前段時間，鯨拍房曾推送過一篇法拍房真實交付案例，涉及到“一房兩賣”的問題，導致房屋后續(xù)的騰退工作難度極高。

由于開發(fā)商已經(jīng)將本房屋違法出售給了原業(yè)主，原業(yè)主又將房屋對外進行了出租，雖然原業(yè)主和租戶的協(xié)議不受法律支持，但雙方均聲稱已經(jīng)支付了相應費用，情況極為復雜。鯨拍房的后期騰退團隊經(jīng)過長達一個月的多方溝通和協(xié)調(diào)，最終在取得原業(yè)主和租戶諒解的情況下，成功將房屋完好地交付到客戶的手中。

正如上面例子，目前這么火熱的法拍房市場，想低價拍到法拍房，確實要有點“火中取栗”的本事，因為確實存在一些購房風險，有租約則是最普遍的問題之一。那么，購房者若是拍到有租約的法拍房該怎么辦呢？有租約的法拍房到底能不能拍？

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很多購房者錯誤的認為，如果房屋存在租約，那么把租賃人清退就好了，拿到房本，這套房子就歸屬于自己，作為新的業(yè)主有權入住房子。

而實際上，據(jù)《中華人民共和國合同法》第229條規(guī)定，租賃物在租賃期間發(fā)生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。

即買賣不破租賃，租賃關系存續(xù)期間，即使所有權人將租賃物轉(zhuǎn)讓給他人，租賃關系也會不產(chǎn)生任何影響。買受人不能以其已成為租賃物的所有人為由，否定原租賃關系的存在。

這主要適用于土地、房屋等不動產(chǎn)的租賃。同樣，這項規(guī)定也適用于法拍房。所以，對于有租約在身的法拍房，購房者往往就避而遠之。

雖說買賣不破租賃，但是依舊會有例外情況出現(xiàn)，若是存在如下情況的租約，購房者是有合法權利“突破”租賃限制的。

1、先抵押后租賃，且抵押權已經(jīng)登記的房屋，不適用該原則。

最高人民法院關于適用《中華人民共和國擔保法》若干問題的解釋明確規(guī)定：“抵押人將已抵押的財產(chǎn)出租的，抵押權實現(xiàn)后，租賃合同對受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財產(chǎn)出租時，如果抵押人未書面告知該財產(chǎn)已抵押的，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔賠償責任如果抵押人已書面告知承租人該財產(chǎn)已抵押的，抵押權實現(xiàn)造成承租人的損失，由承租人自己承擔。”

2、先查封后租賃的房屋，不能適用該原則。

查封包括財產(chǎn)保全過程中的查封和強制執(zhí)行過程中的查封。由于查封的目的是為了債權人實現(xiàn)債權，房屋被查封后，其所有人或使用權人喪失了對房屋的處分權。

因此，其所有人在被查封的房屋上設定的租賃權應當無效。《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》也明確規(guī)定：房屋在出租前已被人民法院依法查封的不能適用“買賣不破租賃”原則。

3、屬于破產(chǎn)財產(chǎn)的房屋，不適用該原則。

企業(yè)破產(chǎn)程序是由《企業(yè)破產(chǎn)法》這一特別法調(diào)整的，租賃合同在破產(chǎn)程序中是否可以繼續(xù)履行，應當按照企業(yè)破產(chǎn)法的規(guī)定處理。

而破產(chǎn)程序的特點之一，就是可以使未到期的權力視為已到期，也就是未到期的租賃合同視為已到期的合同。

根據(jù)鯨拍房多年的實戰(zhàn)經(jīng)驗，我們總結了以下三個排除房屋租賃風險的具體步驟。   

前期租賃調(diào)查

一定不能為了省事而忽略房屋的基本情況，花時間去了解房子的產(chǎn)權問題、居住或租賃情況是十分有必要的。通過拍賣公告，法院官網(wǎng)查詢披露的判決信息，個人和銀行債務關系這種拍賣比較干凈，個人和個人糾紛這種就很麻煩，就算你成功拍到了房子也會有很多后續(xù)問題等著你。 

了解占用情況

大部分購買法拍房是為了居住的，但是有一部分法拍房是因為原房主無力還債而選擇的無奈之舉，由法院強制執(zhí)行拍賣。這就可能產(chǎn)生購房者拍了房，原房主卻不搬家的情況。因此小編建議你一定要提前了解被拍賣的房屋是否有人居住、是否拖欠水電物業(yè)費用、是否有他人戶口等。

判斷有無參拍價值

根據(jù)調(diào)查的結果，判斷解決租約的實際成本。如果解決租約的成本過高，那么就不建議客戶參拍。但往往這種有租約問題的法拍房，參拍者比較少，競爭力小，容易低價成交，存在著撿漏的可能性。建議在可以承擔的費用內(nèi)，解決法拍房帶租拍賣的問題，否則不要參拍。

通過這三個角度的排除，可以更詳盡地了解標的房屋的實際情況。