丁祖昱評(píng)樓市 
鐺煮山川，粟藏世界，有明月清風(fēng)知此音。呵呵笑，笑釀成白酒，散盡黃金。
作者：克而瑞研究中心
來(lái)源：丁祖昱評(píng)樓市（ID：dzypls）
其中，已有10個(gè)城市發(fā)布了第二批集中供地公告，深圳、杭州、青島均為調(diào)整后重新掛牌，再掛牌青島供應(yīng)幅數(shù)減少了13幅，此外，北京、合肥和成都相較于首輪供應(yīng)量明顯增加，廣州、南京、武漢和重慶四城供應(yīng)量有所減少。
調(diào)整之后，單宗地塊溢價(jià)率不超過(guò)15%，取消競(jìng)配建，并以搖號(hào)、一次性報(bào)價(jià)、競(jìng)品質(zhì)等方式?jīng)Q定最終競(jìng)得人，同時(shí)加強(qiáng)房企購(gòu)地資格管理，嚴(yán)格購(gòu)地資金審查。調(diào)整方向與此前傳聞中重點(diǎn)城市土地出讓政策調(diào)整內(nèi)容相契合。
上周，土拍市場(chǎng)終于迎來(lái)了規(guī)則升級(jí)之后的首城——福州，隨后濟(jì)南、青島和天津紛紛開(kāi)拍，目前已有四城完成第二輪集中拍地，土地供應(yīng)端迎來(lái)“井噴期”。
從已出讓四城來(lái)看，集中供地迎來(lái)哪些新規(guī)？各個(gè)城市又有何差異？市場(chǎng)熱度發(fā)生哪些變化？地塊盈利空間是否被釋放？一系列問(wèn)題逐漸揭開(kāi)。
01
規(guī)則變化：溢價(jià)率上限15%，實(shí)行“限地價(jià)+搖號(hào)”
先來(lái)看規(guī)則變化。
各地溢價(jià)率上限明顯下調(diào)至15%以下，福州、青島、濟(jì)南和天津在二輪集中供應(yīng)地塊中，都設(shè)置了溢價(jià)率上限。較首輪觸頂溢價(jià)率明顯下調(diào)，青島和濟(jì)南兩個(gè)城市首輪拍地中均有地塊成交溢價(jià)率超過(guò)60%。
土地出讓方式改為“限地價(jià)+搖號(hào)”，取消競(jìng)配建、競(jìng)自持。比如福州，由原來(lái)的“限地價(jià)、控房?jī)r(jià)+競(jìng)自持社會(huì)租賃住房建筑面積/競(jìng)限價(jià)商品住房建筑面積/搖號(hào)”全部改為“限地價(jià)+搖號(hào)”，原有競(jìng)配建的限制取消；青島和濟(jì)南均取消競(jìng)配建（政府儲(chǔ)備性公有房），地價(jià)觸及上限價(jià)后改為競(jìng)品質(zhì)（青島）或抽簽搖號(hào)（濟(jì)南）來(lái)確定最終競(jìng)得人。
值得注意的是，天津雖然取消了競(jìng)自持，但為了滿(mǎn)足年度租賃用地供應(yīng)要求，首次在地塊出讓條件中加入定量自持要求：此次供應(yīng)地塊中有18宗有定量自持租賃要求，占總體量的比例多在10%以下。
加強(qiáng)對(duì)房企參拍資格的審核，并要求參與商品住宅用地競(jìng)買(mǎi)的企業(yè)須具有相應(yīng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)，禁止房企“馬甲”拍地。
上述規(guī)則變化正意味著，土拍市場(chǎng)迎來(lái)全方位的“監(jiān)管”。
值得注意的是，由于熱點(diǎn)城市在8月紛紛迎來(lái)溢價(jià)、地價(jià)的管控，加之優(yōu)質(zhì)地塊成交占比明顯減少，地市場(chǎng)溢價(jià)率較上月大幅下滑，8月環(huán)比減少5.4個(gè)百分點(diǎn)，降至8.1%，創(chuàng)下2020年以來(lái)的最低值。
圖：重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市經(jīng)營(yíng)性用地溢價(jià)率走勢(shì)圖
