克而瑞地產研究 作者：克而瑞研究中心
來源：克而瑞地產研究
導 語
行業正處于新舊模式轉型期，土地市場作為上游核心指標有望率先調整到位
◎文/馬千里
2025年11月，土地成交規模環比回升，同比降幅仍維持在二成。據月末快報數據顯示，當月土地成交建筑面積和金額分別環比增長39%和57%；同比來看，二者分別下降了27%和28%。供地規模進入年末放量周期，截至25日，本月土地供應建筑面積2.9億平方米，環比上升250%，同比下降9%。從市場熱度來看，本月溢價率稍有回升，但土拍熱度仍集中在少數優質地塊，如北京朝陽南磨房、上海浦東川沙等，此外義烏也出現了超高溢價率的優質商辦地塊。
核心要點
供求：供求規模同比延續縮量。本月供應建筑面積2.9億平方米，同比下降9%。成交8604萬平方米，環比上升39%，同比下降27%。
熱度：低位回升。11月平均溢價率為4.1%，環比上升1.29個百分點。土拍熱度仍集中在少數城市的少數板塊。本月杭州出讓的3宗宅地均為底價成交，此前杭州2025年每個月都至少有2宗宅地溢價成交。
分布：一線同比回升，二、三線延續回落。就成交金額變動來看，一線城市同比增加43%，二線同比回落17%，三四線下跌39%。
后市展望
行業正處于新舊模式轉型期，土地市場作為上游核心指標有望率先調整到位
2025年11月，土地市場迎來了年末的周期性高位，供求規模均環比回升，但同比來看，供求規模仍在延續下行趨勢。各地仍在積極踐行土地市場控量路線。平均溢價率方面較10月份有所回升，但是土拍熱度仍集中在極少數優質板塊。即便是杭州，在大量優質地塊在前三季度已經出讓完畢之后，本月的3宗宅地也均以底價成交。
正如統計局發言人在11月國新辦發布會所言，當前房地產市場還處在新舊模式轉換的時期，轉型調整需要一定時間，在這個過程當中部分指標會出現波動，對此要客觀看待。而土地市場作為涉及行業的最上游指標，其指標調整幅度更為顯著，也理應先一步調整到位。根據年內行業統計數據預估，2025年全年土地成交建面僅為商品房成交的1.1倍（2020年為1.8倍），扣除不可售和尾盤部分，行業全口徑新增供給已經在事實上低于新房成交，2025年行業已正式邁入去庫存新周期。
從月內住建部表態來看，未來將把城市更新擺在更加突出位置，為人民群眾高品質生活、新業態新產業發展提供空間載體，為城市高質量發展提供有力支撐。這有望為房地產市場帶來更多城區優質項目，為行業發展注入新質動力，加快推進房地產供需平衡。
01供求：迎來年末周期性高位 同比仍回落約9%
土地供應方面，截至2025年11月25日，本月供應建筑面積2.9億平方米，環比上升250%，同比下降9%。隨著年末供應周期性高位的到來，再加之10月份供應規模的短暫回落，環比出現較大漲幅。但是從同比來看，仍延續了此前10%左右的同比降幅。供地規模仍然延續收縮態勢，促進行業庫存規模持續回落。
至截稿時，一線城市中北京、廣州、深圳均有宅地掛牌。其中市場關注度最高的當屬北京上地板塊宅地，起拍總價達到84.22億元。該地塊由三個子地塊組成，綜合容積率約2.92（居住部分2.2，商業部分3.8），總建筑面積22.5萬平方米，起拍樓板價3.7萬元/平方米。居住部分建筑面積9.3萬平方米，限高30米，商業部分13.2萬平方米，限高36米，需自持50%商業面積、至少20年。地塊北側緊鄰中關村軟件園，百度、騰訊、網易等互聯網巨頭云集，提供穩定高收入客群；且位于海淀學區最佳的上地板塊，教育配套優勢突出；周邊環境宜居、且商業配套完善，臨近華聯上地購物中心、清河萬象匯、上地公園，且自身規劃大型商業綜合體。地塊西側的和樾玉鳴與和樾望雲于2025年3月開盤，認購均價為10.5萬元/平方米，當天成交超1000套，開盤當日去化率在八成以上。
二線城市方面，貴陽、武漢、重慶、成都、南京出讓地塊底價超過100億元，但單宗地塊出讓底價均不高于20億元，控制項目規模、減輕企業投融資壓力。本月出讓底價最高的地塊為廈門湖里區2025P19宅地，出讓底價22.51億元，容積率2.49。地塊位于湖里區金山片區核心位置，臨近地鐵站點，東面不到一公里即為海岸線，部分戶型可享海景資源，定位改善型市場。該地塊已于月內由廈門軌道集團以底價競得，成交樓板價4萬元/平方米，地塊南側約500米的鑫塔水尚為2010年開盤的老項目，容積率4.8，2025年成交備案均價為5.5萬元/平方米。
