丁祖昱評(píng)樓市 
鐺煮山川，粟藏世界，有明月清風(fēng)知此音。呵呵笑，笑釀成白酒，散盡黃金。
作者：克而瑞研究中心
來源：丁祖昱評(píng)樓市（ID：dzypls）
自2月底以來，22個(gè)重點(diǎn)城市集中供地新政引發(fā)業(yè)內(nèi)關(guān)注，到目前為止，“集中供地”新政出臺(tái)已有一個(gè)多月的時(shí)間，各地都在積極執(zhí)行，長春更是于2021年3月15日掛牌首批51宗集中出讓地塊，成為新政的首個(gè)正式執(zhí)行者。
與此同時(shí)，受重點(diǎn)城市供應(yīng)相對(duì)減少影響，部分非“集中供地”熱點(diǎn)三四線城市土地供應(yīng)節(jié)奏也略有加快，優(yōu)質(zhì)地塊也出現(xiàn)了明顯提升，如紹興，接連掛出柯橋、越城多宗優(yōu)質(zhì)宅地。
從成交情況來看，在“集中供地”新政出臺(tái)后，受重點(diǎn)城市暫緩?fù)恋毓?yīng)影響，非重點(diǎn)城市成交占比顯著提升，升至72%，較新政出臺(tái)前提升了約20個(gè)百分點(diǎn)，不僅如此，溢價(jià)率也出現(xiàn)了大幅增長，升至20.8%。
京、廣首次集中掛牌量較2020年已過半
自2021年2月23日天津率先發(fā)布“集中供地”新政后，多個(gè)城市緊跟著分別發(fā)布了2021年住宅用地集中供應(yīng)出讓的相關(guān)文件，隨后傳出共22個(gè)重點(diǎn)城市推行土地集中出讓制度，涵蓋4個(gè)一線城市和18個(gè)熱點(diǎn)二三線城市，包括北京、上海、廣州、深圳、天津、重慶、南京、杭州、廈門、合肥、濟(jì)南、武漢、成都、福州、鄭州、無錫、蘇州、沈陽、長春、寧波、青島、長沙。
截至目前，長春、廣州、無錫、天津、北京5城已經(jīng)明確掛出首批集中出讓地塊的正式出讓公告，上海、杭州、南京等發(fā)布了預(yù)公告。
從首批已經(jīng)集中供地的5個(gè)城市來看，除無錫外，其余四城供應(yīng)均十分“給力”，占2020年全年宅地供應(yīng)面積的比重均超35%，尤其是北京和廣州，分別為56%和55%，較2020年已過半，其次是天津，比重也達(dá)45%。總體供地節(jié)奏快于往年同期平均值。
表：重點(diǎn)城市首批集中供地規(guī)模與2020年供地規(guī)模比較（萬平方米）
注：截止3月31日，長春、廣州、無錫、天津和北京5個(gè)城市正式發(fā)布首批集中出讓公告，上海、杭州、南京等僅發(fā)布預(yù)公告的城市未在統(tǒng)計(jì)之列。
數(shù)據(jù)來源：CRIC
從結(jié)構(gòu)來上來看，北京優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)占比較高，海淀和朝陽供地供給12宗，占北京此次集中供地幅數(shù)的四成，其中朝陽更是重中之重，宅地供應(yīng)建面占到總額的四分之一。北京此次集中掛牌的土地位于核心區(qū)的比重略高于2020年，供地質(zhì)量有明顯提升，北京或?qū)⒊蔀?月土拍熱度較高重點(diǎn)城市。
相比之下，廣州的供地質(zhì)量相對(duì)欠佳，核心區(qū)僅有荔灣一宗地，天河、海珠更是不涉及；與此同時(shí)，增城、從化、南沙等遠(yuǎn)郊供應(yīng)比重較2020年顯著提升，高達(dá)56%。從出讓底價(jià)上來看，廣州48宗出讓宅地中最高出讓底價(jià)樓板價(jià)僅2.7萬元/平方米。
天津首次掛牌宅地58宗，其中市區(qū)6宗、環(huán)城29宗、遠(yuǎn)郊15宗和濱海新區(qū)8宗，各區(qū)“雨露均沾”，與2020年區(qū)域供應(yīng)結(jié)構(gòu)也大致相仿。
表：首批集中供地城市供地結(jié)構(gòu)
數(shù)據(jù)來源：CRIC
重點(diǎn)城市多宗高價(jià)優(yōu)質(zhì)地塊“回爐”
CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，3月掛牌的涉宅地塊中，起拍單價(jià)超過1萬元/平方米的高單價(jià)土地幅數(shù)共有85宗，其中集中供地的重點(diǎn)城市有62宗，分布在北京、廣州和無錫三個(gè)城市，均是首批集中供應(yīng)土地已經(jīng)掛牌的城市。
圖：2021年3月各城市掛牌的優(yōu)質(zhì)地塊數(shù)量(按幅數(shù))
其中，北京起拍單價(jià)超過3萬元/平方米的地塊有16宗之多，分別位于海淀、朝陽、昌平、大興、豐臺(tái)和石景山區(qū)，其中一度因“競地價(jià)、競政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額、競高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案”的掛牌出讓方式引發(fā)社會(huì)熱議，并被中止出讓的兩宗海淀區(qū)樹村地塊也在首次集中掛牌之列。
根據(jù)出讓公告，樹村12號(hào)地塊起始價(jià)55.9億元，折合樓面價(jià)約67220元/平方米；樹村13號(hào)地塊起始價(jià)62.1億元，折合樓面價(jià)約67229元/平方米，與上次掛牌價(jià)格一致，競拍規(guī)則也與上次保持一致，采取“限價(jià)+現(xiàn)場(chǎng)競報(bào)政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額”競拍規(guī)則。
除海淀樹村地塊以外，同樣被中止出讓的金盞鄉(xiāng)小店村3005-02、3005-08兩個(gè)地塊也重新掛牌，折合樓面價(jià)5.1萬元/平方米，與上次掛牌保持一致，競拍規(guī)則方面，上次掛牌為不限價(jià)地塊，本次掛牌出讓規(guī)則調(diào)整為“限價(jià)+競政策持有份額”，與海淀樹村地塊掛牌出讓方式一致，限地價(jià)是為了防止土拍價(jià)格過高而刺激市場(chǎng)。
相比之下，廣州首次集中掛牌的宅地質(zhì)量相對(duì)欠佳，起拍價(jià)在2萬元/平方米以上的地塊僅有3宗，均位于白云區(qū)，其中起拍價(jià)最高的永泰客運(yùn)站地塊，起拍價(jià)為33.39億元，起拍單價(jià)為27191元/平方米，該地塊最高限價(jià)48.43億元，當(dāng)報(bào)價(jià)達(dá)到最高限制地價(jià)后，競買方式轉(zhuǎn)為競配公租房，如果兩個(gè)或兩個(gè)以上競買人報(bào)出競配建政府性房源建筑面積45000平方米后，改為搖號(hào)確定競得人，由于廣州此次掛牌土地整體質(zhì)量相對(duì)欠佳，因此其土拍熱度大概率不及北京。
無錫于3月29日掛牌首批集中出讓宅地，涉及16宗之多，且這16宗土地均設(shè)置了最高限價(jià)，其中超過1萬元/平方米的地塊有8宗，最值得關(guān)注的當(dāng)屬經(jīng)開區(qū)的三宗宅地，其中經(jīng)開區(qū)具區(qū)路與貢湖大道交叉口西北側(cè)地塊最高起始樓面價(jià)17713元/平方米，最高限制樓面價(jià)19500元/平方米，當(dāng)?shù)貕K網(wǎng)上競價(jià)達(dá)到最高限價(jià)時(shí)，改為現(xiàn)場(chǎng)搖號(hào)，錫山區(qū)龍湖東下部住宅地塊競拍規(guī)則與其保持一致。其余14宗地塊則是到達(dá)最高限價(jià)之后，改為競租賃住房建筑面積。鑒于當(dāng)前無錫樓市熱度高漲，房企拿地增加土儲(chǔ)的意愿十分強(qiáng)烈，大部分地塊大概率會(huì)封頂成交。
表：重點(diǎn)城市中接下來值得關(guān)注的優(yōu)質(zhì)地塊
數(shù)據(jù)來源：CRIC
非重點(diǎn)城市中長三角依然是最大“熱源”