數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC
02
熱度變化：整體降溫明顯，核心板塊仍高熱
青島、濟(jì)南和天津明顯轉(zhuǎn)冷。
先看青島。截止9月10日，青島共成交63幅地，攬金242億元，僅有4宗地觸及上限價(jià)進(jìn)入競(jìng)品質(zhì)階段。
但相較于首輪拍地，青島相對(duì)比較平穩(wěn)。在優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)比例增加的影響下，二輪成交平均地價(jià)較首輪上漲16%，不過(guò)成交溢價(jià)率受限價(jià)影響較首批集中成交微降了1個(gè)百分點(diǎn)。參拍企業(yè)來(lái)看，本地房企成拿地主力，成交的63宗宅地中七成以上均被本土房企競(jìng)得。
濟(jì)南相較于青島則明顯轉(zhuǎn)冷。不僅無(wú)一地塊溢價(jià)成交，更是有17宗地塊因無(wú)人報(bào)名競(jìng)買(mǎi)而臨時(shí)撤牌，導(dǎo)致流拍率飆升至30%以上。而首輪集中土拍濟(jì)南的平均溢價(jià)率達(dá)12%，流拍率亦控制在5%的低位。
天津也明顯降溫，40宗地平均溢價(jià)率僅有0.6%，較首批集中成交地塊的溢價(jià)率大幅下降十個(gè)百分點(diǎn)，二輪土拍流拍率大幅上漲至34%。
表：青島、濟(jì)南和天津2021年兩次集中土拍熱度對(duì)比（萬(wàn)平方米、億元、元/平方米）
注：青島成交地塊包括截止9月10日未確定最終競(jìng)得人的4宗競(jìng)品質(zhì)地塊
數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC
福州相較于上述三城表現(xiàn)出“冷熱分化”的態(tài)勢(shì)，長(zhǎng)樂(lè)和馬尾表現(xiàn)相對(duì)冷淡，市內(nèi)四區(qū)市場(chǎng)依舊火熱。參拍的19宗涉宅地有4宗中止出讓?zhuān)罱K成交13宗住宅用地，2宗流拍，流拍率高達(dá)32%，流拍地塊多位于長(zhǎng)樂(lè)和馬尾等外圍城區(qū)。
從溢價(jià)率來(lái)看，福州二輪土拍總溢價(jià)率達(dá)13%，雖然較首次集中土拍熱度下降5.5個(gè)百分點(diǎn)，但考慮最高15%溢價(jià)率要求，整體依然維系較高熱度，尤其是中心四區(qū)的11宗地除2宗底價(jià)成交外，其余9宗均到達(dá)最高限價(jià)并搖號(hào)，比重超八成。
表：福州2021年兩次集中拍地對(duì)比（萬(wàn)平方米、億元、元/平方米）
注：本表統(tǒng)計(jì)范圍為福州中心四區(qū)及馬尾、長(zhǎng)樂(lè)涉宅地塊。
數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC
03
盈利空間：拿地成本下降，搖號(hào)地塊盈利空間可觀
關(guān)于盈利測(cè)算，是企業(yè)最為關(guān)心的問(wèn)題，尤其是在保衛(wèi)現(xiàn)金流的當(dāng)下。
“限地價(jià)、搖號(hào)”競(jìng)地模式已成為主流，加之溢價(jià)率均控制在15%以下，房企拿地成本相較于首輪集中拍地大幅下降。
此外，二輪集中“搶地”的情況不再，房企偏向理性拿地，低熱度下，集中供地利潤(rùn)空間有所釋放。
比如福州，進(jìn)入搖號(hào)環(huán)節(jié)的10宗地塊有8宗地成交樓板價(jià)較周邊地價(jià)下降，拿地價(jià)格整體呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。而就盈利情況來(lái)看，整體較為可觀。
