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“爛尾樓”對銀行房貸業(yè)務(wù)真的影響不大嗎?

愉見財經(jīng) 愉見財經(jīng)
2022-08-15 18:28 5242 0 0
前些天,本號跟大家聊了聊“爛尾樓”的話題,不過主要是從接盤資金安排與預(yù)售制角度討論的。1,今晚的稿件,是從“爛尾樓”對銀行涉房類貸款業(yè)務(wù)的影響面來觀察的;前不久呢,被卷入“爛尾樓”輿論的各大銀行先后公開回應(yīng),大意是說,房貸業(yè)務(wù)目前占我們貸款余額比例小,風(fēng)險是可控的。

   作者 | 愉見財經(jīng)


前些天,本號跟大家聊了聊“爛尾樓”的話題,不過主要是從接盤資金安排與預(yù)售制角度討論的。我們會持續(xù)跟進這個話題,預(yù)告一下:

1,今晚的稿件,是從“爛尾樓”對銀行涉房類貸款業(yè)務(wù)的影響面來觀察的;

2,下周還會出一篇深度,目前“愉見財經(jīng)”已經(jīng)采訪了多家銀行的相關(guān)業(yè)務(wù)人士,聊到的是銀行監(jiān)管賬戶里的“預(yù)售資金”迷蹤,記得來看。

好,說今天的正題。前不久呢,被卷入“爛尾樓”輿論的各大銀行先后公開回應(yīng),大意是說,房貸業(yè)務(wù)目前占我們貸款余額比例小,風(fēng)險是可控的。


那么,銀行房類貸款究竟是何情況?這篇文章將以房類貸款發(fā)放的主力銀行——6家國有大型銀行為觀察主體,給大家盤點一下房類貸款規(guī)模、業(yè)務(wù)占比、不良率等重點指標(biāo)數(shù)據(jù)。


一、個人金融業(yè)務(wù)——個人住房貸款


說到各家銀行房貸余額占比較小,一個不容忽視的大背景便是監(jiān)管制約因素。2020年12月31日,中國人民銀行、中國銀保監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布了一份重磅文件——《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》(下稱《通知》),分檔設(shè)置了房地產(chǎn)貸款余額占比和個人住房貸款余額占比兩個上限,并對超過上限的銀行設(shè)置過渡期,同時建立了區(qū)域差別化調(diào)節(jié)機制。

《通知》頒布后,房貸集中度管理這項重點工作,立馬被各大銀行提上日程。銀行的動作傳導(dǎo)至市場后,購房者最為直接的感受就是——房貸審批從嚴(yán)了、放款速度變慢了,甚至有銀行直接停貸。回顧當(dāng)時的新聞報道,標(biāo)題直接點名房貸“變天”,部分銀行表示房貸額度緊張、辦房貸要排隊:
銀行素來有“貸款放年頭、存款沖年尾”的習(xí)慣,而當(dāng)時,明明是在2021年年初,房貸額度卻不夠用,這種情況,再往更早些年去看是相當(dāng)罕見的。


房貸的“緊俏”程度愈演愈烈,引發(fā)監(jiān)管關(guān)注。2021年第三季度金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)新聞發(fā)布會上,央行回應(yīng)了市場熱議的個人住房貸款趨緊現(xiàn)狀,并提出指導(dǎo)主要銀行保持房地產(chǎn)信貸平穩(wěn)有序。


所以結(jié)論就是,總體看,2021年主要銀行的房貸業(yè)務(wù)規(guī)模有小幅增長,但在所有貸款業(yè)務(wù)中的占比卻有所下降,如圖1所示:


圖1:2020及2021年6家國有大型銀行個人住房貸款情況
資料整理自各銀行2021年年度報告,愉見財經(jīng)整理做圖。
備注:統(tǒng)計口徑方面,如存有集團、本行兩種的,以本行口徑為準(zhǔn),且剔除境外業(yè)務(wù)。


