作者：地產(chǎn)十一郎

來(lái)源：地產(chǎn)十一言（ID:dichanshiyiyan）

2026年剛過(guò)半，《求是》雜志已經(jīng)兩次在重要文章中提及房地產(chǎn)。

一次是1月1日，特約評(píng)論員文章《改善和穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期》。一次是6月18日，求是網(wǎng)評(píng)論員文章《以更大力度提振消費(fèi)》。

同樣是《求是》，同樣是談房地產(chǎn)，間隔不到半年，口徑卻變了。

今天十一郎就帶你拆一拆，這半年，風(fēng)向到底怎么轉(zhuǎn)了？對(duì)下半年意味著什么？

01

DICHAN SHIYIYAN

元旦文章：攤牌了，“一次性給足”

1月1日的文章，開(kāi)篇就挺狠。

它直接承認(rèn)了問(wèn)題——房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)“局部供過(guò)于求”，銷售和價(jià)格“較大幅度回落”，而且對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)、居民財(cái)富和金融機(jī)構(gòu)都產(chǎn)生了“較大影響”。

這不是客套話。是官方媒體在替市場(chǎng)“喊疼”。

然后它擺出了一組數(shù)據(jù)：2024年房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)增加值占GDP比重合計(jì)達(dá)13%，直接帶動(dòng)就業(yè)超7000萬(wàn)人。翻譯成大白話就是：這行業(yè)太大了，倒不起。

最關(guān)鍵的是那句——“政策要一次性給足，不能采取添油戰(zhàn)術(shù)。”

“一次性給足”四個(gè)字，在地產(chǎn)圈炸了。過(guò)去幾年政策一直是“擠牙膏”——松一點(diǎn)，看看效果，再松一點(diǎn)。市場(chǎng)就在“等下一個(gè)政策”和“看效果”之間來(lái)回拉扯，誰(shuí)也不肯先動(dòng)。

這篇文章等于在說(shuō)：別等了，該出的都出，一次給到位。

整篇文章的邏輯很清晰：市場(chǎng)出問(wèn)題了→承認(rèn)問(wèn)題→政策給足→穩(wěn)住預(yù)期。重心在政策端，態(tài)度是進(jìn)攻性的。

02

DICHAN SHIYIYAN

年中文章：房地產(chǎn)成了提振消費(fèi)的“工具”

6月18日的文章，主題是消費(fèi)，但房地產(chǎn)被放在了一個(gè)關(guān)鍵位置。

為什么這時(shí)候提消費(fèi)？因?yàn)閿?shù)字不好看。5月份社會(huì)消費(fèi)品零售總額同比下降0.6%，1至5月累計(jì)增速也只有1.4%。消費(fèi)這駕馬車跑得不太穩(wěn)。

但這次，房地產(chǎn)的角色變了。

它不再是文章的主角，而是被當(dāng)作“拖累消費(fèi)的元兇”之一來(lái)討論的。文章原話是：“近年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)深度調(diào)整，不少居民感嘆‘家底變薄了’，財(cái)富效應(yīng)減弱，使居民消費(fèi)開(kāi)支趨于謹(jǐn)慎。”

這句話的潛臺(tái)詞是：房?jī)r(jià)跌了，大家覺(jué)得自己變窮了，就不敢花錢了。

以前官方很少公開(kāi)承認(rèn)這一點(diǎn)，因?yàn)檫@等于承認(rèn)房?jī)r(jià)下跌會(huì)損害老百姓的利益。但這篇文章不僅談了，還談得很深。

文章還拋出一個(gè)詞——“負(fù)向螺旋”。

原文是“防止資產(chǎn)價(jià)格下跌對(duì)消費(fèi)信心的負(fù)向螺旋”。翻譯成大白話就是：房?jī)r(jià)跌→大家覺(jué)得變窮了→不敢花錢→經(jīng)濟(jì)更差→房?jī)r(jià)接著跌。

這是一個(gè)惡性循環(huán)，越轉(zhuǎn)越快，越轉(zhuǎn)越危險(xiǎn)。

藥方是：“加快修復(fù)居民資產(chǎn)負(fù)債表，著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。”

