克而瑞地產研究 作者：CRIC研究中心
來源：克而瑞地產研究
華潤近期大舉融資的原因為何？房企整體的融資情況又呈現什么樣的趨勢呢？
◎文/洪宇桁
11月17日，華潤置地宣布完成配售4950萬股華潤萬象生活股份，凈籌約20.61億港元。此前在14日也接連在境外發行了1筆45億元人民幣和1筆3億美元的綠色債券，時隔六年再度發行境外債券。據不完全統計，2025年1-10月65家重點房企中華潤置地的公開市場融資規模穩居第一。那么華潤近期大舉融資的原因為何？房企整體的融資情況又呈現什么樣的趨勢呢？
01華潤置地前10月融資穩居房企第一 前11月已創歷年新高
2025年以來，在資本市場融資渠道較為暢通的背景下，華潤置地大幅加大了融資力度。前10個月在公開市場的融資規模達到了546.13億元，穩居65家重點房企的第一。與此同時，從歷年的公開市場融資情況來看，企業在2025年前10個月的融資規模已經超過了2023和2024年全年，若是再加上11月至今融資的約82億元人民幣，企業的公開市場融資已經超過了600億元，創下了2013年以來的新高。除此之外還配售了持有的4950萬股華潤萬象生活股份，凈籌約20.61億港元。
華潤置地的大舉融資，整體看來有三個使用方向，首先是歸還到期債務進行債務置換。據公開市場資料統計，華潤置地在2025年的到期融資規模為253.58億元，仍然處于償債規模的較高水平。為此企業將融資得來的部分資金用于債務結構優化和到期債務償還，比如6月發行的30億元中期票據中的18億元就明確用于償還24華潤置地SCP007等短期債務。通過“借新還舊”的債務置換來延長債務期限、降低融資成本，同時維持信用評級穩定，為后續開發提供資金空間。
其次則是在核心城市地產項目方面的投資。根據華潤置地的中報和各月公告統計，2025年前10月企業新增土儲權益地價約為627億元，包括上海耀華路及余慶里商住項目（權益對價220.23億元）、深圳寶安區南街坊商住項目（權益對價38.88億元）、北京海淀區功德寺東住宅項目（權益對價41.49億元）等大型項目。
第三則是大資管方面的業務投入和日常的運營資金，中報顯示企業資管規模相較于期初增長214億元。在房地產行業下行，土地競爭放緩的背景下，華潤在保證償債的同時加緊布局優質項目，保證投資力度和質量，同時培育第二曲線進行轉型，為此企業進行了大規模的融資。
02央國企融資順暢 支撐土地市場同時引領行業轉型升級
事實上，除了華潤在大舉融資之外，當前房地產行業融資的主力也基本都是央國企。從歷年的數據來看，伴隨著2021年房企流動性危機的集體爆發，各類性質房企融資規模呈現?分化趨勢?：央國企依托其國資背景、基本穩健的杠桿率而持續獲得資金支持，融資規模整體較為穩定；而民企融資規模自2022年開始大幅萎縮，至2025年1-10月央國企融資占比已超過75%，而民營房企則僅不到7%。
融資能力產生的分化直接影響了房企的拿地能力。據不完全統計，2025年1-10新增土儲價值TOP100的企業中，央國企的新增土儲總價占比達到了81.1%，民營房企則僅有12.1%。受行業信用風險、融資約束影響，民營房企的資金壓力整體較大，拿地意愿與能力受限，而央國企則主導核心城市優質地塊，鞏固市場地位，同時在一定程度上支撐了土地市場。
而隨著“好房子”標準的提出以及房地產行業的下行，部分企業已經開始進行產品的升級和業務的轉型，其中央國企整體憑借著較為充足的資金和資源發展較快。比如中海地產就將10月發行中票獲得的30億元全部投到北京、深圳的21個全資住宅項目上，全面推進其“101+n+x”標準體系；保利也在9月通過成立合伙企業進軍非居住房地產租賃市場，開始轉型運營商。
整體看來，伴隨著民營房企的流動性風險持續，房地產行業的融資、拿地和銷售向央國企集中轉移，一定程度上提升了行業整體抗風險能力，推動市場向更穩健方向發展。這一趨勢下，央國企憑借資金優勢和信用背書，成為城市更新、保障房建設和“好房子”開發的主力軍，帶動行業向高質量轉型。未來，隨著央國企在商業運營、綠色建筑、智慧社區等領域的持續投入，房地產行業將逐步形成“開發+運營+服務”的可持續發展模式。民營房企則需要在風險出清之后找準定位、聚焦優勢領域，并積極擁抱行業變革。
排版：土木
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