作者：李坤澤

來(lái)源：睿博恩重生筆記

這五份文件分別是：《商品住房開(kāi)發(fā)貸款管理辦法（試行）》《個(gè)人住房貸款管理辦法（試行）》《商業(yè)地產(chǎn)貸款管理辦法（試行）》《城市更新項(xiàng)目貸款管理辦法（試行）》《信托公司開(kāi)展房地產(chǎn)領(lǐng)域信托業(yè)務(wù)管理辦法（試行）》。

如果說(shuō)傍晚的兩份文件畫出了“新模式的藍(lán)圖”，那這五份辦法就是把藍(lán)圖變成了施工圖。從開(kāi)發(fā)到銷售，從個(gè)人到企業(yè)，從住宅到商業(yè)，從新建到更新，房地產(chǎn)融資的全鏈條，被一次性重新定義。

開(kāi)發(fā)貸款：一個(gè)項(xiàng)目一家銀行一個(gè)賬戶

《商品住房開(kāi)發(fā)貸款管理辦法（試行）》是五份文件中分量最重的一份，核心邏輯可以用三句話概括：以項(xiàng)目為中心、主辦銀行制、資金封閉管理。

1.1 主辦銀行制：一個(gè)項(xiàng)目只能有一家主辦銀行。辦法明確，借款人申請(qǐng)商品住房開(kāi)發(fā)貸款的，應(yīng)與貸款人協(xié)商確定一家主辦銀行，由主辦銀行單獨(dú)發(fā)放或牽頭以銀團(tuán)模式發(fā)放貸款。每個(gè)項(xiàng)目?jī)H能確定一家主辦銀行。

項(xiàng)目存續(xù)期間，商品住房開(kāi)發(fā)貸款、項(xiàng)目自有資金、現(xiàn)房銷售資金等與項(xiàng)目相關(guān)的全部資金，均應(yīng)納入項(xiàng)目公司在主辦銀行開(kāi)立的資金賬戶管理。主辦銀行和資金賬戶在貸款結(jié)清前原則上不得變更。

1.2 差異化期限：預(yù)售3-5年，現(xiàn)售5-7年。辦法針對(duì)預(yù)售和現(xiàn)售兩種銷售模式，設(shè)置了差異化的貸款期限：

· 預(yù)售項(xiàng)目：貸款期限原則上不超過(guò)3年，最長(zhǎng)不超過(guò)5年；

· 現(xiàn)售項(xiàng)目：貸款期限原則上不超過(guò)5年，最長(zhǎng)不超過(guò)7年。

現(xiàn)售項(xiàng)目比預(yù)售項(xiàng)目多出2年的貸款期限，政策對(duì)現(xiàn)房銷售的傾斜一目了然。

1.3 資金來(lái)源與用途的“三不”。辦法明確，商品住房開(kāi)發(fā)貸款只能用于本城市的商品住房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，不得跨城市使用。同時(shí)明確三大禁區(qū)：

· 不得用于繳納土地出讓金及相關(guān)稅款；

· 不得用于項(xiàng)目分紅；

· 不得用于其他投資。

1.4 “白名單”機(jī)制銜接。辦法與“白名單”機(jī)制相銜接，依據(jù)辦法發(fā)放的貸款，對(duì)應(yīng)的商品住房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目納入“白名單”項(xiàng)目管理，讓“白名單”政策惠及更多商品住房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)被要求合理區(qū)分房企集團(tuán)風(fēng)險(xiǎn)和單一項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，貸款審批更加側(cè)重于項(xiàng)目本身，對(duì)不同所有制企業(yè)的項(xiàng)目一視同仁。

個(gè)人住房貸款：“四十年”與“50%”

《個(gè)人住房貸款管理辦法（試行）》（金規(guī)〔2026〕5號(hào)）由金融監(jiān)管總局與中國(guó)人民銀行聯(lián)合印發(fā)。它與傍晚出臺(tái)的《意見(jiàn)》保持一致，核心調(diào)整集中在三個(gè)維度：

