金誠同達 作者：賀國良 戴善音
來源：金誠同達
引言
2026年8月28日，中國人民銀行、金融監(jiān)管總局、證監(jiān)會、住建部、自然資源部五部門同步印發(fā)八份文件，圍繞房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、銷售、運營全鏈條重構(gòu)制度框架。這次制度重構(gòu)的核心意圖極為清晰：以項目為中心切斷風(fēng)險傳染，以現(xiàn)房銷售倒逼經(jīng)營邏輯轉(zhuǎn)變，以多層次融資支撐高質(zhì)量發(fā)展。韓愈在《原道》中寫道，“不塞不流，不止不行?！薄w根結(jié)底，不堵塞不終止房地產(chǎn)“高杠桿、高周轉(zhuǎn)”的舊模式，“好房子、好服務(wù)”的新模式就難以建立和推行。本文以融資端、銷售端為主線，結(jié)合房地產(chǎn)新發(fā)展新模式核心內(nèi)涵，逐一梳理要點并揭示各文件間的邏輯關(guān)系。
01.
概述
2026年8月28日，中國人民銀行、金融監(jiān)管總局、證監(jiān)會、住建部、自然資源部五部門同步印發(fā)八份文件，具體如下：
從整體看，文件1（信貸管理總綱）+文件2（資本市場總綱）為頂層設(shè)計，確立戰(zhàn)略方向、原則和總量框架；文件3、4、5、6分別為各類貸款操作細(xì)則，構(gòu)成中間層制度落地；文件7（銷售制度改革）和文件8（信托業(yè)務(wù)規(guī)范）分別從前端市場規(guī)則和側(cè)翼融資渠道提供配套支撐，共同構(gòu)成完整制度閉環(huán)。
從文件的政策作用對象和功能定位，八份文件分為兩大類：融資端（6份） ：文件1、2、3、5、6、8，涉及信貸政策、資本市場、各類貸款辦法、信托業(yè)務(wù)，從資金供給端提供制度保障。銷售端（2份） ：文件4、7，涉及個人住房貸款發(fā)放時點和銷售制度改革，從市場交易端規(guī)范銷售行為、保障購房人權(quán)益。
02.
綱領(lǐng)性文件：加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式、推動房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展
本次印發(fā)的八份文件中《關(guān)于改革完善房地產(chǎn)信貸管理 推動加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的意見》、《關(guān)于資本市場支持構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的意見》是“總綱”，其核心是加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式、推動房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展。
（一）文件1：《關(guān)于改革完善房地產(chǎn)信貸管理 推動加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的意見》，信貸管理總綱，確立信貸領(lǐng)域改革方向、原則與總體框架。重點對開發(fā)貸款和個人住房貸款兩項核心制度進行了優(yōu)化，指導(dǎo)與銜接銷售端改革。具體如下：
一是確立四大原則：以人民為中心、系統(tǒng)集成（覆蓋全鏈條）、審慎管理、有序防風(fēng)險。
二是構(gòu)建全周期信貸品種體系，覆蓋房地產(chǎn)項目（含商品住房、保障性住房、租賃住房、商業(yè)地產(chǎn)等）的開發(fā)、建設(shè)、銷售、運營各環(huán)節(jié)的開發(fā)貸款、購房貸款、經(jīng)營性貸款。
三是建立開發(fā)貸款主辦銀行制度：單個房地產(chǎn)項目對應(yīng)一家主辦銀行，單獨或牽頭銀團發(fā)放開發(fā)貸款。
四、明確開發(fā)貸款期限。開發(fā)貸款期限預(yù)售項目最長5年，現(xiàn)房銷售項目最長7年，商業(yè)地產(chǎn)項目最長7年，首次還本日期原則上應(yīng)在項目竣工備案后。
五是優(yōu)化個人住房貸款制度：個人住房貸款期限由最長30年延長至最長40年。
六是銜接銷售制度改革：個人住房貸款通過受托支付方式發(fā)放。預(yù)售項目個人住房貸款須在竣工備案后發(fā)放，受托支付至項目預(yù)售資金監(jiān)管賬戶。現(xiàn)房項目在銷售備案后發(fā)放，受托支付至項目公司在主辦銀行開立的資金賬戶。
