丁祖昱評樓市 
鐺煮山川，粟藏世界，有明月清風知此音。呵呵笑，笑釀成白酒，散盡黃金。
作者：編輯部、CRIC研究
來源：丁祖昱評樓市（ID:dzypls)
2022年開年，全國土地市場在集中供地暫緩、疫情反復等諸多因素影響下，迎來了低開走勢。全國土地市場成交規(guī)模迎來周期性下滑，首月成交規(guī)模較去年同期“腰斬”，成交均價跌至2019年以來最低。而春節(jié)后首周，大部分城市的土地市場仍未正式恢復運轉，供應和成交規(guī)模均處于近一年內低位。
01 供求規(guī)模環(huán)比雙雙大降
2022年1月全國土地市場供應建面周期性回落，CRIC統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，當月全國經(jīng)營性土地供應總建筑面積僅為9485萬平方米，環(huán)比下降39%。土地供應量是2019年以來最低的一個月。
集中供地之下，多個城市的土地供應節(jié)奏發(fā)生改變，1月份土地供應量明顯不及以往同期。重點22城中，只有北京率先發(fā)布了2022年度第一批次商品住宅用地出讓公告，值得注意的是，2022年首輪集中供地，北京進一步強化了現(xiàn)房銷售預期，有9宗地需要競現(xiàn)房銷售，比例較2021年第三批明顯增加。
從春節(jié)首周供應情況來看，供應規(guī)模較去年同期仍有較大差距，重點監(jiān)測城市的土地總供應建面為447萬平方米。
受季節(jié)性因素和集中供地階段性“斷供”的影響，1月全國土地市場成交規(guī)模環(huán)比大幅減少，同比去年同期也有明顯的差距。據(jù)CRIC統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，全國土地市場經(jīng)營性用地成交建筑面積僅為7851萬平方米，環(huán)比大降84%，同比下降52%。
與此同時，平均地價降至1905元/平方米，是自2019年以來首次回落至2000元/平方米以下。主要原因在于集中供地城市顯著減少，高價優(yōu)質地塊占比明顯下滑所致。各能級城市平均地價均明顯走低，三四線城市降幅相對較窄，本月平均樓板價達1511元/平方米，環(huán)比下降8%，同比也僅下降了13%。
圖：CRIC監(jiān)測城市經(jīng)營性用地
月度供求量價走勢（單位：萬平方米，元/平方米）
數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產決策咨詢系統(tǒng)
02 多城土地市場明顯遇冷
從開年至今的土地成交情況來看，土地市場仍然延續(xù)2021年的下行，地方城投平臺公司托底仍是主流，除了寧波、杭州等有一定熱度外，多個城市持續(xù)遇冷。
首月全國土地成交平均溢價率為4.0%，環(huán)比略有回升，但整體仍處于低位。
各能級城市表現(xiàn)略有差異，除了二線城市溢價率環(huán)比上漲外，一、三線城市溢價率環(huán)比均下滑。具體來看，二線城市由于成交主力寧波第三批集中土拍熱度明顯回升，助推整體溢價率環(huán)比上漲3.2個百分點，升至5.6%；一線城市則由于成交地塊均為商辦用地溢價率降至冰點；三四線城市溢價率也進一步走低，平均溢價率僅為3.6%。
從周度數(shù)據(jù)來看，春節(jié)后首周受上海、杭州多宗商辦地高溢價成交拉動，平均溢價率回升至8%，創(chuàng)2022年重點監(jiān)測城市近一年來周度成交溢價率新高。
圖：CRIC監(jiān)測城市經(jīng)營性用地溢價率走勢圖
數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產決策咨詢系統(tǒng)
資金流仍面臨較大壓力的房企拿地意愿不強，開年首月流拍現(xiàn)象較去年年末有所加重，流拍率升至24%。
具體城市來看，大部分流拍地塊集中在樓市處于調整周期的城市，如大連、哈爾濱、揭陽等，并且這些地塊多為含宅地塊，以大連為例，1月份主城區(qū)計劃出讓的5幅宅地全部因無人競價而流拍，土地市場明顯遇冷。
圖：重點監(jiān)測城市的經(jīng)營性用地流拍率走勢圖
數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產決策咨詢系統(tǒng)
03 首輪集中土拍或再迎調整
值得注意的是，1月集中供地22城土拍正式收官，在出讓條件進一步放松之下，寧波成為傳統(tǒng)成交淡季中唯一保持熱度的城市，不僅溢價率超過杭州成為22城第三輪土拍首位，還出現(xiàn)了多宗地觸頂搖號的火熱局面，樓市的先行領導和穩(wěn)定作用逐漸顯現(xiàn)出來。
目前很多房企面臨的情況是，很多地塊拿到可能會面臨虧損，市場行情也不明朗，項目銷售之后短期內拿不到錢，融資端受限，因此房企補倉或拿地的意愿降至最低，短期內仍然是觀望。
而且，2022年會出現(xiàn)大量收并購及項目合作的機會，將進一步縮減拿地熱情，土地成交端在2022年上半年預計也難有明顯回暖。
今年首輪集中土拍很重要，如果在土地價格方面做一些調整、讓利，讓企業(yè)有較為合理的利潤空間，將吸引民營企業(yè)進入，房企投資也將會迎來結構性回暖。因此，首輪集中供地對市場信心恢復至關重要。實際上，土地市場穩(wěn)定是房地產樓市逐漸穩(wěn)定的前提，房企投資力度的修復仍需要至少三個月左右的修復時間。
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