三線城市方面，三亞也掛牌了一宗高總價商住地塊，容積率2.2，建筑面積22.28萬平方米，起拍底價29.49億元，起拍樓板價1.3萬元/平方米。地塊要求競買人須為《財富》世界500強或省/市屬國企，未來5年內在三亞投資總額不低于100億元。地塊位于三亞灣海坡片區，距海岸線約300米，是三亞近年單宗最大出讓地塊，且為規整的整幅用地。在區位上處于自貿港核心區，封關后政策紅利顯著。但目前周邊教育、醫療、配套等仍在規劃發展期，生活便利性有待提升。地塊所在的三亞灣海坡片區新房價格在3.1萬元/平方米以上。
月內住建部三度發聲推進城市更新工作，要把城市更新擺在更加突出的位置，為人民群眾高品質生活、新業態新產業發展提供空間載體，為城市高質量發展提供有力支撐。為確保接下來城市更新項目落地落實落細。全國297個地級及以上城市和152個縣級市已經全面開展城市體檢，今年共體檢了300多萬棟住宅，約18萬個小區、3萬多個社區、3800多個街區，形成了問題清單和整治建議清單，摸清了城市的“家底”，夯實了工作基礎。作為推進行業高質量發展的重要抓手，城市更新工作不僅直接關乎新投資項目的安全性和發展空間，也是推進“好房子”發展的客觀空間載體。對于土地要素的合理配置，更與行業調整供求關系、創立發展新模式息息相關。預計接下來與之相關的地方政策將加快落地，為行業發展帶來穩定的優質新增項目供給。
土地成交層面，截至11月25日，全國經營性土地招拍掛成交建面8604萬平方米，環比上升39%，同比下降27%；本月成交金額2425億元，環比增長57%，同比下降28%。土地成交金額超過50億元的城市共有上海、北京、成都等13座城市，較上月增加9座；成交建面超過100萬平方米的城市共有重慶、成都、武漢等9座，較上月增加5座。受高能級城市成交占比上升影響，本月全國平均樓板價為2818元/平方米，環比上升13%。
02熱度：溢價率低位回升 土拍熱度仍分散在少數優質板塊
市場熱度方面，至截稿時11月平均溢價率為4.1%，迎來低位回升。不過從個體項目來看，溢價成交仍零散分布在北京朝陽南磨房、上海浦東川沙、廣州白云江高鎮等少數板塊，大多數地塊仍以底價成交。在本月成交總價超過10億元的31宗宅地中，僅北京和上海共4宗宅地溢價成交，其余均為底價成交。杭州本月出讓的3宗宅地均為底價成交，而在此之前，2025年杭州每個月都至少有2宗宅地溢價成交。
11月土地流拍率9%，仍在近年低位。具體來看，本月哈爾濱、福州、重慶、濟南均有宅地流標或撤牌，或是位于重慶綦江區、福州閩侯縣等遠郊縣區域，因未來銷售前景確定性不足或未達出讓預期，未能成功如期出讓，或是因板塊配套、地塊規劃未達市場預期，投資信心不足，如成都武侯區機投橋街道兩宗宅地、佛山禪城區祖廟核心區宅地均未能如期出讓。
03重點地塊：京滬出讓多宗重點宅地 包攬兩榜七成席位
本月北京、上海出讓了多宗優質宅地，包攬兩榜七成席位，從土拍熱度來看，京滬各自均只有2宗入榜地塊溢價成交，入榜溢價率最高的地塊，為義烏福田街道的商辦地塊，由義烏小商品城溢價159%、以32.2億元競得。
本月成交總價最高的宅地為北京朝陽區南磨房宅地，共有8家房企報名，7家房企參與現場競價，經過166輪激烈舉牌后，由懋源置業以50.24億元競得，溢價率達到18.21%，平均樓板價6.21萬元/平方米。地塊容積率為2.8，地塊周邊可比新房售價在10萬元/平方米以上。
義烏福田街道商辦地塊則是總價榜溢價率最高的一幅地塊，經過199輪激烈競價，由義烏小商品城以32.23億元競得，溢價率高達159%，平均樓板價6521元/平方米。該地塊限高140米，要求商業功能建筑面積不超過32萬平方米，在2025年8月經過了一次調規，由原來的6宗子地塊（4宗商辦、2宗住宅）整合為最新的1大塊商辦用地。據義烏小商品城公告披露，該地塊項目將以“世界超市”提能升級為核心，依托新一輪國貿改革試點的政策與資源優勢，建設“進出轉”融合中心、“貿工城”服務中心、“文商旅”體驗中心三大核心載體，打造全場景全鏈路國際貿易智能生態圈，總投資金額為78.63億元。
單價榜方面，北京二環內天壇北宅地居于榜首，成交名義樓板價8.1萬元/平方米，溢價率4%。地塊控規要求住宅部分占比不超過70%,住宅部分樓板價達到11.6萬元/平方米。地塊位于北京二環內核心區域，緊鄰天壇公園北門，向北距天安門約3公里，位置優越，且容積率低，居住舒適度高。地塊2公里內尚無同類項目在售，在開發項目僅有西側的金魚池地塊，該地塊在2024年7月出讓，容積率1.83，溢價25%成交，直至2025年7月才拿到建設批復，期房參考價為15.1萬元/平方米。
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