期限：30年變40年。 貸款期限最長(zhǎng)不得超過(guò)40年。用時(shí)間換空間，月供壓力下降，總利息增加，購(gòu)房人有了更多選擇。

收入償債比：房貸≤50%，總債務(wù)≤60%。 月房貸支出與收入比控制在50%以下（含50%），月所有債務(wù)支出與收入比控制在60%以下（含60%）。

發(fā)放時(shí)點(diǎn)：竣工備案后才放貸。 預(yù)售商品房個(gè)人住房貸款發(fā)放時(shí)點(diǎn)從“主體結(jié)構(gòu)封頂”調(diào)整到“竣工備案”。“能拿房、再還貸”從口號(hào)變成了制度。

商業(yè)貸款：從開(kāi)發(fā)到運(yùn)營(yíng)的全周期覆蓋

《商業(yè)地產(chǎn)貸款管理辦法（試行）》（金規(guī)〔2026〕6號(hào)）將商業(yè)地產(chǎn)貸款分為開(kāi)發(fā)、購(gòu)買和運(yùn)營(yíng)三個(gè)階段，分別從貸款用途、期限、客戶和項(xiàng)目準(zhǔn)入、貸款管理等方面提出細(xì)化要求。

辦法同樣引入主辦銀行制和資金封閉管理。每個(gè)項(xiàng)目確定一家主辦銀行，承貸物業(yè)運(yùn)營(yíng)或銷售收入應(yīng)當(dāng)全部進(jìn)入主辦銀行資金賬戶，優(yōu)先用于償還項(xiàng)目貸款本息。

商業(yè)地產(chǎn)貸款同樣只能用于本城市的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，不得跨城市發(fā)放。商業(yè)地產(chǎn)包括商業(yè)綜合體、購(gòu)物中心、商務(wù)中心、寫字樓、酒店、文旅地產(chǎn)項(xiàng)目等。

城市更新貸款：“存量時(shí)代”的金融工具

《城市更新項(xiàng)目貸款管理辦法（試行）》由金融監(jiān)管總局與住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合印發(fā)。

辦法要求金融機(jī)構(gòu)設(shè)立專門的“城市更新項(xiàng)目貸款”品種，合理確定貸款額度、期限、利率和擔(dān)保措施。在評(píng)估還款來(lái)源時(shí)，必須確保現(xiàn)金流足額覆蓋貸款本息，不得因項(xiàng)目納入城市更新規(guī)劃而放松貸款審查，不得接受任何形式的政府隱性增信措施。

同時(shí)劃出多條紅線：不得用于繳納土地出讓金及相關(guān)稅款；不得用于凈地供應(yīng)前土地征收、拆遷安置補(bǔ)償?shù)惹捌诃h(huán)節(jié)；不得用于應(yīng)由財(cái)政資金保障的事項(xiàng)。城市更新項(xiàng)目貸款明確要求堅(jiān)持市場(chǎng)化、法治化原則，自主決策、自擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、自負(fù)盈虧，不得新增地方政府隱性債務(wù)。

信托公司業(yè)務(wù)：為房地產(chǎn)信托立規(guī)矩

《信托公司開(kāi)展房地產(chǎn)領(lǐng)域信托業(yè)務(wù)管理辦法（試行）》明確了信托公司在房地產(chǎn)領(lǐng)域的展業(yè)邊界。

信托公司開(kāi)展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)以項(xiàng)目為中心，支持構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，公平對(duì)待各類所有制房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目。信托資金不得直接或間接投資房地產(chǎn)業(yè)未上市股權(quán)。

信托公司不得通過(guò)信托受益權(quán)拆分轉(zhuǎn)讓等方式突破委托人的人數(shù)限制，變相降低投資門檻；不得通過(guò)調(diào)整業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)、業(yè)務(wù)模式、分類歸屬等方式規(guī)避監(jiān)管要求。信托財(cái)產(chǎn)在扣除受托人報(bào)酬和信托費(fèi)用后，應(yīng)當(dāng)全額向受益人進(jìn)行分配，嚴(yán)禁將信托財(cái)產(chǎn)收益歸入固有財(cái)產(chǎn)。

三組文件的邏輯鏈條

把8月28日出臺(tái)的所有文件放在一起看，邏輯鏈條非常清晰：

第一層：銷售制度改革（住建部+自然資源部+金融監(jiān)管總局）。封頂才能預(yù)售，現(xiàn)房?jī)?yōu)先推行。解決的是“什么時(shí)候能賣”。

