克而瑞地產研究 作者：研究中心
來源：克而瑞地產研究
行業正在經歷高質量轉型的關鍵時期，應客觀看待各指標的階段性調整
◎文/馬千里
11月14日上午，國家統計局如期發布2025年10月宏觀經濟和房地產數據。國民經濟運行整體平穩，轉型升級扎實推進。地產行業方面，行業正在經歷轉向高質量發展的關鍵時期，國房景氣指數、開發投資、銷售等核心指標面臨階段性調整。但是從個體城市、地塊和項目表現來看，得益于高質量發展的推進落實，在房價、土拍熱度、項目去化率等方面仍有結構性亮點，行業供求壓力也在持續好轉。
01 10月份經濟發展穩中有進，轉型升級扎實推進
2025年10月，各地區各部門加力穩就業、穩企業、穩市場、穩預期，縱深推進全國統一大市場建設，國民經濟保持總體平穩、穩中有進發展態勢。具體來看：
一、工業生產持續增長，裝備制造業和高技術制造業增勢較好。10月份，全國規模以上工業增加值同比增長4.9%，環比增長0.17%。高技術制造業增加值增長7.2%，分別快于全部規模以上工業增加值3.1和2.3個百分點。二、市場銷售規模擴大，服務零售增長加快。10月份，社會消費品零售總額46291億元，同比增長2.9%；環比增長0.16%。三、固定資產投資同比下降，制造業投資持續增長。扣除房地產開發投資，全國固定資產投資增長1.7%，制造業投資增長2.7%。四、貨物進出口保持增長，貿易結構繼續優化。10月份，貨物進出口總額37028億元，同比增長0.1%。其中，進口15311億元，增長1.4%。五、就業形勢總體穩定，城鎮調查失業率下降。10月份全國城鎮調查失業率為5.1%，比上月下降0.1個百分點。
從10月金融數據來看，M2同比增長8.2%，同比增速下降0.2個百分點。M1同比增長6.2%，同比增速下降1個百分點。M1-M2剪刀差為2個百分點，較上月增加0.8個百分點，中斷了連續5個月的回落，這主要是M1出現了明顯回落，M1規模較上月下降了1.1萬億元。并且居民短期、中長期貸款均出現環比回落，分別較9月末減少了3354億元和246億元。這一方面是由于在資本市場活躍下，更多居民傾向于投資證券市場，非銀行業金融機構存款卻在10月增加了1.85萬億，再疊加樓市正處于止跌回穩的陣痛期，導致10月份出現了明顯的存款搬家現象。
近期央行多次發聲，明確將豐富維護金融穩定的政策工具箱，持續推進房地產市場風險化解工作。11月11日發布的貨幣政策執行報告進一步作出具體部署：當前我國人民幣貸款余額已達270萬億元，社會融資規模存量達437萬億元，隨著基數擴大，未來金融總量增速自然回落是客觀趨勢，這也與我國經濟從高速增長轉向高質量發展的階段特征相契合。
政策支持方面，央行將繼續助力房地產行業平穩發展，穩步落地保障性住房再貸款政策，同時優化抵押補充貸款管理，支持政策性開發性金融機構為保障性住房建設、城中村改造、“平急兩用”公共基礎設施建設等提供信貸支持。利率層面，政策發力成效已逐步顯現：當前新增住房貸款平均利率降至3.06%，同比下降25個基點，較2018年高點下降2.7個百分點；新發放企業貸款利率也降至3.1%，較此前2018年高點下降2.5個百分點。
接下來，央行將進一步推動保障性住房再貸款等金融政策落地見效，完善房地產金融基礎性制度，助力構建房地產發展新模式。同時會保持合理的利率比價關系，借助市場套利機制引導資金流向回報率更高的領域，推動金融資源精準配置到實體經濟和各類資產中。例如存款與貸款利率、債券收益率、房屋租售比之間的良性比價，能有效促進房價止跌，為房地產行業加快回穩提供支撐。