注意順序：修復(fù)資產(chǎn)負(fù)債表在前，穩(wěn)定房地產(chǎn)在后。房地產(chǎn)不再是目的，而是手段。穩(wěn)住樓市的最終目標(biāo)，是讓老百姓的“家底”別再縮水，從而敢于花錢。

這是一套“從下往上”的邏輯：消費(fèi)疲軟→因?yàn)榫用駴](méi)錢→因?yàn)橘Y產(chǎn)縮水→所以要穩(wěn)住房地產(chǎn)→從而修復(fù)資產(chǎn)負(fù)債表→最終提振消費(fèi)。

03

DICHAN SHIYIYYAN

兩次表態(tài)，六個(gè)字的差距

把兩篇文章放在一起對(duì)比，差異就很清楚了：

從角色上看，元旦文章里房地產(chǎn)是妥妥的男主角，整篇文章就圍著它轉(zhuǎn)；年中文章里房地產(chǎn)成了配角，是被拉來(lái)幫忙提振消費(fèi)的。

從邏輯上看，元旦文章是“市場(chǎng)出問(wèn)題→政策給足→穩(wěn)預(yù)期”，自上而下推；年中文章是“消費(fèi)疲軟→資產(chǎn)縮水→穩(wěn)樓市→修復(fù)資產(chǎn)負(fù)債表→促消費(fèi)”，自下往上走。

從態(tài)度上看，元旦文章是積極的、進(jìn)攻性的，口號(hào)是“一次性給足”；年中文章是審慎的、防守性的，關(guān)鍵詞是“防止負(fù)向螺旋”。

半年時(shí)間，從“一次性給足”到“防止負(fù)向螺旋”——從進(jìn)攻，變成了防守。

為什么會(huì)這樣？因?yàn)樯习肽甑恼唠m然出了一堆，但效果并沒(méi)有想象中那么理想。一線城市確實(shí)回暖了，但三四線城市還在掙扎。政策給足了，市場(chǎng)卻沒(méi)有全面接住。所以年中文章的態(tài)度，從“加力”變成了“防風(fēng)險(xiǎn)”。

04

DICHAN SHIYIYAN

過(guò)去半年，政策干了什么？成績(jī)又怎么樣？

從元旦定調(diào)，到年中再提，這半年確實(shí)沒(méi)閑著。

中央層面，3月兩會(huì)政府工作報(bào)告首次提出“因城施策控增量、去庫(kù)存、優(yōu)供給”；4月28日中央政治局會(huì)議強(qiáng)調(diào)“深入挖掘內(nèi)需潛力”；5月28日首部國(guó)家級(jí)《城市更新“十五五”規(guī)劃》印發(fā)；6月5日住建部就《住房公積金管理?xiàng)l例（修訂稿）》公開(kāi)征求意見(jiàn)。

地方層面更熱鬧，前5個(gè)月全國(guó)各省市出臺(tái)房地產(chǎn)政策超過(guò)430條。深圳4月30日放開(kāi)福田、南山等核心區(qū)限購(gòu)；上海2月26日實(shí)施“滬七條”新政；北京、廣州也都有不同程度的政策優(yōu)化。

那成績(jī)到底怎么樣？

價(jià)格端，總算看到了點(diǎn)曙光。5月份一線城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.2%，連續(xù)3個(gè)月在漲；二手房環(huán)比上漲0.4%，連續(xù)4個(gè)月沒(méi)跌了。北京、上海、廣州、深圳四個(gè)一線城市二手房?jī)r(jià)全部在漲，這在過(guò)去一年半里還是頭一回。

成交端，也在慢慢回暖。1至5月全國(guó)新建商品房銷售額2.94萬(wàn)億元，雖然比去年同期還少了13.5%，但降幅已經(jīng)連續(xù)3個(gè)月收窄。5月百?gòu)?qiáng)房企全口徑銷售額環(huán)比漲了17.59%，說(shuō)明市場(chǎng)底部的量在慢慢堆起來(lái)。

庫(kù)存端，也有了好轉(zhuǎn)的跡象。5月末商品房待售面積7.72億平方米，同比下降0.4%，連續(xù)3個(gè)月在降。房子賣得動(dòng)了，壓在開(kāi)發(fā)商手里的貨在慢慢消化。

