作者：Osyth

來源：資產界

存量資產之困已經明牌：寫字樓空置、商業滯銷、抵債資產難以變現、老舊樓宇改造無門。資產方握有存量卻缺乏運營抓手，資金方看中機會卻難以穿透項目底賬，運營方空有方法論卻觸達不到優質標的。信息、能力、資源三重錯配，市場亟待一個破局的支點。7月25日，2026存量資產煥新大會在深圳召開。大會由資產界主辦，聯合深圳市不良資產處置協會、中國國際經濟貿易仲裁委員會華南分會、坪山公證處、中南大不良資產投資處置校友會、阿里資產、律騰集團、厚幾集團、現代安華集團、金鷹思想匯、成算財經等機構共同舉辦，匯聚地方AMC、銀行、城投、商業運營、數字化服務、公證仲裁等全產業鏈力量，嘗試在各方之間搭建起溝通與合作的橋梁。

次日，大會配套標桿研學活動，組織參會者走進東門改造標桿項目——新白馬·次元9號，實地拆解老舊批發市場爆改二次元潮玩地標的完整邏輯，用實景案例印證存量資產“運營為王”的新周期邏輯。

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大會精彩內容回顧

章成｜做資源的連接器，做行業的助推器

深圳市不良資產處置協會會長章成介紹，協會作為全國首家專注于不良資產產業鏈的社團法人，自成立以來，始終致力于搭建行業交流平臺、整合上下游資源，推動業務創新與規范發展。過去一年，協會持續舉辦存量資產商業推介會，深化與金融機構的合作，為資產方、資金方、運營方搭建精準對接的橋梁。面對新周期，協會將進一步深化平臺功能，在政策倡導、行業研究、創新模式推廣等方面持續發力。

梁梓樂｜打官司不是唯一出路，商事仲裁正在替代訴訟

中國國際經濟貿易仲裁委員會華南分會拓展主管梁梓樂拋出一個關鍵數據：大宗資產糾紛走法院訴訟，一審、二審動輒兩三年，且庭審公開，交易定價、合作方案等商業機密存在泄露風險。商事仲裁則一裁終局，周期大幅縮短，庭審不公開能有效保護商業機密。貿仲擁有兩千余名地產、金融領域專業仲裁員，可根據案件復雜程度匹配對口專家。對于大宗資產交易而言，仲裁可能是比訴訟更高效、更安全的選擇。

歐陽奇峰｜不良資產行業正在經歷一場“能力換血”

資產界聯合創始人歐陽奇峰指出，不良資產行業已走完“信息差套利”和“牌照通道費”兩個階段，正式進入“靠真本事賺錢”的第三階段。行業長期存在核心矛盾：手握債權的投資機構缺乏實體運營能力，盤不活資產；懂商業運營的團隊又拿不到低價存量資產。他點明大會的價值，就是把不良處置、文商旅運營、IP流量、AI數字化四個圈層拉到一起，讓資源和經驗真正流動起來。

張昌祥｜五重估值脫節，酒店投資進入“運營定價”時代

律騰商文旅集團總裁張昌祥指出，2026年酒店市場五重估值標準脫節，大灣區內部深圳與廣州走勢分化，僅經濟型與奢華酒店收益向好，人工成本正大幅擠占利潤。他認為，投資應聚焦GOP、NOI指標，從六大維度盡調，優先選擇僅債務承壓、硬件完好的物業，規避產業空心化城市。收購前需做三重壓力測試，警惕旺季數據誤判。寵物經濟、AI互動是未來客流增長點，具備全鏈路運營能力的主體才能把握存量修復機會。

顏祺｜阿里資產，法拍房最快60天變現

阿里資產廣東區域總監顏祺展示了一條被驗證可行的新路徑：傳統法拍流程要經歷申請執行、評估、公告、一拍、二拍、變賣等多個環節，周期長達一到兩年。阿里資產與公證處合作推出的訴前自愿處置模式，借助公證處資金提存，60到90天就能完成債權變現，大幅減少訴訟和罰息成本。更讓人意外的是執前處置的進展。她提到，執前法院監督自行處置已在深圳南山、龍崗落地，最快8天就能完成查封房產過戶，過去被“執行難”困住的從業者，現在有了一條值得認真研究的新路。

