丁祖昱評樓市 作者：丁祖昱
來源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）
3月12日，“十四五”規(guī)劃和2035年遠景目標綱要正式對外發(fā)布，作為指導我國今后5年及15年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展的綱領性文件，全文共19篇65章，分別在第4篇、第6篇和第8篇提及房地產(chǎn)相關內(nèi)容。
相較于“十三五”規(guī)劃內(nèi)容，下一個五年規(guī)劃對房地產(chǎn)方面的內(nèi)容著墨頗多，直接提及房地產(chǎn)方面的內(nèi)容多達538字，核心在于通過實施實施房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制，促進房地產(chǎn)與實體經(jīng)濟均衡發(fā)展，堅持“房住不炒”的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居、職住平衡。
作為中國經(jīng)濟的壓艙石和穩(wěn)定劑，房地產(chǎn)市場發(fā)展與中國經(jīng)濟發(fā)展一脈相承。2020年，我國GDP首次突破100萬億元，同比增長2.3%，成為全球唯一實現(xiàn)經(jīng)濟正增長的主要經(jīng)濟體。在此基礎上，中國房地產(chǎn)市場表現(xiàn)超預期，2020年，全國商品房銷售面積17.6億平方米，比上年增長2.6%，商品房銷售額17萬億元，增長8.7％，增速與GDP增速基本保持一致。
2035年，我國人均GDP達到中等發(fā)達國家水平，2萬美元或將是重要的參考標準，預示著經(jīng)濟增長仍是必要條件，未來15年年均GDP增速仍需保持在5%附近的合理區(qū)間。此外，從建立健全城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場、完善新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略和完善城鎮(zhèn)化空間布局等方面來看，房地產(chǎn)行業(yè)仍然存在較大的發(fā)展空間。
因城施策落實“三穩(wěn)”，租賃、保障緩解大城市住房難題
“十四五”時期將完善住房市場體系和住房保障體系，加快構建高端有市場、低端有保障的住房制度，讓全體人民住有所居、職住平衡。
對于住房市場體系，繼續(xù)堅持“房住不炒、因城施策”的政策主基調(diào)，強化城市政府主體責任，更好地落實穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期的長期調(diào)控目標。
其中明確提及建立住房和土地聯(lián)動機制，加強房地產(chǎn)金融調(diào)控。從上海、杭州等熱點城市出臺政策內(nèi)容來看，房地產(chǎn)金融方面調(diào)控將成為接下來的政策重點。熱點城市繼續(xù)堅持調(diào)控目標不動搖、力度不松勁，現(xiàn)階段地價、房價仍是不能碰的紅線，一旦市場出現(xiàn)過熱的征兆，短期內(nèi)城市地價、房價過快上漲，調(diào)控政策大棒必將尾隨而至。
具體而言，完善房價地價聯(lián)動機制，熱點城市或將效仿北京、上海，商品住宅用地出讓實行限房價、競地價，指導開發(fā)企業(yè)理性拿地。嚴格落實房地產(chǎn)貸款集中度管理的“兩道紅線”，嚴控個人住房貸款投放節(jié)奏，并對購房者首付資金來源、債務收入比等加大核查力度，尤其要加強信貸資金用途管理，嚴防經(jīng)營貸、消費貸、信用貸等資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場。以稅收調(diào)節(jié)為主要手段，打壓市場投資炒作氛圍，例如增值稅征免年限從2年提升至5年，延長住房持有年限，規(guī)避寄望于短期房價上漲后投資套利。
壓力二、三線城市有望從保市場主體出發(fā)為市場減壓、企業(yè)紓困。具體而言，土地供應要有供有限，適度降低土地出讓價格，尤其要增加平價地以及低價地供應，給予開發(fā)企業(yè)一定的讓利空間。支持居民自住以及改善性購房消費，那些人口長期凈流出的弱三、四線城市仍需在需求層面予以刺激，購房補貼、稅費減免皆是可以操作的選項，其對市場拉動力也將更為直接有效。
對于住房保障體系，切實增加租賃住房和保障房供應，解決好大城市住房突出問題。
加快發(fā)展住房租賃市場，土地供應要向租賃住房建設傾斜，單列租賃住房用地計劃，并保質(zhì)保量完成。探索利用集體建設用地和企事業(yè)單位自有閑置土地建設租賃住房，支持將非住宅房屋改建為保障性租賃住房，既要用活增量土地資源，更要挖潛存量土地資源，緩解大城市長期供地壓力。
地方政府要多渠道籌措保障資金，地方財政更要安排專項資金，并通過提前告知、預撥等方式，加快財政資金撥付進度，全力支持租賃住房和保障房建設，確保保障工程項目都能順利開工、按時完工，順利達成住房保障目標。
