怎么看自然資源部38號文與土地財政?

債券球

2026-03-16 14:00 678 0 0

國家提倡高質量發展，房地產也是一樣的。

作者：債券球

來源：債券球

近期看到不少關于《關于進一步做好自然資源要素保障的通知》（自然資發〔2026〕38號，下稱“38號文”）相關報道和評論，其中特別引人眼球的說法是土地財政涼涼了，核心是因為其中有一條提到：

“新增建設用地優先保障重大項目建設和民生事業發展，原則上不用于經營性房地產開發。”

其實筆者覺得在判斷這份文件對土地財政的影響，有幾個問題需要琢磨一下：

1、如果沒有這份文件，土地財政就能維系？近年來，各地土地出讓情況，相信關注這塊市場的應該多少知道一些，當地國企拿地在土地市場的存在感有多強？某種意義上來說，這份文件，對當前土地財政的影響可能是非常有限的。

2、各地存量待開發的房地產用地有多少？已經列入房地產建設規劃的土地，目前存量有多少，想必每個地方都有一本自己的賬，有興趣的朋友可以到網上搜一下專業機構的研究報告，可供開發的土地也許不少。

3、現在缺不缺房子？如果現在缺房子，購買力應該還可以，但是實際情況呢？在不缺房子的情況下，出文件進行限制，意義有多大，相信各位很容易就能判斷出來。

4、當下房地產發展的重點是什么？國家提倡高質量發展，房地產也是一樣的，從增量轉向存量時代，提升房地產質量、改善居住條件，舒適與安全兼顧，才是當下和未來一段時間的重中之重。

5、未來會放開嗎？筆者覺得，未來放開的基礎是，人口大幅增長，經濟持續向好，人多、錢多，房地產供應自然會增加，限制房地產開發的文件自然會松動。