受地產(chǎn)金融的強監(jiān)管政策以及新冠肺炎疫情的疊加影響，自2020年開年以來，房地產(chǎn)全行業(yè)貸款逾期率逐漸升高，不少中小開發(fā)商都面臨資金鏈斷裂、無力還貸甚至破產(chǎn)的風(fēng)險。面對下半年地產(chǎn)金融監(jiān)管的高壓政策，一些融資機構(gòu)早已“額度不足”。從目前行業(yè)的動向來看，不良資產(chǎn)處置業(yè)務(wù)當前已開始醞釀火熱態(tài)勢，各路資金和操盤手也都在摩拳擦掌。

面對目前地產(chǎn)融資態(tài)勢，一些資產(chǎn)管理公司以資產(chǎn)服務(wù)商的角色介入到銀行與開發(fā)商的“續(xù)貸”業(yè)務(wù)中，通過遠期回購債權(quán)的方式，間接為開發(fā)商的續(xù)貸加強增信及退出渠道。另外，很多資產(chǎn)管理公司開始通過打折收購銀行、信托的逾期債權(quán)并給予開發(fā)商債務(wù)展期的方式，為開發(fā)商“接續(xù)”資金。為便于說明，我們就資產(chǎn)管理機構(gòu)針對銀行、信托對開發(fā)商債權(quán)的遠期收購及債務(wù)重組融資相關(guān)方案進行梳理，以供同業(yè)人士參考、交流。

對于開發(fā)商或其關(guān)聯(lián)的非房主體存量經(jīng)營性物業(yè)貸款、流貸等即將到期的，因銀行的額度收縮、準入條件趨嚴等原因，目前很多開發(fā)商的轉(zhuǎn)貸或續(xù)貸都面臨很多的阻力。為順利解決該問題，目前市面上涌現(xiàn)出大量的資產(chǎn)管理公司通過與銀行或信托機構(gòu)簽訂《遠期債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》以協(xié)助開發(fā)商的轉(zhuǎn)貸或續(xù)貸的案例。比如銀行在開發(fā)商歸還到期的貸款后繼續(xù)給予授信和放款，資產(chǎn)管理公司向銀行承諾遠期回購銀行對開發(fā)商的債權(quán)，由此間接起到擔保、增信等作用，同時資產(chǎn)管理公司在上述開發(fā)商的轉(zhuǎn)貸或續(xù)貸過程中收取相應(yīng)的服務(wù)費用。其基本操作模式如下：

在具體操作方面，對于融資方（債務(wù)人）即將到期的債權(quán)，債務(wù)人與債權(quán)人（銀行）、資產(chǎn)管理機構(gòu)簽署《資產(chǎn)管理服務(wù)合同》，約定融資方在歸還銀行到期債務(wù)后，由銀行繼續(xù)給予授信和放款，并由資產(chǎn)管理機構(gòu)與銀行簽署《遠期債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，協(xié)助開發(fā)商完成轉(zhuǎn)貸或續(xù)貸事宜，在債務(wù)人到期未還本或連續(xù)兩期利息逾期時，由資產(chǎn)管理機構(gòu)收購該債權(quán)。具體融資要素如下所示：

資產(chǎn)管理公司打折收購銀行、信托等機構(gòu)對開發(fā)商的到期債權(quán)是不良處置業(yè)務(wù)的常見模式，資產(chǎn)管理公司收購債權(quán)后的處置方案中，債務(wù)期限調(diào)整、訴訟清收以及公開轉(zhuǎn)讓是最常見的三種方式。其中，資產(chǎn)管理公司收購到期債權(quán)后給予債務(wù)人展期是最常規(guī)的債務(wù)處置思路，在該操作過程中，由資產(chǎn)管理機構(gòu)打折（6折-8.5折，具體一事一議）收購銀行或信托等金融機構(gòu)對開發(fā)商的到期債權(quán)，對于債務(wù)人有強烈的期限調(diào)整意向，并愿意按照一定年利率向債權(quán)收購方支付利息的，資產(chǎn)管理公司一般都會準予債務(wù)人在兩年內(nèi)或約定時間內(nèi)清償全部債務(wù)。此外，考慮到抵押物的位置較為優(yōu)越以及抵押率較為理想的情況下，在資產(chǎn)管理機構(gòu)（債權(quán)收購方）認為抵押物具備變現(xiàn)能力的情況下，一般都可給予該債務(wù)一定的寬限期。具體融資要素示例如下：