第二層：信貸制度改革（央行+金融監(jiān)管總局）。40年房貸、“能拿房、再還貸”、主辦銀行制。解決的是“錢怎么借、怎么還”。

第三層：融資制度落地（金融監(jiān)管總局）。五份配套辦法。解決的是“誰(shuí)出錢、怎么管、錢去哪”。

三層環(huán)環(huán)相扣。銷售制度改了，信貸制度跟著改；信貸制度定了，融資制度落地執(zhí)行。

制度的“系統(tǒng)性重構(gòu)”

8月28日出臺(tái)的所有文件，從開(kāi)發(fā)貸款到個(gè)人房貸，從商業(yè)地產(chǎn)到城市更新，從銀行貸款到信托業(yè)務(wù)，房地產(chǎn)融資的每一環(huán)，都被重新定義了一遍。

過(guò)去二十年的房地產(chǎn)金融邏輯是“高杠桿、快周轉(zhuǎn)、期房銷售、預(yù)售回款”。新政之后，開(kāi)發(fā)商借錢更難了，但項(xiàng)目更安全了；銀行放貸更謹(jǐn)慎了，但風(fēng)險(xiǎn)更低了；購(gòu)房人等待更久了，但爛尾的風(fēng)險(xiǎn)更小了。

每一環(huán)都在變。變的方向只有一個(gè)：把過(guò)去二十年“先賣房、再建房”的邏輯，徹底扭轉(zhuǎn)為“先建房、再賣房”。

制度的“系統(tǒng)性重構(gòu)”已經(jīng)完成。接下來(lái)的問(wèn)題是：市場(chǎng)會(huì)怎么反應(yīng)？開(kāi)發(fā)商怎么適應(yīng)？銀行怎么執(zhí)行？購(gòu)房人怎么選擇？這些問(wèn)題的答案，不在文件里，在未來(lái)幾年的市場(chǎng)里。

【睿博恩觀點(diǎn)提煉】

· 五份配套辦法：商品住房開(kāi)發(fā)貸款、個(gè)人住房貸款、商業(yè)地產(chǎn)貸款、城市更新項(xiàng)目貸款、信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，五個(gè)辦法集中落地，覆蓋房地產(chǎn)融資全鏈條。

· 主辦銀行制：一個(gè)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)一家主辦銀行，項(xiàng)目全部資金納入主辦銀行賬戶管理，銀行從“放貸者”變?yōu)椤氨O(jiān)管者”。

· 差異化期限：預(yù)售項(xiàng)目開(kāi)發(fā)貸款最長(zhǎng)5年，現(xiàn)售項(xiàng)目最長(zhǎng)7年，現(xiàn)售比預(yù)售多2年，政策傾斜明確。

· 個(gè)人房貸三調(diào)整：最長(zhǎng)30年延至40年；月房貸支出≤收入50%、總債務(wù)≤收入60%；預(yù)售商品房竣工備案后才放貸。

· 城市更新貸款：專設(shè)品種，要求現(xiàn)金流覆蓋本息、不得新增政府隱性債務(wù)。

· 信托業(yè)務(wù)：公平對(duì)待各類所有制項(xiàng)目，嚴(yán)禁變相降低投資門檻、嚴(yán)禁信托財(cái)產(chǎn)收益歸入固有財(cái)產(chǎn)。

· 三層邏輯：銷售制度改革（何時(shí)能賣）→信貸制度改革（錢怎么借）→融資制度落地（誰(shuí)出錢、怎么管），系統(tǒng)性重構(gòu)房地產(chǎn)基礎(chǔ)制度。

風(fēng)險(xiǎn)提示： 本文基于中國(guó)人民銀行、金融監(jiān)管總局、住建部等官方公開(kāi)文件及媒體報(bào)道整理，數(shù)據(jù)截至2026年8月28日。文中分析僅作政策解讀與行業(yè)觀察，不構(gòu)成任何投資建議或購(gòu)房建議。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標(biāo)題： 房地產(chǎn)融資制度完成“系統(tǒng)性重構(gòu)”