債市投研筆記 作者：債市小白菜
來源：債市投研筆記（ID：ZhaiShiTouYanBiJi）
碎碎念：今天地產(chǎn)可算是“揚(yáng)眉吐氣”了回，連華夏幸福都硬了，榮登漲幅榜首（其債券全價(jià)20塊左右成交，可真戲謔），是因?yàn)樽蛲淼恼攉@得資本市場的贊成票？資金輪動(dòng)防守？亦或某大佬的喊話?小白菜不得而知，只希望能持久點(diǎn)吧……
不知道哪里來的野消息（網(wǎng)傳）顯示：2月18日住建部發(fā)文直接監(jiān)控22個(gè)熱點(diǎn)城市，具體名單未公布（網(wǎng)傳版為包括北上廣深4個(gè)一線城市，南京、蘇州、杭州、廈門、福州、重慶、成都、武漢、鄭州、青島、濟(jì)南、合肥、長沙、沈陽、寧波、長春、天津、無錫18個(gè)二線城市）。對22個(gè)重點(diǎn)城市實(shí)施兩集中（集中發(fā)布出讓公告，集中組織出讓活動(dòng)），2021年發(fā)布住宅用地公告不能超過3次。
本來這種消息瞥一眼就好，但是鄭州、天津、青島的相關(guān)消息對此進(jìn)一步印證……
1、鄭州
鄭州通知稱，根據(jù)部2021年住宅分類調(diào)控精神的要求，結(jié)合鄭州市實(shí)際情況，自本通知下發(fā)起(2月23日)，航空港區(qū)、鄭東新區(qū)、經(jīng)開區(qū)、高新區(qū)、上街區(qū)禁止發(fā)布住宅用地出讓公告,上述區(qū)域住宅用地出讓公告由市局統(tǒng)一組織發(fā)布實(shí)施。（網(wǎng)傳文件截圖，截止目前并未正式公布）
不過今天鄭州航空港區(qū)發(fā)布了29宗地終止掛牌交易的公告。（應(yīng)該是可以確定了）
2、天津
天津市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布《關(guān)于做好2021年住宅用地集中出讓有關(guān)工作的通知》指出：為做好2021年住宅用地“兩集中”同步公開出讓有關(guān)工作，我市確定于3月、6月、9月中旬分三批次統(tǒng)一發(fā)布住宅用地出讓公告，除上述三個(gè)日期外，不得再發(fā)布住宅用地出讓公告。（落款時(shí)間顯示為2021年2月23日，截至目前天津市規(guī)劃和自然資源局官方網(wǎng)站上未能搜索到該文件）
3、青島
2月24日，青島市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布《堅(jiān)決落實(shí)上級有關(guān)要求 部署2021年住宅用地供應(yīng)工作》的通知，指出：嚴(yán)格實(shí)行住宅用地“兩集中”同步公開出讓，即集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動(dòng)，全年將分3批次集中統(tǒng)一發(fā)布住宅用地的招拍掛公告并實(shí)施招拍掛出讓活動(dòng)，引導(dǎo)市場理性競爭。
目前，主要這三城算是比較確定的，其他后續(xù)是否跟進(jìn)還有待觀察……
扯幾句有的沒的
本次土地新政是過去幾年房地產(chǎn)調(diào)控又一延續(xù)，應(yīng)該也是基于20年這些重點(diǎn)城市土拍市場較熱，房價(jià)高位且仍有上行動(dòng)能，需要降降溫來考慮的。
從“三條紅線”控制房開杠桿、買房控資格、貸款集中度管理控房貸規(guī)模再到現(xiàn)在的地方供地“兩集中”控賣地，可以說已經(jīng)形成了一套相對比較完善的“長效管理機(jī)制”，離三穩(wěn)的目標(biāo)也越來越近（我猜的）……
不過小白菜比較擔(dān)心的一點(diǎn)是：去年“三道紅線”試點(diǎn)，使得行業(yè)進(jìn)入降負(fù)債、降杠桿階段，房企開始抓回款來回血，這下子集中供地，公司銷售節(jié)奏的鋪排面臨沖擊，若不能平穩(wěn)過渡，可能一不小心……
影響幾何？
昨晚到落稿前，小白菜也跟一些胖友交流，參加了幾個(gè)房企線上調(diào)研，簡單做個(gè)總結(jié)分享：（部分有參考賣方，不過具體影響幾何，仍需看最終落地細(xì)則）
1、拿地節(jié)奏
集中供地下，最直接的影響就是影響房企拿地節(jié)奏，以天津?yàn)槔?69月供地，這幾個(gè)月將是房企在該市密集拿地、補(bǔ)庫存的階段。
2、拿地價(jià)格