（二）文件2：《關(guān)于資本市場支持構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的意見》
核心要點：資本市場總綱，此文件從直接融資和資產(chǎn)盤活角度提供配套支持。
一是支持上市房企再融資，支持上市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過向特定對象發(fā)行方式再融資。
二是支持上市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)并購重組。支持上市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合運用股份、定向可轉(zhuǎn)債、現(xiàn)金等工具收購涉房資產(chǎn)。
三是加大債券融資，支持發(fā)行公司債券，鼓勵發(fā)行CMBS、不動產(chǎn)ABS。
四是推動REITs擴容，支持租賃住房、城市更新等項目發(fā)行REITs或作為擴募資產(chǎn)，穩(wěn)慎推進商業(yè)不動產(chǎn)REITs。
五是融資邏輯轉(zhuǎn)型，推動房企融資從依賴主體信用向基于項目情況轉(zhuǎn)變，一視同仁滿足不同所有制房企合理融資需求。
六是強化資金監(jiān)管，建立募集資金專戶管理、穿透核查制度，嚴(yán)禁控股股東違規(guī)占用。
文件2《關(guān)于資本市場支持構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的意見》與文件1《關(guān)于改革完善房地產(chǎn)信貸管理 推動加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的意見》的關(guān)系：文件1管信貸（間接融資），文件2管資本市場（直接融資），兩者并列為融資端的頂層設(shè)計，實現(xiàn)“兩條腿走路”。
03.
融資端：項目貸款制度的重構(gòu)
（一）間接融資端
文件3：《商品住房開發(fā)貸款管理辦法（試行）》（金規(guī)〔2026〕4號）
核心要點：
一是確立主辦銀行制：每個項目僅確定一家主辦銀行，單獨或牽頭以銀團模式放款，項目全部資金（貸款、自有資金、銷售回款等）納入主辦銀行賬戶封閉管理。
二是嚴(yán)格項目條件：須“四證”齊全（土地不動產(chǎn)權(quán)證書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證），資本金實繳到位，項目單獨建賬、資金獨立運作。
三是區(qū)分集團與項目風(fēng)險，對不同所有制房企項目一視同仁。
四是期限與文件1銜接（預(yù)售最長5年、現(xiàn)房最長7年）。
文件4：《個人住房貸款管理辦法（試行）》（金規(guī)〔2026〕5號）
一是以文件1為依據(jù)制定。貸款人應(yīng)當(dāng)合理確定貸款期限，最長不得超過40年。
二是優(yōu)化還款能力考核：月房貸支出與收入比控制在50%以下，月總債務(wù)與收入比控制在60%以下。
三是明確貸款發(fā)放時點：預(yù)售住房須在項目竣工備案后發(fā)放，現(xiàn)房在抵押登記后發(fā)放，以保障購房人權(quán)益。
四是實行抵押預(yù)告登記制度，預(yù)售住房先辦預(yù)告登記，后續(xù)轉(zhuǎn)為正式抵押登記。
文件4與文件3的關(guān)系：文件3管“建設(shè)端的錢”，文件4管“買房端的錢”，兩者通過主辦銀行的封閉賬戶（預(yù)售資金監(jiān)管賬戶開立在主辦銀行）形成資金閉環(huán)——購房貸款存入監(jiān)管賬戶，優(yōu)先用于項目建設(shè)和償還開發(fā)貸。
文件5：《商業(yè)地產(chǎn)貸款管理辦法（試行）》（金規(guī)〔2026〕6號）
核心要點：
一是定義覆蓋商業(yè)綜合體、購物中心、寫字樓、酒店、文旅地產(chǎn)等。
二是同樣實行主辦銀行制與資金封閉管理，承貸物業(yè)運營或銷售收入全部進入監(jiān)管賬戶優(yōu)先還貸。
三是貸款用途限制：不得用于繳土地出讓金、置換股東借款、項目分紅等。
四是區(qū)域性限制：貸款只能用于本城市項目，不得跨城市發(fā)放。
五是強化風(fēng)險防控：建立集中度管理、預(yù)警體系、壓力測試等機制。