與重點(diǎn)城市高單價(jià)地塊集中推出不同，非重點(diǎn)地塊的高單價(jià)土地僅有23宗，分布在紹興、常住、溫州、義烏、衢州、金華、佛山、東莞、常熟、昆山和張家港，均是近期市場(chǎng)熱度較高的城市。非重點(diǎn)城市之中，長三角城市優(yōu)質(zhì)土地供應(yīng)量合計(jì)21宗，是土拍市場(chǎng)潛在的最大“熱源”。
分城市來看，紹興優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)數(shù)量最多，從區(qū)域來看，高度集中在柯橋和越城兩區(qū)，尤其是越城區(qū)有3宗之多。義烏、溫州、衢州、金華等城市也有多宗優(yōu)質(zhì)宅地出讓。
從這些非重點(diǎn)城市中近期已經(jīng)成交的地塊與周邊同類地塊樓板價(jià)對(duì)比發(fā)現(xiàn)，部分熱點(diǎn)地塊已經(jīng)刷新了所在板塊的單價(jià)“天花板”。其中漲幅最突出的是金華永康市的活塞廠地塊，該地塊南側(cè)緊鄰香樟公園，3公里范圍內(nèi)聚集了市重點(diǎn)小學(xué)永康市人民小學(xué)、省重點(diǎn)中學(xué)永康實(shí)驗(yàn)學(xué)校等優(yōu)質(zhì)學(xué)校，且周邊商業(yè)、醫(yī)療等配套也較為完善。該地塊吸引了多家房企參與，在經(jīng)過200輪激烈競拍后，最終碧桂園以8.39億元的總價(jià)競得，成交樓面價(jià)14626元/平方米，溢價(jià)率高達(dá)224%。
義烏土地市場(chǎng)也同樣火爆，處于賓王板塊與梅湖板塊交匯之處的原賓王客運(yùn)站地塊，既毗鄰賓王商貿(mào)區(qū)、新光匯及吾悅廣場(chǎng)，又與江濱公園一步之遙，地理位置極其優(yōu)越，同樣吸引了多家房企參拍，經(jīng)過102輪競價(jià)，最終被武漢地產(chǎn)拿下，成交樓板價(jià)高達(dá)36030元/平方米，創(chuàng)下義烏涉宅地樓面地價(jià)歷史新高。
由于義烏地市火爆，最終引發(fā)了調(diào)控，新政發(fā)布后義烏首次供應(yīng)的4宗商住地均落實(shí)了“限地價(jià)，競配套用房”的出讓方式，在限地價(jià)新政的制約之下，高溢價(jià)率現(xiàn)象勢(shì)必得到一定程度的緩解；不過如果考慮到競配套住房的成本，地價(jià)大概率還是處于相對(duì)高位。
表：非重點(diǎn)城市接下來值得關(guān)注的優(yōu)質(zhì)地塊
數(shù)據(jù)來源：CRIC
受長春、廣州、無錫、北京、天津首批集中供地掛牌影響，3月土地供應(yīng)量環(huán)比2月明顯增加，但與去年同期相比，仍有超三成的降幅。
由于一線中廣州和北京均掛出大體量首批集中供地，因此一線城市優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)量較大，二線城市中集中供地掛牌的城市比重相對(duì)較小，因此二線城市優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)比重不高。
我們認(rèn)為，接下來的土拍焦點(diǎn)將集中在北京、廣州、天津、無錫、紹興、義烏、溫州等城市；尤其是北京，起拍價(jià)超過3萬元/平方米的土地就有16宗之多，其中不乏海淀樹村、金盞鄉(xiāng)小店村這種起拍價(jià)超過5萬/平方米的優(yōu)質(zhì)地塊，未來土拍熱度也或?qū)⒃谶@些優(yōu)質(zhì)地塊的帶領(lǐng)下顯著升溫。
注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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原標(biāo)題： 首批集中供地到來，4月土拍熱度將顯著升溫