02 新房成交周期性調整，優質新規項目仍保持熱銷
受2024年基期擴大等客觀因素影響，10月份，新房交易規模累計同比降幅擴大。前10月新建商品房銷售面積7.2億平方米，同比下降6.8%，降幅擴大了1.3個百分點；前10月商品房銷售金額6.9萬億元，同比下降9.6%，降幅擴大了1.7個百分點。從單月數據來看變化更為顯著，據國家統計局公布數據推算，10月全國新建商品房銷售面積6147萬平方米，銷售額5977億元，分別同比下降19%和24%，均為2024年下半年以來的最大同比降幅。房企到位資金方面，10月份個人按揭貸款新增950億元，較上年同期減少30%，降幅較上月擴大了19個百分點。庫存指標仍在持續改善，10月商品房待售面積環比下降322萬平方米，連續8個月下降。
具體城市方面，克而瑞核心城市數據顯示，10月份新房成交量環比微增2%，但同比下降36%，各能級城市成交規模同比均顯著下滑，這主要是由于上年基期數值增加所致，另一方面也是由于供應量環比下降超過50%，為年內次低。去化率指標同步回落，10月典型城市去化率同環比分別下降4個和6個百分點，北京、上海、廣州等城市熱度均出現明顯轉降。從個案表現來看，保持熱銷的多為具有復合優勢的新規項目，如兼具產品力和配套優勢的西安綠城綠汀芳菲、鄭州金茂璞逸云湖、南京江寧金茂府等。
03 10月房價同比降幅繼續收窄 同比止跌城市數量延續年內高位
2025年10月份，70個大中城市中，各線城市商品住宅銷售價格環比和同比均下降。
10月份，一手房價同比降幅繼續收窄，10月同比回落2.6%，降幅縮小了0.1個百分點。一線城市新建商品住宅銷售價格同比下降0.8%。其中，上海上漲5.7%，北京、廣州和深圳分別下降2.0%、4.2%和2.6%。二線城市新建商品住宅銷售價格同比下降2.0%，降幅收窄0.1個百分點。三線城市新建商品住宅銷售價格同比下降3.4%，降幅與上月相同。二手房同比降幅5.2%，較上月增加了0.2個百分點。
各線城市商品住宅銷售價格環比下降。一線城市新建商品住宅銷售價格環比下降0.3%，降幅與上月相同。其中，上海上漲0.3%，北京、廣州和深圳分別下降0.1%、0.8%和0.7%。二線城市新建商品住宅銷售價格環比下降0.4%，降幅與上月相同。三線城市新建商品住宅銷售價格環比下降0.5%，降幅擴大0.1個百分點。
在資本市場熱度上升、優質新增供應不足、2024年同期基數處于高位等多重壓力下，行業正處于高質量轉型進程中的階段性困難，房價出現反復調整也是這一過程中的必經陣痛。不過從城市表現來看，本月上海、哈爾濱、呼和浩特、合肥等9個城市一手房價同比止跌，這一數量為2024年二季度以來的最高值，且一手房價環比上漲的城市較上月增加1個。當前金融政策堅持積極化險導向，利率水平得到有效控制，加之越來越多區域的租售比已超越存款利率，使得房產價格在供求關系之外，又獲得了新的底部支撐。隨著行業高質量發展全面落地、更多適配市場需求的新規項目入市，個體城市及部分區域的房價指標，仍有望釋放更多積極信號。
04 新開工規模延續低位，助力行業庫存壓力下降
1—10月份，房地產開發企業房屋施工面積6.5億平方米，同比下降9.4%。其中，住宅施工面積4.55億平方米，下降9.7%。
前10月房屋新開工面積4.9億平方米，下降19.8%。其中，住宅新開工面積3.60億平方米，下降19.3%。10月新開工面積3662萬平方米，同比下降29.5%，同比降幅擴大15.1個百分點。