規(guī)范市場化租賃住房發(fā)展，整頓租賃市場秩序，規(guī)范市場行為，對租金水平進行合理調(diào)控。長期來看，租賃市場監(jiān)管要制度化、常態(tài)化，資金監(jiān)管仍是重點領域，既要加強對租金、押金使用情況的監(jiān)管，又要出手重拳嚴控“高進低出”、“長收短付”、“租金貸”等市場亂象。
表：“十四五”規(guī)劃和2035年遠景目標綱要有關房地產(chǎn)的內(nèi)容
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市場份額向城市群和都市圈集中，核心城市市場價值重構
在城鎮(zhèn)化空間布局中，文件提及“發(fā)展壯大城市群和都市圈，分類引導大中小城市發(fā)展方向和建設重點，形成疏密有致、分工協(xié)作、功能完善的城鎮(zhèn)化空間格局。依托輻射帶動能力較強的中心城市，提高1小時通勤圈協(xié)同發(fā)展水平，培育發(fā)展一批同城化程度高的現(xiàn)代化都市圈。”
從房地產(chǎn)角度而言，未來市場份額將向城市群和都市圈集中，強化行業(yè)新格局。
目前，我國已經(jīng)獲批的城市群共有19個，承載了我國75%以上的城鎮(zhèn)人口，貢獻了80%以上的GDP。我們認為長三角、粵港澳、京津冀、長江中游和成渝這5大城市群或將成為新一輪發(fā)展高地，市場占有率也將穩(wěn)中有升。
核心城市與衛(wèi)星城市市場價值重構。積極打造一批1小時通勤的現(xiàn)代化都市圈，人力、物力、財力等資源要素將在核心城市與周邊衛(wèi)星城市之間雙向流動，全面疏解超大、特大城市非核心功能，培育發(fā)展衛(wèi)星城市特色產(chǎn)業(yè)體系，并加快市政配套功能建設，真正實現(xiàn)以產(chǎn)留人、以人促產(chǎn)。
新型城鎮(zhèn)化仍是行業(yè)制度紅利，潛在購房需求充裕
堅持走中國特色新型城鎮(zhèn)化道路，深入推進以人為核心的新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略，以城市群、都市圈為依托促進大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)聯(lián)動、特色化發(fā)展，使更多人民群眾享有更高品質(zhì)的城市生活；放開放寬除個別超大城市外的落戶限制，全面取消城區(qū)常住人口300萬以下的城市落戶限制。
“十四五”時期，我國常住人口城鎮(zhèn)化率將由2019年末60.6%進一步提升至2025年末65%，未來5年常住人口城鎮(zhèn)化率約有4個百分點的增長空間，大約5600萬人將由農(nóng)村遷移至城鎮(zhèn)，期間有望帶動更多增量購房需求，進而給房地產(chǎn)市場提供堅實的需求支撐。
戶籍制度改革或將成為城市房地產(chǎn)市場的“助推劑”。十四五”時期將深化戶籍制度改革，加速農(nóng)業(yè)轉移人口市民化。城區(qū)常住人口300萬以下的中小城市更實行“零門檻”落戶，真正實現(xiàn)人口的自由遷徙，全面提升新市民在城市的認同感和歸屬感，讓外來人口都能安心就業(yè)、放心置業(yè)。
值得期許的是，隨著新晉落戶人口持續(xù)增多，房地產(chǎn)市場將明顯受益，潛在購房需求依舊充裕，且更為剛需，有望在較長時間周期內(nèi)有序釋放。
從人口的角度而言，“十四五”時期將優(yōu)化生育政策，全國出生人口整體降幅或將明顯收窄，再加上全面提升國民素質(zhì)及教育水平，高等教育毛入學率將由2020年54.4%提升至60%，大批高校畢業(yè)生有望轉化為房地產(chǎn)市場潛在置業(yè)需求，并有較強購買力支撐。受此影響，“十四五”時期房地產(chǎn)市場仍有強勁需求支撐，成交規(guī)模大概率將繼續(xù)走穩(wěn)。
此外，文件明確提出完善養(yǎng)老服務體系，未來五年養(yǎng)老地產(chǎn)或將步入發(fā)展快車道，市場規(guī)模或將大幅擴容，并有望超越地產(chǎn)開發(fā)主業(yè)。
“十四五”期間，中國新型城鎮(zhèn)化建設進入高質(zhì)量發(fā)展階段，房地產(chǎn)行業(yè)仍然面臨許多機會。
未來五年，中國城鎮(zhèn)化率仍有5個百分點的提升空間，新增城市人口將有望給房地產(chǎn)市場提供堅實的需求支撐，城鎮(zhèn)化仍是房地產(chǎn)行業(yè)最大的制度紅利。此外，城市群建設仍是新型城鎮(zhèn)化發(fā)展的重要組成部分，京津冀、粵港澳、長三角、長江中游和成渝這5大城市群或將成為新一輪發(fā)展高地。
對于房企來說，如何把握時機，搶占城鎮(zhèn)化建設紅利成為接下來需要考量的重點。從房地產(chǎn)企業(yè)“第二增長曲線”而言，租賃、城市更新以及養(yǎng)老地產(chǎn)都將迎來新一輪發(fā)展快車道，這也是房企發(fā)展的機會點，綜合而言，房地產(chǎn)行業(yè)仍然存在較大的發(fā)展空間，并呈現(xiàn)出平穩(wěn)健康發(fā)展的特征。
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