部債務(wù)的，在被執(zhí)行的財(cái)產(chǎn)被執(zhí)行完畢前，對(duì)該被執(zhí)行人已經(jīng)取得金錢債權(quán)執(zhí)行依據(jù)的其他債權(quán)人可以申請(qǐng)對(duì)被執(zhí)行人的財(cái)產(chǎn)參與分配。第91條規(guī)定：對(duì)參與被執(zhí)行人財(cái)產(chǎn)的具體分配，應(yīng)當(dāng)由首先查封、扣押或凍結(jié)的法院主持進(jìn)行。

3.抵押物的評(píng)估價(jià)值與最終變現(xiàn)價(jià)值往往存在一定差距，當(dāng)查封財(cái)產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值本身不能滿足本案?jìng)鶛?quán)的清償要求，先行查封法院基于本位主義的考慮，對(duì)查封財(cái)產(chǎn)不予處理。

當(dāng)?shù)盅何锏淖兏鼉r(jià)值僅能滿足或部分滿足抵押權(quán)人的優(yōu)先受償權(quán)的情況下，先行采取查封措施的債權(quán)人預(yù)計(jì)變現(xiàn)后已無(wú)剩余或所剩無(wú)幾，往往會(huì)向抵押權(quán)人提出給予其適當(dāng)清償份額作為處置抵押物的條件，否則就怠于處分，采用“拖”字戰(zhàn)術(shù)，由于輪候查封能否及何時(shí)生效、到期抵押權(quán)等優(yōu)先受償權(quán)何時(shí)實(shí)現(xiàn)，均取決于查封法院何時(shí)行使其處置權(quán)，查封財(cái)產(chǎn)遲遲不處理必然會(huì)危害到輪候查封債權(quán)人、抵押權(quán)人的利益，抵押權(quán)人為使自己的利益更快實(shí)現(xiàn)，不得不向債務(wù)人的其他債權(quán)人妥協(xié)，從清償份額中拿出一部分分給他人，使抵押權(quán)人的優(yōu)先受償權(quán)難以及時(shí)充分的實(shí)現(xiàn)。

4.抵押物被先行查封后，排除抵押權(quán)人與抵押人協(xié)議方式處置抵押物的方式。

根據(jù)《物權(quán)法》第195條的規(guī)定，抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的方式有兩種，即與抵押人協(xié)議處置（折價(jià)或拍賣、變賣）或通過(guò)申請(qǐng)法院處置（拍賣或變賣）。物權(quán)法更尊重當(dāng)事人之間的意思自治，在抵押人配合的情況下，通過(guò)協(xié)議處置比通過(guò)法院處置的效率要高，而且處置成本相對(duì)較低。如果抵押物被其他債權(quán)人申請(qǐng)法院查封后，依據(jù)查封的法律效力，抵押權(quán)人通過(guò)與抵押人協(xié)議處置抵押物的行為無(wú)效，只能通過(guò)法院處置途徑才能實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)。

5.抵押人為逃避債務(wù)履行，鉆法律的空子，與其有關(guān)聯(lián)的企業(yè)虛構(gòu)債務(wù)，惡意訴訟，申請(qǐng)當(dāng)?shù)胤ㄔ菏紫葘?duì)企業(yè)的核心財(cái)產(chǎn)（包括抵押財(cái)產(chǎn)）進(jìn)行查封，抵押人的關(guān)聯(lián)企業(yè)申請(qǐng)對(duì)抵押人的財(cái)產(chǎn)查封后，或者怠于及時(shí)行使債權(quán)或人為將債權(quán)訴訟過(guò)程復(fù)雜化，或者通過(guò)關(guān)聯(lián)企業(yè)與抵押人和解的方式達(dá)成還款期限很長(zhǎng)（如5-10年）的還款協(xié)議，約定在還款協(xié)議未履行完畢前不解除對(duì)財(cái)產(chǎn)的查封，以此來(lái)對(duì)抗抵押權(quán)人行使抵押權(quán)，使抵押權(quán)人的優(yōu)先受償權(quán)無(wú)法有效實(shí)現(xiàn)。

五、房地產(chǎn)市場(chǎng)大幅下滑，即使是三折抵押率也無(wú)人接盤(pán)

債權(quán)人抵押債務(wù)人或第三人的不動(dòng)產(chǎn)是為了擔(dān)保債權(quán)金錢的實(shí)現(xiàn)，而非去成為抵押不動(dòng)產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)人。當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格不斷持續(xù)走高時(shí)，抵押物由于在升值，抵押權(quán)人在處置該抵押物時(shí)會(huì)有人愿意接盤(pán)，而會(huì)適當(dāng)忽略該抵押不動(dòng)產(chǎn)的位置及商業(yè)環(huán)境。

但當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)疲軟，即使降低價(jià)格也不會(huì)有人去參加競(jìng)拍，最后流拍導(dǎo)致債權(quán)人成為了產(chǎn)權(quán)人。

綜上，不動(dòng)產(chǎn)抵押對(duì)于債權(quán)的實(shí)現(xiàn)并非萬(wàn)無(wú)一失。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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