集中供地，房企競拍資金會(huì)有所分流，雖然22個(gè)城市供地時(shí)間會(huì)錯(cuò)配，但因?yàn)槎际呛诵臒狳c(diǎn)城市，即便某幾個(gè)城市的集中供地，同批次也起碼有個(gè)幾十宗，也會(huì)導(dǎo)致單一宗地的競拍參與方減少，有利于抑制地價(jià)。
另一方面，以前土地供應(yīng)比較隨機(jī)，沒有規(guī)則，房企也不知道供地計(jì)劃，一旦扎進(jìn)去某城市，為了生存，有時(shí)候硬著頭皮去搶地，造成了高地價(jià)。而后續(xù)知道了供地計(jì)劃，房企也能根據(jù)自身的深耕和發(fā)展需求，來合理競爭土地。
而地價(jià)得到抑制，長期一定程度上也能改善房企的利潤率水平。
3、拿地方式
對于優(yōu)質(zhì)地塊，小白菜第一感覺就是覺得競爭會(huì)更加激烈，但實(shí)際房企調(diào)研的反饋不然，對于熱門地塊，房企之間會(huì)更多采取合作方式，而不會(huì)推高地價(jià)，互相殘殺，在前期就會(huì)尋找潛在的“胖友”，避免不必要的競爭。
此外，房企或更關(guān)注市場收并購的方式，從而避免政策的不確定性。
4、拿地區(qū)域
22座重點(diǎn)城市的掛地較為集中，其他城市或迎來結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)。面臨單次大量供地，難免會(huì)出現(xiàn)投資上海，錯(cuò)失青島的情況，資金有限之下，對于城市or市場的研判對于房企而言也有一定的挑戰(zhàn)。
此外，對于中小房企而言，在這些核心熱點(diǎn)城市參與項(xiàng)目的門檻變相有所提高，或更為關(guān)注核心城市之外的機(jī)會(huì)。
小結(jié)：綜上，房企投拓能力將面臨重大挑戰(zhàn)。簡單粗暴點(diǎn)說，對于目標(biāo)城市，原本是以12個(gè)月的節(jié)奏來展開，而目前集中3次供應(yīng)，工作總量是沒變，但是要在短時(shí)間完成包括初步研判、實(shí)地考察等，投拓的兄弟鴨梨山大，這里心疼10秒……
5、運(yùn)營模式
多數(shù)房企都采取高周轉(zhuǎn)模式，在此模式下，拿地后高周轉(zhuǎn)回流資金，然后繼續(xù)拿地……如此循環(huán)滾續(xù)，土地新政下或許不太能行得通。
6、區(qū)域房價(jià)
集中供地、集中拿地后，一般開發(fā)周期也差不了太多，可能會(huì)造成新盤集中開盤，集中銷售的狀態(tài)，房企為了加速去化，搶奪客源，或采取各種營銷手段，有利于抑制房價(jià)。
7、資金鏈壓力
從22重點(diǎn)城市2020年供地情況來看，多個(gè)城市單次集中供地超過了30宗，對于房企而言，短期籌備大規(guī)模資金壓力較大，因此對于融資成本比較低有一定利好。
通過官方的表述，且不談對于房企or公眾的影響，聽上去總覺得是理想情況，達(dá)不達(dá)得到預(yù)期還兩說。但值得注意的是，對于地方政府的影響應(yīng)該是比較實(shí)打?qū)嵉模松鲜鐾猓荒?次的土地供應(yīng)機(jī)會(huì)，錯(cuò)過就要等來年，一定程度上對于土地供應(yīng)產(chǎn)生負(fù)面影響，從而降低地方對于“土地財(cái)政”的依賴。（是不是也會(huì)影響到區(qū)域城投的表現(xiàn)呢？）
而且，對于地方政府而言，未來的供地節(jié)奏的安排也有壓力，如何合理供地，讓市場有效消化而不導(dǎo)致流拍率上升，確實(shí)頭大……
本篇結(jié)束語
綜上，從目前來看的話，對于資金實(shí)力比較強(qiáng)的房企有一定利好，尤其是一些國企、央企等，融資成本相對較低，能夠短期搞到大量資金參與土拍（今天漲幅靠前的也多為規(guī)模房企）。
全國化布局房企也會(huì)更有優(yōu)勢，只要布局足夠廣，22城供地安排也有一定錯(cuò)配，房企參與全國市場的機(jī)會(huì)就會(huì)更多，而布局越單一，規(guī)模越小，節(jié)奏容易被拐帶著走，壓力較大。
總而言之，后續(xù)若該政策全面落地，對于房企的影響可謂“炸鍋”，無論是前期的融資安排、投資拿地，還是后續(xù)的供貨、銷售等，都將面臨重大的影響。
彼時(shí)將全面考研房企的融資、投拓、營銷等經(jīng)營管理能力，而內(nèi)功修煉的好的也將脫穎而出。
注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場。
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原標(biāo)題： 【筆記】22城供地“兩集中”備忘錄
