觀點 
鐺煮山川，粟藏世界，有明月清風知此音。呵呵笑，笑釀成白酒，散盡黃金。
作者：觀點地產(chǎn)新媒體
來源：觀點（ID:guandianweixin)
在地產(chǎn)行業(yè)波濤涌動的今天，絕大多數(shù)企業(yè)都選定了屬于他們的藥丸顏色。
電影《黑客帝國》中有一著名“藥丸問題”，選擇紅色藥丸代表直面現(xiàn)實生活，選擇藍色藥丸代表則蒙蔽殘酷現(xiàn)狀。在地產(chǎn)行業(yè)波濤涌動的今天，絕大多數(shù)企業(yè)都選定了屬于他們的藥丸顏色。
而富力物業(yè)恰恰拿到的是紅色。
2021年4月26日，富力物業(yè)在一片物企上市熱潮中遞交了招股書，原計劃最早于三季度在香港上市，其籌資不超過7億美元。在遞交的招股書中，觀點地產(chǎn)新媒體注意到，于2018年、2019年及2020年，富力物業(yè)整體毛利率最高達到24.8%；收入由2019年21.7億元，進一步增長至2020年的25.97億元。此外，據(jù)招股書內(nèi)容顯示，富力物業(yè)資產(chǎn)負債率并不低，截至2020年底，富力物業(yè)的資產(chǎn)負債率為109.1%，較2019年上升1.2個百分點。
另值得注意的是，富力物業(yè)在商業(yè)物業(yè)領域內(nèi)的發(fā)展，作為非住宅領域市場占比較大的板塊，商業(yè)物業(yè)成為諸多物企布局的新領域。截至2020年12月31日，富力物業(yè)管理的552個項目中，包含了257項商業(yè)物業(yè)項目，在管建筑面積為1120萬平方米，此外還包括295個住宅物業(yè)項目，截至最后實際可行日期，富力物業(yè)總在管建筑面積進一步增加至7160萬平方米。
就在眾人以為富力物業(yè)將再起高樓之時，碧桂園服務于初秋發(fā)布了“以不超過100億收購富力物業(yè)”的消息，富力物業(yè)招股書的進度條也隨之按下了暫停鍵。
視線回歸至10月26日，富力物業(yè)招股書已呈“失效”狀態(tài)，而正是這份“失效”招股書，則見證了其易主碧桂園服務的全過程。
90年代，正植中國地產(chǎn)行業(yè)的高速發(fā)展時期，碧桂園、綠地、龍湖、華潤等房企均為“90后”，彼時成立的天力物業(yè)，即富力物業(yè)的前身，最初由富力地產(chǎn)及其旗下的廣州鼎力創(chuàng)業(yè)投資有限公司持股。其物業(yè)服務領域涵蓋住宅物業(yè)管理服務及商業(yè)物業(yè)管理服務兩條業(yè)務線，覆蓋大型社區(qū)、寫字樓、服務式公寓、城市綜合體、新型互聯(lián)網(wǎng)物流園區(qū)等物業(yè)業(yè)態(tài)。
2020年4月，富力地產(chǎn)將天力物業(yè)以約3億元的價格賣給廣州富星集團。據(jù)悉，廣州富星由李思廉和張力各持有50%股份。為了將天力物業(yè)這一以低價收購的物企順利上市，兩人合伙成立了一家境外控股公司----富良環(huán)球，該公司間接持有天力物業(yè)的100％股權。此外，早于2019年12月，富力地產(chǎn)先后將大同恒富、天津華信以合共1000萬元的價格轉手給廣州富星。
至此，廣州富星通過前后三次收購，用時四個月，將富力地產(chǎn)所有的物業(yè)板塊全部收入麾下。
彼時，市場上不乏質疑的聲音。有人質疑為何以3億元低價賣出3宗物業(yè)，富力地產(chǎn)回應稱“該等目標公司是否繼續(xù)保持盈利或將能夠于日后獲得更高的純利率具有不確定性”。也就是說被“賤賣”的三家物業(yè)公司在截至2018年末的收入數(shù)據(jù)、純利率數(shù)據(jù)并不理想。但當視線轉到2019年，富力物業(yè)實現(xiàn)了盈利6380萬元；至2020年，該企業(yè)利潤則同比大幅增長275.6%至2.4億元。再經(jīng)過了一年半的時間后，碧桂園服務出售購買富力物業(yè)，交易額不超過100億元人民幣，如此算來，期間溢價達97億元。
那么問題就來了，原本即將上市的富力物業(yè)，為何易主碧桂園服務？
事情要從2017年富力地產(chǎn)收購萬達77家酒店說起，2017年7月19日，富力以200億的價格收購了萬達77家酒店。彼時，富力地產(chǎn)酒店虧損金額已經(jīng)達到1.46億元。在這個節(jié)骨眼上收購萬達酒店，無疑為其資金流增添壓力。收購之后，富力地產(chǎn)更是與大連萬達集團多次對雙方之間的百億收購交易進行調(diào)整。彭博社曾報道稱，富力地產(chǎn)曾尋求約119億元的境內(nèi)擔保貸款，資金將被用在富力地產(chǎn)收購萬達商業(yè)旗酒店的交易中。截止2021年上半年，富力地產(chǎn)借款總額達到1433億元，短期債務為519億，流動資金僅有128億元。這樣算來，富力地產(chǎn)的資金缺口達將近400億元。于2021年9月14日，惠譽將富力地產(chǎn)及其子公司富力香港的評級展望由“穩(wěn)定”下調(diào)至“負面”。