6家國有大行中,建行、工行、農(nóng)行個人房貸業(yè)務(wù)的絕對規(guī)模分列前三甲。這些銀行的2021年的個人住房貸款絕對規(guī)模有所上升,但在所有貸款業(yè)務(wù)中的占比卻有所下降。以建行為例,其2020年個人住房貸款在所有貸款(包括個人貸款、對公貸款等)的占比為34.73%,到2021年下降到33.96%,中國銀行則從34.71%下降到33.32%。總體看,基本上體現(xiàn)了監(jiān)管所希望的“平穩(wěn)有序”。


再來看不良數(shù)據(jù)。《通知》出臺前商業(yè)銀行對個人住房貸款的顯著偏好并不是無條件的,與其資產(chǎn)質(zhì)量密切相關(guān)。像建行副行長就在業(yè)績會上公開表示過,個人按揭貸款等業(yè)務(wù)資產(chǎn)質(zhì)量較好。這里以農(nóng)行2021年各貸款業(yè)務(wù)的不良數(shù)據(jù)為例:


可以看出,個貸業(yè)務(wù)中,信用卡、消費貸、經(jīng)營貸的不良率分別為0.99%、1.33%、0.64%,而個人住房貸款僅為0.36%;工行的不良數(shù)據(jù)同樣如此,0.24%的不良率在所有類型的貸款業(yè)務(wù)中表現(xiàn)最優(yōu):



個人房貸較好的質(zhì)量離不開房貸申請人對信用的珍惜。好不容易湊齊的首付,甚至掏空了“六個錢包”,誰愿意看到因為不按時還款,房子重新被收回的情況呢?


二、公司金融業(yè)務(wù)——房地產(chǎn)行業(yè)貸款


除了個人住房貸款以外,《通知》還就行業(yè)性質(zhì)的房地產(chǎn)貸款占比提出要求。文件中對于過渡期的表述是:


“2020年12月末,銀行業(yè)金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款占比、個人住房貸款占比超出管理要求,超出2個百分點以內(nèi)的,業(yè)務(wù)調(diào)整過渡期為自本通知實施之日起2年;超出2個百分點及以上的,業(yè)務(wù)調(diào)整過渡期為自本通知實施之日起4年。房地產(chǎn)貸款占比、個人住房貸款占比的業(yè)務(wù)調(diào)整過渡期分別設(shè)置。”


到目前,《通知》的首批過渡期還未到期。監(jiān)管給出的集中度計算公式是:
“愉見財經(jīng)”觀察到,無論是個人住房貸款還是房地產(chǎn)貸款,均處于調(diào)整的動態(tài)過程中,但這種調(diào)整并不是單純壓縮兩項貸款的余額,而是通過擴大人民幣各項貸款余額,也就是擴大分母的方式,來使得占比減小。


如下表,6家國有大行2021年的房地產(chǎn)貸款絕對規(guī)模均有所上升:

表1:2020及2021年6家國有大型銀行房地產(chǎn)行業(yè)貸款情況
資料來自各銀行2021年年度報告,愉見財經(jīng)制表。


但比例依然有所下降,例如建行房地產(chǎn)貸款比例從4.11%下降到3.89%。而從不良率來看,房地產(chǎn)行業(yè)貸款的表現(xiàn)就沒有個人住房貸款那么優(yōu)質(zhì)了,多家銀行的不良率從2020年到2021年均有所上升。以農(nóng)行為例,從1.81%上升到3.39%;再與其他行業(yè)進行對比,其不良率僅次于制造業(yè)和采礦業(yè):


盡管房地產(chǎn)行業(yè)的信用風(fēng)險有所上升,但如果對房地產(chǎn)融資進行更為嚴(yán)格的限制,并不見得能迎來理想結(jié)果,這兩天也有不少反對取消“預(yù)售制”的聲音出來。總而言之,處理的主線思想仍應(yīng)以“穩(wěn)”字當(dāng)頭。


三、未來房貸業(yè)務(wù)何去何從?