文件6：《城市更新項目貸款管理辦法（試行）》（金規(guī)〔2026〕7號）
核心要點：
一是貸款用途限定：用于符合中央城市更新意見的項目開發(fā)、建設(shè)、改造。
二是嚴(yán)格禁止性規(guī)定：不得用于繳納土地出讓金、凈地供應(yīng)前的征收拆遷補償、應(yīng)由財政支出保障的事項。
三是項目準(zhǔn)入條件：須納入城市更新項目庫，有明確實施主體和實施方案，具備充足經(jīng)營性收入覆蓋貸款本息。
四是強調(diào)市場化原則：不得因納入規(guī)劃而放松審查，不得接受政府隱性增信。五是較大項目原則上采用銀團貸款。
文件6《城市更新項目貸款管理辦法（試行）》與文件3《商品住房開發(fā)貸款管理辦法（試行）》的關(guān)系：城市更新貸款與商品房開發(fā)貸并列，體現(xiàn)“開發(fā)與存量更新并重”的新模式導(dǎo)向。城市更新貸款不得用于拆遷補償?shù)惹捌诃h(huán)節(jié)，與文件1“不得發(fā)放土地出讓金貸款”邏輯一致，共同切斷地方政府隱性債務(wù)通過金融渠道擴張的路徑。
（二）多元融資工具：信托通道的規(guī)范與利用
文件8：《信托公司開展房地產(chǎn)領(lǐng)域信托業(yè)務(wù)管理辦法（試行）》（金規(guī)〔2026〕8號）
發(fā)布機構(gòu)：金融監(jiān)管總局
核心要點：
一是明確業(yè)務(wù)分類：包括資產(chǎn)服務(wù)信托和資產(chǎn)管理信托，投資資產(chǎn)涵蓋標(biāo)準(zhǔn)化資產(chǎn)（債券、股票）和非標(biāo)準(zhǔn)化資產(chǎn)（非標(biāo)債權(quán)、未上市股權(quán)、物權(quán)）。二是確立原則：以項目為中心、風(fēng)險可控、適當(dāng)性管理，公平對待各類所有制房企項目。三是禁止性規(guī)定：不得變相突破投資者人數(shù)限制降低門檻，不得通過結(jié)構(gòu)調(diào)整規(guī)避監(jiān)管，信托財產(chǎn)收益須全額向受益人分配（扣除約定費用后）。四是發(fā)揮信托制度優(yōu)勢：財產(chǎn)獨立、風(fēng)險隔離，為房地產(chǎn)項目提供股權(quán)、債權(quán)、物權(quán)等多層次融資工具。
文件8《信托公司開展房地產(chǎn)領(lǐng)域信托業(yè)務(wù)管理辦法（試行）》與資本市場文件的關(guān)系：（1）文件2《關(guān)于資本市場支持構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的意見》支持REITs、ABS、私募基金等直接融資工具；文件8《信托公司開展房地產(chǎn)領(lǐng)域信托業(yè)務(wù)管理辦法（試行）》規(guī)范信托公司的非標(biāo)融資功能，兩者共同構(gòu)成“直接融資+非標(biāo)補充”的多層次融資體系，與文件1《關(guān)于改革完善房地產(chǎn)信貸管理 推動加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的意見》主導(dǎo)的銀行信貸形成互補。（2）多層次融資體系（文件2、8）為房企從高周轉(zhuǎn)預(yù)售模式轉(zhuǎn)向現(xiàn)房銷售提供了過渡期的資金支持，降低轉(zhuǎn)型沖擊。
綜上，從融資端看，其一、本次文件目的構(gòu)建多層次融資體系服務(wù)房地產(chǎn)全生命周期。文件1（銀行信貸）覆蓋開發(fā)、銷售、運營各環(huán)節(jié)；文件2（資本市場）覆蓋債券、REITs、ABS、私募基金等直接融資工具；文件8（信托）覆蓋股權(quán)、債權(quán)、物權(quán)等非標(biāo)渠道。三者共同構(gòu)建了“銀行信貸為基礎(chǔ)、資本市場為主干、信托為補充”的融資格局，服務(wù)于“開發(fā)→持有→運營→證券化”的全生命周期。其二，融資邏輯從“看主體”轉(zhuǎn)向“看項目”。文件1確立“以項目為中心”的信貸理念；文件3、5、6將主辦銀行制、項目獨立核算、資金封閉管理落到實處；文件2將這一邏輯延伸至資本市場，提出“融資從依賴主體信用向基于項目情況轉(zhuǎn)變”；文件8要求信托業(yè)務(wù)“以項目為中心”。四者合力，切斷了房企集團風(fēng)險向具體項目蔓延的通道，使優(yōu)質(zhì)項目能在母公司出現(xiàn)風(fēng)險時仍獲得融資支持。
04.