因此，出售富力物業(yè)，已當屬于自救行為。原本早于富力地產(chǎn)2016年中期業(yè)績發(fā)布會上，管理層表示過正在研究物業(yè)管理業(yè)務分拆上市。2017年3月，富力官宣整合集團下屬物業(yè)公司，組建富力物業(yè)服務集團，明確了其將物業(yè)服務和社區(qū)商業(yè)、互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)、智慧社區(qū)全面打通的戰(zhàn)略目標。而與碧桂園服務的這筆交易落地后，富力地產(chǎn)物管業(yè)務分拆上市計劃不復存在。
這句話實打實地體現(xiàn)在碧桂園服務的收購動作上。而收購富力物業(yè)則是2021年收購金額數(shù)值最大的一筆。
在將富力物業(yè)交予碧桂園服務時，富力物業(yè)發(fā)出業(yè)績承諾，富良環(huán)球的2021年經(jīng)審計扣非歸母凈利潤不低于5億元，會計收入不低于42億元，截至2021年12月31日在管面積不低于0.86億平方米及總合約面積不低于1.27億平方米。
此外，富力物業(yè)在管物業(yè)主要集中在中國一線、新一線城市，于2020年末該類項目分別占其總在管建筑面積的25.9%、25.9%及25.5%；于2020年末，富力物業(yè)的商業(yè)物業(yè)的在管建筑面積為1120萬平方米，于最后可行日期商業(yè)物業(yè)面積增加1.04個百分點至17.18%。截至2020年12月31日，富力物業(yè)布局中國26個省、自治區(qū)、直轄市的102個城市，簽約總建筑面積則為1.06億平方米，在物企之間并不算十分理想。
根據(jù)碧桂園收購富力地產(chǎn)公告顯示，碧桂園收購富力的金額分為2部分，第一階段針對2021年現(xiàn)狀部分，收購額不超過70億；第二階段針對富力未來0.66億平方米的在管面積合約，收購額不超過30億元。由此可知，所簽約總面積并不是碧桂園服務收購富力物業(yè)的主要原因，而是看中了其它占比偏高的商業(yè)物業(yè)服務，可以進一步補充碧桂園服務業(yè)務短板。
對于以物業(yè)服務視為明天的碧桂園服務來說，收購富力物業(yè)還不足以完全鋪墊其在商業(yè)物業(yè)領域的發(fā)展。據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體初步估算，截止2021年10月，碧桂園服務達成的收并購項目就有8宗，總涉及金額達到人民幣189.62億元，包含萬達商管在內(nèi)的戰(zhàn)略投資者項目有3宗，總涉及金額達到人民幣77.07億元。
在2020年短暫將收并購重點側重多元業(yè)務后，碧桂園服務再次回到了規(guī)模擴張的主航道，開啟了對物業(yè)同行的大并購。
其中，碧桂園服務在年初以54.億元收購藍光嘉寶服務64.62%的股份。于2021年2月25日，藍光發(fā)展發(fā)布公告稱藍光發(fā)展及下屬子公司藍光和駿與碧桂園物業(yè)香港簽署了《關于四川藍光嘉寶服務集團股份有限公司股權合作意向框架協(xié)議》。碧桂園物業(yè)香港擬以現(xiàn)金方式收購藍光和駿持有的藍光嘉寶服務64.6203%的股份。數(shù)據(jù)顯示，截止2020年12月31日，藍光嘉寶服務合同管理面積約2.14億平方米，總在管建筑面積1.3億平方米，實現(xiàn)營業(yè)收入27.34億元，凈利潤5.33億元。
另悉，于2021年10月7日，財信發(fā)展稱，將以2.1億元的價格將旗下安徽誠和物業(yè)服務有限公司的100%股權轉讓給碧桂園服務。而誠和物業(yè)則是財信發(fā)展于2021年6月份以1.98億元的標價購買的物企。對于財信發(fā)展而言，出售誠和物業(yè)同樣是為了減輕債務壓力。截至2021年中期，財信發(fā)展歸屬于上市公司股東的凈利潤297.4萬元，同比減少87.73%；歸屬于上市公司股東的扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤106.4元，同比減少94.9%；短期借款2億元、長期借款17.06億元，一年內(nèi)到期的非流動負債為9.21億元。
而反觀誠和物業(yè)，截至今年3月底，合約管理面積合計1568萬平方米；截至2021年6月底，其未經(jīng)審核的資產(chǎn)總額達2.15億元，負債1.57億元。此外，誠和物業(yè)利潤達到2300萬元，已超2020年全年利潤總額。可以預計，碧桂園服務收購誠和物業(yè)這一步棋，是走對了。
除以上收購外，于2021年9月28日，碧桂園服務發(fā)布公告稱，碧桂園物業(yè)香港將以不高于33億元的總代價收購彩生活旗下鄰里樂100%股權。據(jù)悉，鄰里樂為彩生活服務的核心資產(chǎn)，旗下包括物業(yè)項目大部分與商業(yè)物業(yè)掛鉤，包括萬象美物業(yè)、長白山旅游度假區(qū)物業(yè)、開元國際、開際商業(yè)等。
彼時，在收購藍光嘉寶服務股份不久后，于2021年3月，首席財務官兼聯(lián)席公司秘書黃鵬在碧桂園服務業(yè)績發(fā)布會上稱，對完成1000億目標有信心，基礎物管服務會有近500億營收，增值服務會有接近300億營收。有媒體預測碧桂園服務將在2021年到2025年五年內(nèi)，收入和利潤實現(xiàn)年復合增長率50%以上的增長，以達成其“千億營收”目標。
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