朱新疆｜酒店投資的真相是“買得便宜不如管得好”

酒店金鷹思想匯發起人、中國飯店協會酒店資產管理專業委員會專家委員朱新疆直言，當前酒店市場存在五種割裂估值，無統一定價錨。大灣區僅經濟型和奢華酒店經營向好，中端同質化酒店持續虧損，行業毛利率逐年下滑。酒店長期價值由經濟、地產、設備、供需四大周期決定，應以GOP、NOI為核心評判指標。收購需核查需求、產權、硬件、資本、退出六大維度，優先選擇僅負債承壓的優質物業，避開產業流失的下沉城市。

他提醒，投資前需對房價、改造成本、利率做三重壓力測試，不依靠短期旺季數據判斷長期價值。同時他透露，團隊已自研一套免費AI測算工具，可快速評估酒店投資收益。

邸楠｜六大入口仍在，但“撿包”時代已過

現代資本管理有限公司副總裁邸楠指出，存量商業投資機會集中在六大入口：銀行與AMC年末債權折價、境外股權質押接管、房企打包出售優質資產、破產重整資產重構權、司法拍賣權屬清晰資產、REITs退出通道。

她同時提醒，單純低價獲取物權往往伴隨騰退、隱性稅費等額外成本，運營能力才是實現退出的關鍵。破產重整可享受停止計息、集中管轄等司法紅利，但不存在萬能的“白衣騎士”——AMC只會擇優選擇盈利項目，外資已大面積離場，真正具備運營和重組能力的內資機構，才能把握存量資產的長期修復機會。

王永磊｜存量改造最怕的是一上來就畫圖紙

厚幾集團總裁兼重慶洪崖洞品牌運營有限公司董事長、國內知名文商旅投資規劃運營專家王永磊指出，城市擴張已到盡頭，大量國企老舊商業資產閑置，疊加促消費政策與商業REITs落地，存量改造的窗口期已經打開。

他提出“以終為始”的盤活邏輯，先想清楚怎么退出，再動手改造，不能盲目裝修。當下消費需求已從購物轉向情感和體驗，改造應主打在地文化與沉浸式場景，打造線上無法替代的空間。

他認為重慶洪崖洞和鄭州老城改造是兩個典型樣本，不是簡單翻新，而是深挖在地文化、重構空間動線，把“路過”變成“停留”，最終帶動了客流和租金的同步增長。

他判斷，未來三年是低價布局存量資產的好時機，優質項目可依托REITs實現投資閉環退出。

張璇｜兩萬五千筆調解案件，只有六百筆進了法院

廣東省深圳市坪山公證處不動產交易服務中心張璇分享的數據讓人印象深刻：公證處兩年完成兩萬五千筆調解案件，僅六百余筆進入強制執行，占比不足3%。她拆解三大工具：多元調解公證通過官方渠道修復失聯債務人聯系方式，全程錄音固定證據；賦強公證可直接出具執行文書立案，無需重新訴訟；“帶封過戶”允許已查封房產通過公證處自行處置通道完成過戶，大幅簡化流程。目前，深圳多個法院已認可公證處在訴前、執前環節的調解和處置效力。

甘小虎｜抵債樓宇改造，省錢的順序比技術更重要

有巢咨詢總經理甘小虎指出，當下最穩定的現金流業態是平價餐飲、長租公寓和經濟型酒店，而非高端寫字樓。他以杭州浙二醫院旁八萬方樓宇分層打造多品牌酒店實現滿租為例，強調層高、承重、下水、排煙是改造階段的硬約束，規劃初期必須搞清楚，施工順序先基礎工程后室內裝修可省千萬投入。他特別提醒，老樓改造最大風險不是施工，而是歷史糾紛，工程圖紙、政府會議紀要、員工檔案等細節關鍵時刻能厘清產權邊界，決定改造能否推進。