銷售端：從預(yù)售主導(dǎo)轉(zhuǎn)向現(xiàn)房銷售
文件7：《關(guān)于完善商品住房銷售制度的通知》（建房規(guī)〔2026〕3號）
發(fā)布機構(gòu)：住建部、自然資源部、金融監(jiān)管總局
核心要點：
一是完善商品住房預(yù)售管理。商品住房項目實行預(yù)售的，單體建筑應(yīng)完成主體結(jié)構(gòu)封頂。加強預(yù)售資金監(jiān)管，購房人支付的首付款、個人住房貸款等購房資金應(yīng)全部存入住房資金監(jiān)管機構(gòu)開立的資金監(jiān)管賬戶。通知施行之日前已取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證的商品住房項目，實行預(yù)售的，預(yù)售條件、預(yù)售資金監(jiān)管等按原有政策規(guī)定執(zhí)行。
二是推行商品住房現(xiàn)房銷售。通知施行之日起，新出讓土地的商品住房項目和已出讓土地未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證的商品住房項目，優(yōu)先選擇現(xiàn)房銷售；已取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證的商品住房項目，鼓勵實行現(xiàn)房銷售。同時，對現(xiàn)房銷售實行備案管理，推行現(xiàn)房銷售定金制。
三是保護購房人合法權(quán)益。保障交易資金安全，完善預(yù)售資金監(jiān)管制度，由住房資金監(jiān)管機構(gòu)承擔(dān)資金監(jiān)管工作。確保房屋按期交付， “一手交錢一手交房”。推行“交房即交證”。
四是“老項目老辦法，新項目新辦法”。通知施行之日前，已取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證的商品住房項目，實行預(yù)售的，預(yù)售條件、預(yù)售資金監(jiān)管等按原有政策規(guī)定執(zhí)行；未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證的商品住房項目，有力有序推行現(xiàn)房銷售。另一方面，新項目可以現(xiàn)房銷售，也可以預(yù)售。
文件7《關(guān)于完善商品住房銷售制度的通知》與前述融資端文件的關(guān)系：文件7推行現(xiàn)房銷售并收緊預(yù)售條件，銷售制度改革倒逼信貸規(guī)則重塑，
（1）文件1和文件3據(jù)此調(diào)整開發(fā)貸款期限（現(xiàn)房最長7年vs預(yù)售5年）；
（2）文件1和文件4調(diào)整個人房貸發(fā)放時點（竣工備案后）；
（3）文件3要求項目全部資金（含銷售回款）納入主辦銀行監(jiān)管賬戶，確保銷售回款優(yōu)先用于項目建設(shè)和還貸；文件4要求個人房貸直接劃入該賬戶，文件7要求購房款存入監(jiān)管賬戶。三者形成“銷售改革—信貸調(diào)整—資金閉環(huán)”的聯(lián)動機制。
綜上，八份文件的制度設(shè)計可概括為“融資端保供給、防風(fēng)險，銷售端促轉(zhuǎn)型、護權(quán)益，監(jiān)管賬戶連兩端、形成閉環(huán)”。從而推動房地產(chǎn)行業(yè)從“高杠桿、高周轉(zhuǎn)”的舊模式轉(zhuǎn)向“好房子、好服務(wù)”的新發(fā)展。
作者簡介
Authors
賀國良
高級合伙人
上海辦公室
業(yè)務(wù)領(lǐng)域:并購與重組、私募股權(quán)與風(fēng)險投資
資本市場與IPO、房地產(chǎn)與建筑工程
戴善音
合伙人
上海辦公室
業(yè)務(wù)領(lǐng)域:并購與重組、資本市場與IPO
私募股權(quán)與風(fēng)險投資
注：文章為作者獨立觀點，不代表資產(chǎn)界立場。
題圖來自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議
本文由“金誠同達”投稿資產(chǎn)界，并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有，未經(jīng)授權(quán)，請勿轉(zhuǎn)載，謝謝！
