2022年樓市，大概率比2021年值得期待。

這是房產大象創始人、暨南大學特聘研究員、同致行（中國）地產、同致誠評估創始人王波博士所堅信的。

樓市回暖信號，已經體現在金融端。降準+降息“雙重奏”到來，2022年金融政策大概率會適度寬松，這對房地產來說，無疑是利好。

01降準+降息“雙重奏”5年期LPR有望下調？

前天（1月17日），金融市場嗨了。

央行宣布同時降低MLF與逆回購利率，均下降10個基點。

MLF中標利率從2.95%下降至2.85%。

逆回購中標利率從2.20%下降至2.10%。

單日投放8000億元，扣除到期的5000億元MLF和100億元7天期逆回購，實現凈投放2900億元。 

央行降息，國內股債雙漲。

自元旦以來持續低迷的股市，一早全線高開。

上證指數漲0.58%，深證成指漲1.51%，創業板指漲1.63%。

兩市共3295只個股上漲，112只個股漲停，1178只個股下跌，29只個股跌停，22只股票炸板……

國債期貨全線高開，10年期主力合約漲0.17%，5年期主力合約漲0.19%。

水多了，魚活了。

說實話，自去年12月降準和LPR一年期利率下調之后，市場普遍預期2月央行將調降MLF利率5-10基點。

沒想到的是，降息不僅提前來了，甚至遠超市場預期，足見逆周期政策的力度。

要知道，上一次同步下調中短期政策利率還是2020年3月，這能不令人興奮嗎？

而LPR和MLF明顯具有聯動關系，在政策利率降息的強勢帶動下，新一輪的貸款市場報價利率（LPR）最新報價或也有所變動，具體結果如何，1月20日（本周四）我們拭目以待。

可以預見的是，未來一段時間內貨幣維持寬松，融資供給保持充裕是板上釘釘的事。

02 央行降息10基點 房地產3大利好來了

房地產短期看金融。

寬松的金融環境，會給房地產行業帶來哪些利好？王波博士認為，降準+降息“雙重奏”會釋放出比較大量的流動性資金，這會給房地產帶來三大影響。

影響一：降低購房成本。

當市場流動資金增加，對購房者而言，最直接的變化就體現在貸款難度和成本更低。

MLF降低之后，LPR大概率跟進，這次再降息，距離上次降息才過去1個月。

回顧LPR數次調整，往往都是1年期先行，5年期隨后跟上。

5年期LPR利率，與購房貸款息息相關。

屆時，購房者貸款利息，月供額度，都可能有相應下調。

影響二：緩解企業資金壓力。

降息，對房企意義更大。

一方面，房貸寬松，多少會對市場有些刺激，當購房者買房意愿提升，能加速去化。

另一方面，房企融資環境更好，融資成本更低。

2021年，房企大有躺平趨勢，不少房企一度因為融資成本高而放棄拿地，土地流拍一時成了常態。

降息了，不僅能降低拿地成本，還有助于提振房企信心。

影響三：穩樓市為主基調，引導開發商良性發展。

2021年，房企“大而不倒”信仰破滅。

從Top50房企，到千億房企，再到龍頭房企，暴雷房企規模不斷升級，行業信心底線不斷下探。

為什么2021年成了房企信用危機爆發大年？

近10年，房地產行業高速發展，對高負債的依賴程度愈演愈烈，為危機爆發埋下隱患。

從2020年的74.50%，到2020年的80.68%，10年間，房企資產負債率高位上升6.18個百分點，資產負債率遠超其它行業。

2021年，多渠道政策疊加，對資金需求端和供應端實行雙重調控，再加上行業發展處于下行周期，多種因素結合加速房企信用危機暴露。

規模不再是抵御風險的屏障，反而容易導致尾大不掉。

然而，金融調控的本質，從來都不是打壓樓市，而是要穩定樓市，引導房企良性發展。

降準和降息，意味著房企融資環境有望改善，房企降低債務風險，從而幫助房企渡過難關。

整體來看，降息對未來市場回暖有一定刺激，最終目的都是為了幫助房地產行業健康平穩發展。

03 買方市場來臨 買房依然要謹慎

噩夢一樣的2021終于過去，2022會變好嗎？或許不少房企都曾思考過這個問題。

去年四季度以來，多家房企到期債務獲得展期，獲得了更多喘息空間。

然而現實終究是現實。據貝殼研究院統計，房企2022年預計到期債務約9603億元，比2021年下降約25%，但仍處于接近萬億的償債規模高位。

2022年，有251家房企需要償還到期債務，其中22家房企到期債務超過100億元，償債壓力依然居高不下。

一旦個別房企沒能解決資金流動性問題，短期內仍然有高違約風險。也就說，這輪風險尚未完全解除，個別房企仍然存在暴雷風險。

此外，在“三道紅線”、“40%銷售額拿地限制”等政策監管下，房企對資金的需求更加迫切。

因此，不少房企選擇在年前推出大量優惠、促銷政策吸引購房者，希望通過讓利實現資金回籠。

對購房者而言，這段時間確實是不錯的買房窗口期。

但買房形勢已經變了，以前是房挑人，現在是人挑房。選擇變多的同時，也不要選錯了。我們有幾個小建議，僅供參考。

1、切忌盲信大品牌房企。2021年以來，樁樁件件市場案例告訴我們：規模已經成為過去式，穩健才是未來時。（這里就不點名暴雷房企了，懂的都懂）

購房者在做選擇時，不要光看名頭，還得注重內秀。

2、優選優質板塊。先看核心城區，再看周邊主城區，最后看建設中的區域。“房住不炒”大前提下，警惕規劃變成是空頭支票，落得個“竹籃打水一場空”的結局。具體的選擇方式，我們之前也有分析過。

3、優選高質量產品。買方市場下，樓市重返產品時代。市場不缺房子，但缺好房子。大到配套，小到社區設計、園林、戶型、裝修等等，都得能打。

4、優選口碑物業。疫情的到來，讓人們意識到：擁有一個靠譜的物業，是多么重要的事情。買房前，一定要問清楚是哪家物業，多打聽打聽這家物業在坊間的口碑。

寫在最后：

盡管格局已變，但樓市底色依然在。

2021年，我國GPD再創新高，總值超114萬億，同比增長8.1%，總量預計占全球經濟比重超18%。經濟實力不斷增強，房地產長期發展的后盾依然堅挺。

全國新增房貸規模也創下34年來最高水平，約7.9萬億，占新增貸款總規模的35%。也就是說，房地產依然是經濟體系的中流砥柱。

2021年第四季度，回暖信號不斷釋放，行業指標小幅回調。全年開發投資14.76萬億，同比增長4.4%；銷售面積17.94億平方米，增長1.9%；銷售額18.19萬億，同比增長4.8%。

但樓市調控效果依然明顯，所以，2022年房地產，大概率延續回落趨勢，以期最終實現“軟著陸”目的。

此外，還有一點要注意，人口始終是房地產未來發展的“灰犀牛”。2021年，全國出生人口跌入低谷，凈增長48萬人，再加上60歲以上人口占比18.9%這一信息，我們已走入中度老齡化社會。

有人口這個長期變量在，房地產格局會加速分化。