年內積極的財政政策持續發揮作用，包括地方債務限額擴容、各類中央轉移資金支持等，有效緩解了地方財政壓力；同時國內經濟轉型升級扎實推進，為地方擺脫土地財政依賴提供了更多發展路徑。面對行業階段性調整，新開工面積持續處于低位，既有助于加快緩解行業廣義庫存壓力，也能保障新出讓地塊的市場競爭力，進而助力行業加快形成止跌回穩的正向循環。
2025年前10月竣工面積3.5億平方米，同比下降16.9%，降幅擴大了1.6個百分點。10月房屋竣工面積3732萬平方米，同比下降28.2%。從指標的單月走勢來看，10月份行業竣工量仍處于年內高位。做好保交付仍是行業重點之一，加之近年來新規項目銷售情況向好，預計行業竣工量將保持合理運行水平，穩步調整至與新房銷售更匹配的規模。
05 開發投資規模同比降幅擴大，加快向合理規模回歸
2025年1—10月，全國房地產開發投資累計7.4萬億元，同比下降14.7%，降幅高于同期新房銷售額5.1個百分點。單看10月份，開發投資額為5857億元，同比下降23%，降幅較9月擴大1.7個百分點。
從投資與銷售的關系來看，前10個月全國房地產開發投資金額高于同期新房銷售金額約6.7%，但兩者差距較上月收窄0.8個百分點。當前施工、土地成交等指標持續回落，反映出行業正經歷結構性調整，這一過程也有助于提升現有新建及在建項目的整體競爭力, 這是確立房地產發展新模式的必然階段。值得注意的是，2025年以來全國土地平均溢價率達6.8%，為2022年以來的最高水平，顯示出市場在調整中逐步回歸理性。
綜上，我們給出如下判斷：
當前房地產行業正邁入高質量發展新階段。從大規模增量擴張轉向高質量發展的過程中，行業難免遭遇庫存積壓、新舊動能轉換、價格體系重塑等陣痛與挑戰。加之2024年四季度基期數值有所抬高，2025年末行業各項指標面臨的挑戰被進一步放大。跟蹤分析房地產發展方向時，成交、價格、投資、開工等指標的同比走勢固然重要，但在這一特殊歷史時期，更需客觀看待各項指標的階段性調整：
隨著房地產市場進入存量時代，二手房交易對新房替代效應逐步增強,新房成交縮量也符合市場規律；在供求關系實現新平衡前，房價持續調整是市場規律的正常體現，當前穩房價的“錨點”在于租售比與存貸款利率的匹配度——得益于當前低利率環境，不少核心城市小戶型房源的租售比已能覆蓋存款利率；在庫存壓力事實性緩解前，未來較長一段時間內，行業投資、開工、供地等指標理應低于成交規模。
而落實行業高質量發展的重點任務，也在為行業止跌企穩注入強勁動力：一是優化保障房供給，建立多層次住房保障體系。這將進一步完善保障和市場供應體系，助力行業長期成交規模穩定；二是促進行業健康發展，建立“人、房、地、錢”要素聯動機制。這有助于改善短期供求關系，保障開發項目銷售預期，進而帶動市場信心回升；三是完善行業開發、融資、銷售制度，推進現房銷售等舉措。這能從根本上降低行業系統性風險，當前大量高風險房企加速退場，提升行業準入門檻將進一步加快行業整頓進程；四是實施房屋品質提升工程，“好房子”的倡導正在推動行業產品迭代，催生新型住房需求，助力新房價格穩定。
從短期行業指標走勢來看，受基期數值抬高等因素影響，2025年末新房交易規模將延續低位調整，但隨著越來越多地區租售比觸及銀行利率水平，部分城市房價指標有望逐步企穩。庫存方面，由于供地規模持續低于新房成交，廣義和狹義庫存壓力將持續緩解；保障房及高品質新規項目的推進，也將為新開工指標帶來更多支撐。開發投資與施工等相關指標將繼續調整到與新階段新房銷售規模相適配水平。
排版：鳥姐
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