小麥｜偏遠文旅酒店也能滿房，訣竅不在線下在線上

七年商業IP流量操盤手小麥講了一個“反常識”的案例：區位偏遠的文旅酒店，通過短視頻矩陣全域引流，也能做到滿房。她的打法是“人設IP+實體商業IP”雙向綁定，內容端不打硬廣，主打女性成長、情緒療愈等有共鳴的話題，低成本獲取流量，再精準導入線下實體。她算了筆賬：傳統拓客方式獲客成本越來越高，而短視頻流量的核心成本是內容制作，一次產出可以持續分發，對此，她給了一個判斷：商場沒人、酒店空置的問題，答案可能不在現場，而在線上。

張濤｜AI正在把“老師傅”的經驗變成人人都能用的工具

上海成算商業總顧問張濤壓軸出場，講的是AI如何解決行業痛點。

他指出行業長期存在的困境：信息分散、隱性負債查不到、跨領域溝通成本高、新人培養周期長。AI的核心價值不是替代人，而是把十幾年資深從業者的實操經驗結構化沉淀，讓新人通過交互式對話就能快速上手。

他展示的AI系統能自動抓取工商、裁判等多維度數據交叉核驗，挖掘債務人隱藏財產線索，并可在法律合規、財稅測算、運營策略之間提供跨專業翻譯支持。

當行業的知識壁壘被AI工具穿透，盡調效率和人效門檻都在被重新定義。

02

標桿研學

老服裝批發市場二次元煥新樣板

7月26日，前往深圳東門核心項目新白馬·次元9號實地研學，完整拆解1.7萬方傳統服裝批發市場蝶變為二次元潮玩綜合體的全流程路徑。

該項目前身是經營二十余年的老牌服裝批發城，傳統批發業態客流持續下滑，租金承壓，招商困難，屬于典型低效存量商業。改造后重新定位為動漫、游戲、虛擬偶像主題綜合體，精準鎖定15至35歲Z世代、港客、二次元愛好者，年輕客流占比已超過70%，節假日客流大幅上漲。

圖源：羅湖發布

在改造思路上，項目徹底放棄了傳統服飾批發賽道，主打谷子、手辦、VR沉浸體驗、主題餐飲和線下Coser活動，引入三月獸、MINISO LAND等數十家品牌店鋪，打造大灣區“谷子天堂”，精準切入年輕群體的社交打卡消費需求。運營層面則采用全域IP流量打法，搭建小紅書和短視頻內容矩陣，常態化舉辦主題展會和虛擬偶像線下活動，不再依賴東門自然客流，而是依靠線上全域引流穩定到店。在改造落地上，項目依托羅湖東門城市更新扶持政策，爭取到首店租金補貼和外立面改造專項資金，大幅壓縮前期投入，同時分層規劃業態，區分零售、體驗、配套餐飲，形成完整的潮玩消費生態。

通過內容、業態、流量三重改造，這座老舊低效批發市場的租金和市場估值都得到顯著提升，為全國同類型老舊商場和批發市場提供了一套可復制的輕改造盤活模板。

寫在最后

整場大會從仲裁提速、合規工具、數字化盡調、樓宇改造到運營賦能，覆蓋了存量資產盤活的完整鏈條。標桿研學則走進新白馬·次元9號，用一座老批發市場爆改二次元潮玩地標的真實案例，把“運營為王”從理念落地成看得見的實操路徑。過去靠牌照、靠資金、靠短線套利的時代徹底結束。存量資產賽道正式進入“政策引導、現金流為核心、運營創造價值”的新周期。未來，資產界將持續在全國各區域落地存量資產專題論壇、線下游學、資產推介沙龍，鏈接資金方、資產持有方、產業運營服務商。

*添加主編微信：wjki200921 領資料進特殊資產投資處置交流群

注：文章為作者獨立觀點，不代表資產界立場。

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原標題： 聚勢鵬城，煥新存量！2026存量資產煥新大會圓滿落幕