作者：地產(chǎn)十一郎

來(lái)源：地產(chǎn)十一言（ID:dichanshiyiyan）

深鐵借錢(qián)給萬(wàn)科這事，都可以拍部連續(xù)劇了。

5月12日晚，萬(wàn)科發(fā)布公告，又借了大股東深鐵不超過(guò)25億的借款額度。代價(jià)是萬(wàn)科把在建工程、庫(kù)存、甚至未來(lái)收益權(quán)全部打包抵押。

2017年，持續(xù)數(shù)年的“萬(wàn)寶之爭(zhēng)”落幕，深圳市地鐵集團(tuán)有限公司以約664億元受讓華潤(rùn)、恒大等持有的萬(wàn)科股份，最終成為萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司第一大股東。

自此，萬(wàn)科從“職業(yè)經(jīng)理人時(shí)代”，逐步進(jìn)入“深鐵時(shí)代”。

隨著房地產(chǎn)大環(huán)境的變化，過(guò)去幾年深鐵與萬(wàn)科的角色，從“軌道+地產(chǎn)”的綁定關(guān)系，逐漸進(jìn)入了“輸血+吸血”的角色。

尤其是2024年以來(lái)， 隨著房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)下行，萬(wàn)科融資渠道明顯收縮，深鐵開(kāi)始密集輸血。

根據(jù)萬(wàn)科公告及權(quán)威媒體披露：

2025年2月，深鐵向萬(wàn)科提供28億元借款；

2025年2月下旬，再提供42億元借款；

2025年4月，再提供33億元借款；

2025年5月，再提供15.52億元借款，利率僅2.34%；

到2025年11月，深鐵年內(nèi)累計(jì)向萬(wàn)科提供借款已達(dá)307.96億元；

2026年5月12日，雙方再簽協(xié)議，新增不超過(guò)25億元借款額度，目前已實(shí)際發(fā)生23.59億元。

換句話說(shuō)，過(guò)去兩年，深鐵對(duì)萬(wàn)科的直接資金支持，已經(jīng)超過(guò)330億元。

而且，輸血方式也在發(fā)生變化。

過(guò)去，深鐵要求萬(wàn)科拿萬(wàn)物云股權(quán)、項(xiàng)目資產(chǎn)做質(zhì)押；后來(lái)，隨著風(fēng)險(xiǎn)加大，雙方甚至開(kāi)始對(duì)220億元借款重新簽署補(bǔ)充協(xié)議，對(duì)抵押率、擔(dān)保方式重新調(diào)整。

這次，在借款的交易公告里，經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)、存貨等的擔(dān)保物，抵押率是60%-100%；而非上市公司股權(quán)、債權(quán)、應(yīng)收賬款、項(xiàng)目未來(lái)可得收益權(quán)的擔(dān)保物，抵押率是50%-100%。

什么意思呢？

這不是指萬(wàn)科只抵押了資產(chǎn)的60%，而是指借錢(qián)額度與資產(chǎn)價(jià)值的比例。

用一個(gè)簡(jiǎn)單的“當(dāng)鋪”例子幫你理解。

比如你有一塊估價(jià)100萬(wàn) 的名表，以前（低抵押率時(shí)代），當(dāng)鋪說(shuō)“規(guī)矩是抵押率60%”，你只能借走60萬(wàn)，表押在那，你還有40萬(wàn)的價(jià)值空間。

而現(xiàn)在，萬(wàn)科公告里的抵押率調(diào)整為 60%—100%，這意味著，最寬松情況（100%），你這塊表值100萬(wàn)，當(dāng)鋪（深鐵）直接借你100萬(wàn)，相當(dāng)于這塊表100%的價(jià)值都被換成了債務(wù)。

而最保守情況（60%），就是我依然承認(rèn)你的表值100萬(wàn)，但我只能借你60萬(wàn)。

一紙公告折射出一個(gè)殘酷的現(xiàn)實(shí)：

萬(wàn)科與深鐵補(bǔ)充協(xié)議中，將各類(lèi)資產(chǎn)（房產(chǎn)、股權(quán)、甚至未來(lái)收益權(quán)）的抵押率大幅上調(diào)，部分資產(chǎn)甚至允許100% 抵押。這意味著萬(wàn)科的資產(chǎn)被“榨干”到了極限，1塊錢(qián)的資產(chǎn)要用來(lái)撬動(dòng)1塊錢(qián)的借款。

換句話，也就是說(shuō)——

萬(wàn)科已經(jīng)“押上全部身價(jià)”。

昔日地產(chǎn)優(yōu)等生，如今靠“當(dāng)鋪思維”求生。這不是救市，是拿未來(lái)的空間換現(xiàn)在的生存。

正是因?yàn)榈盅郝时焕瓭M，萬(wàn)科不得不拿出所有能拿的東西。

 1. 核心資產(chǎn)“清倉(cāng)式”質(zhì)押：萬(wàn)科已將持有的 57.16% 萬(wàn)物云股權(quán)幾乎全部質(zhì)押。萬(wàn)物云是萬(wàn)科旗下最優(yōu)質(zhì)的現(xiàn)金流資產(chǎn)，這相當(dāng)于把“會(huì)下金蛋的母雞”押給了深鐵。     

 2. 家底清單無(wú)限拉長(zhǎng)：為了湊足抵押物，抵押范圍從傳統(tǒng)的房產(chǎn)、股權(quán)，擴(kuò)展到了應(yīng)收賬款、項(xiàng)目未來(lái)可得收益權(quán)（還沒(méi)賺到手的錢(qián)）。這已經(jīng)不是“押房子”，而是把“未來(lái)的希望”也押上了。 

 3.幾乎沒(méi)有騰挪空間：抵押率100%意味著資產(chǎn)價(jià)值與債務(wù)完全對(duì)等。一旦資產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格稍有下跌，就會(huì)立刻觸發(fā)“抵押不足”的風(fēng)險(xiǎn)，必須補(bǔ)充新的抵押物，否則就是違約。

簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，萬(wàn)科現(xiàn)在的處境就像是一個(gè)“高負(fù)債的中產(chǎn)家庭”：收入銳減，但每月的房貸和賬單卻雷打不動(dòng)。為了不“斷供”，它不得不把家里值錢(qián)的東西——股權(quán)、物業(yè)、甚至未來(lái)的收益權(quán)，一件件搬去當(dāng)鋪（抵押給大股東和銀行），換取續(xù)命的現(xiàn)金流。

那個(gè)曾經(jīng)被視為“行業(yè)標(biāo)桿”的萬(wàn)科，正在經(jīng)歷一場(chǎng)前所未有的生存保衛(wèi)戰(zhàn)。

它不再談規(guī)模、談增長(zhǎng)，而是把“活下去”三個(gè)字寫(xiě)在了臉上。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

題圖來(lái)自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議

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原標(biāo)題： 深鐵再借25億，萬(wàn)科這次“押上全部身價(jià)”