按照綜合指標(biāo)銷(xiāo)售價(jià)，除“大熱門(mén)”地塊晉安區(qū)紅光村及周邊地塊外，其余9宗封頂成交地塊地房比均在60%以下，尤其是福州建工競(jìng)得的三江口地塊，地房比僅有32%，房地差過(guò)萬(wàn)元，盈利空間均十分可觀。
即便是熱門(mén)晉安區(qū)紅光村地塊，尚有一定盈利空間。該地塊共吸引10余家房企參拍，開(kāi)拍即觸及最高限價(jià)進(jìn)入搖號(hào)環(huán)節(jié)，最終保利以17.13億+搖號(hào)競(jìng)得，平均樓板價(jià)高達(dá)21507元/平方米，也是本場(chǎng)土拍中樓板價(jià)最貴的地塊。該地塊還要配建2萬(wàn)平方米人才限價(jià)商品房（價(jià)格為商品住宅備案價(jià)格的70%），按照商品住宅銷(xiāo)售指導(dǎo)價(jià)為32000元/平方米綜合測(cè)算，地房比為73%，房地差超8000元/平方米，也不算“無(wú)利可圖”。
表：福州二輪集中土拍中封頂搖號(hào)地塊盈利情況（億元、元/平方米）
注：由于部分地塊用地性質(zhì)較為復(fù)雜，本表綜合房?jī)r(jià)和地房比為初步估算。
數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC
再來(lái)看天津。
經(jīng)過(guò)測(cè)算，本輪成交地塊的平均地房比僅為0.42，較首批次成交地塊平均0.48的地房比進(jìn)一步擴(kuò)大；并且大部分地塊的實(shí)際可售地價(jià)與周邊房?jī)r(jià)的差距都在8000元/平方米以上，部分地塊的房地差甚至可達(dá)2萬(wàn)元/平方米以上。
天津二輪集中成交大部分項(xiàng)目，利潤(rùn)空間較為可觀。
舉個(gè)例子，本輪成交樓板價(jià)超過(guò)1萬(wàn)元/平方米的高價(jià)地中，7宗地，僅有1幅地的地房比超過(guò)0.6，其余地塊的地房比都在0.4~0.6之間。包括位于南開(kāi)中心區(qū)域的南開(kāi)區(qū)靈隱南里地塊，該地塊創(chuàng)下本輪成交名義地價(jià)最高，成交樓板價(jià)達(dá)3萬(wàn)元/平方米，但其周邊多為高端改善住宅項(xiàng)目，平均售價(jià)接近6萬(wàn)元/平方米，因此該項(xiàng)目的地房比僅有0.51，房地差也高達(dá)2.8萬(wàn)元/平方米，利潤(rùn)空間十分充足。
表：天津二輪集中供地成交高價(jià)地項(xiàng)目的盈利空間預(yù)期（萬(wàn)元/平方米）
第二輪集中土拍規(guī)則調(diào)整之后，地市熱度控制在較低水平，房企拿地成本降低，為房企留出一定的利潤(rùn)空間，更大的意義在于，通過(guò)“穩(wěn)地價(jià)”實(shí)現(xiàn)“穩(wěn)房?jī)r(jià)”、“穩(wěn)預(yù)期”，同時(shí)，對(duì)于中小房企而言，限制“馬甲”和“搖號(hào)”的情況下，拿地機(jī)會(huì)增加，競(jìng)拍環(huán)境更加公平、有序。
在中央要求各地優(yōu)化土地競(jìng)拍規(guī)則、加快保障性租賃住房發(fā)展等要求下，接下來(lái)拍地的重點(diǎn)城市二輪大都將呈現(xiàn)溢價(jià)率指標(biāo)下降、盈利空間擴(kuò)大的格局，尤其是前期土地市場(chǎng)熱度較高、盈利空間較窄的杭州、寧波、合肥、南京等城市，二輪土拍的地價(jià)有望進(jìn)一步向理性回歸。但考慮到南京、杭州等市土拍報(bào)名塊數(shù)的限制，企業(yè)在參拍選擇上仍將面臨新的規(guī)則博弈。
注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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原標(biāo)題： 二輪集中土拍進(jìn)行時(shí)，新規(guī)之下熱度是升是降？