城市端，分化的故事還在繼續(xù)。北京5月二手住宅網(wǎng)簽15974套，同比增長(zhǎng)11.9%，創(chuàng)了近5年同期新高；上海5月二手商品房成交28023套，同比增長(zhǎng)約31%；深圳5月一二手住宅合計(jì)網(wǎng)簽10077套，時(shí)隔14個(gè)月重返萬(wàn)套大關(guān)。這些數(shù)字說(shuō)明一線城市確實(shí)在回暖。

但另一邊，故事完全不同。 三四線城市1至5月新房成交面積同比下降了33.9%，接近三分之一的市場(chǎng)直接沒(méi)了。投資端更慘，1至5月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資30356億元，同比下降16.2%，開(kāi)發(fā)商依然不敢拿地、不敢開(kāi)工。

一句話總結(jié)：一線在回暖，三四線在掙扎。結(jié)構(gòu)性回暖，不是全面復(fù)蘇。

05

DICHAN SHIYIYAN

對(duì)下半年的影響：三個(gè)判斷

對(duì)于下半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)我有三個(gè)判斷，如下。

判斷一：政策不會(huì)收緊，只會(huì)更精準(zhǔn)。

元旦說(shuō)“一次性給足”，年中說(shuō)“防止負(fù)向螺旋”。兩次表態(tài)疊加，說(shuō)明高層對(duì)房地產(chǎn)的態(tài)度已經(jīng)從“要不要救”變成了“怎么救得更有效”。下半年不會(huì)有政策轉(zhuǎn)向，只會(huì)有更多“補(bǔ)丁”和“細(xì)化”。一線城市還有優(yōu)化空間，公積金、稅費(fèi)這些工具還會(huì)繼續(xù)用。

判斷二：房地產(chǎn)已被納入“提振消費(fèi)”的大框架。

這是半年里最大的變化。房地產(chǎn)從“主角”變成了“工具”，但這個(gè)“工具化”不是貶低，而是抬升——穩(wěn)定樓市已經(jīng)不只是房地產(chǎn)自己的事，而是關(guān)系到整個(gè)內(nèi)需戰(zhàn)略的大事。如果消費(fèi)數(shù)據(jù)繼續(xù)不好看，樓市政策只會(huì)加碼，不會(huì)減碼。

判斷三：分化還會(huì)繼續(xù)。

一線城市和強(qiáng)二線城市的修復(fù)趨勢(shì)已經(jīng)確立，但三四線城市的去化壓力仍然巨大。下半年最大的看點(diǎn)不是“全國(guó)普漲”，而是一線城市的改善型需求能否持續(xù)釋放，以及這種熱度能否向更多城市傳導(dǎo)。目前來(lái)看，傳導(dǎo)的鏈條還很脆弱，還沒(méi)到樂(lè)觀的時(shí)候。

半年前，《求是》說(shuō)“政策要一次性給足”，市場(chǎng)還在猶豫要不要信。

半年后，《求是》說(shuō)“防止負(fù)向螺旋”，市場(chǎng)已經(jīng)開(kāi)始討論“下一步還能松什么”。

這本身就是個(gè)信號(hào)——市場(chǎng)的信心，正在從“不敢相信”變成“期待更多”。

十一郎的判斷很簡(jiǎn)單：下半年樓市不會(huì)有大起大落，但一線城市的核心資產(chǎn)會(huì)越來(lái)越抗跌，三四線的普通房子會(huì)越來(lái)越難賣。分化不是暫時(shí)的，是長(zhǎng)期的。

對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，該不該出手，取決于你在哪個(gè)城市、買什么類型的房子。在一線城市買核心區(qū)的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，窗口期正在收窄；在三四線城市買房，多看現(xiàn)房、少碰期房。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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本文由“地產(chǎn)十一言”投稿資產(chǎn)界，并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有，未經(jīng)授權(quán)，請(qǐng)勿轉(zhuǎn)載，謝謝！

原標(biāo)題： 半年兩次點(diǎn)名房地產(chǎn)，《求是》雜志給出的風(fēng)向變了