在年報中,一些銀行已經(jīng)提到了市場上房地產(chǎn)業(yè)務(wù)相關(guān)的風(fēng)險。講得比較詳細的是郵儲銀行,提及房地產(chǎn)行業(yè)的信用風(fēng)險上升以及會影響到產(chǎn)業(yè)鏈上下游:


“房企融資大幅收縮,商品房銷售景氣度持續(xù)走弱。房地產(chǎn)行業(yè)整體信用風(fēng)險上升,個別房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈斷裂,出現(xiàn)債務(wù)違約事件,同時引發(fā)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上下游行業(yè)如房屋建筑業(yè)、建筑裝飾和其他建筑業(yè)、建筑安裝業(yè)、家具制造業(yè)等的需求下降、資金周轉(zhuǎn)承壓。”


其他銀行也或多或少提到了涉房風(fēng)險,并進行了相應(yīng)表態(tài),這里匯總?cè)缦拢?/span>


根據(jù)財報內(nèi)容,銀行涉房的重點行動主要集中于以下三個方面:


一是響應(yīng)監(jiān)管精神。主要涉及各項合規(guī)工作,例如堅持“房住不炒”定位,落實國家房地產(chǎn)調(diào)控政策和房地產(chǎn)金融審慎管理制度要求,嚴(yán)格執(zhí)行差別化住房信貸政策,繼續(xù)對商業(yè)性房地產(chǎn)投融資實施限額管理等。


二是滿足合理需求。例如個人住房貸款方面,執(zhí)行差別化住房信貸政策,積極支持居民家庭合理住房需求尤其是首套房的需求。再如房地產(chǎn)企業(yè)方面,積極滿足房企合理融資需求,保持房地產(chǎn)開發(fā)貸款平穩(wěn)、均衡、有序投放等。


三是保障平穩(wěn)發(fā)展。不止一家銀行提到了“保交樓”的目標(biāo),這也是“爛尾樓”業(yè)主們最核心的訴求。當(dāng)然,要想實現(xiàn)“三穩(wěn)”(穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期)、“三保”(保交樓、保民生、保穩(wěn)定),既需住建部門與金融部門形成合力,同時也離不開地方政府的支持。


綜合看,在集中度規(guī)定的影響下,商業(yè)銀行早已著手房貸業(yè)務(wù)的風(fēng)險管理,并且已經(jīng)將房地產(chǎn)行業(yè)的應(yīng)對舉措貫穿在日常工作中,結(jié)合此前銀行公示的各項數(shù)據(jù)來看,確實“影響不大”、“風(fēng)險可控”。


但我們更應(yīng)該意識到,落在財務(wù)報表上的指標(biāo)數(shù)據(jù),背后承載了千家萬戶的生活希望。對于龐大的商業(yè)銀行來說微不足道的“可控”風(fēng)險,對于一個掏空家里所有積蓄還背上巨額貸款的小家庭來說卻可能是100%的滅頂之災(zāi)。


不論如何,“穩(wěn)”字當(dāng)頭的環(huán)境下需要各方協(xié)調(diào),將保障個人住房復(fù)工、交房作為首要內(nèi)容,同時也要考慮建立起防范“爛尾樓”工程的長效機制,對預(yù)售機制、資金監(jiān)管機制等作出進一步夯實與優(yōu)化,切莫讓為住房拼盡全力的那些人們,最后流離失所。


注:文章為作者獨立觀點,不代表資產(chǎn)界立場。

題圖來自 Pexels,基于 CC0 協(xié)議

本文由“愉見財經(jīng)”投稿資產(chǎn)界,并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有,未經(jīng)授權(quán),請勿轉(zhuǎn)載,謝謝!

原標(biāo)題: 深度 | “爛尾樓”對銀行房貸業(yè)務(wù)真的影響不大嗎?| 愉見財經(jīng)

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