有人問(wèn)了個(gè)問(wèn)題：“回遷安置中，視同銷(xiāo)售收入等于視同銷(xiāo)售成本，那不是等于不用交視同銷(xiāo)售所得和土增稅？”

我不知道大家有沒(méi)有聽(tīng)懂這哥們的意思。

打個(gè)比方，“拆一還一”100㎡，市場(chǎng)價(jià)值100萬(wàn)，那么確認(rèn)視同銷(xiāo)售收入100萬(wàn)，拆遷補(bǔ)償成本也是100萬(wàn)，暫不考慮流轉(zhuǎn)稅，他認(rèn)為，企業(yè)所得稅=（100-100）×25%=0

其實(shí)，還真不少人有這樣的疑問(wèn)，但這是不對(duì)的！

因?yàn)橐曂N(xiāo)售所確認(rèn)的拆遷補(bǔ)償成本是要分?jǐn)偟秸麄€(gè)項(xiàng)目，而不只是分?jǐn)偟桨仓玫倪@部分！

有點(diǎn)繞口，沒(méi)有關(guān)系，我們來(lái)看一個(gè)案例！

【案例】登山哥是一家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，2018年南都縣政府招商引資的原因，登山哥與當(dāng)?shù)仄じ飶S簽定了合同。合同約定，對(duì)皮革廠進(jìn)行拆遷，建設(shè)商住項(xiàng)目，總可售面積10萬(wàn)方，建成后其中3萬(wàn)方返還給皮革廠，除此外沒(méi)有支出其它土地款，請(qǐng)計(jì)算視同銷(xiāo)售所得！

該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本構(gòu)成為：

1、土地征用費(fèi)用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)0萬(wàn)元；

2、前期工程費(fèi)1000萬(wàn)元；

3、建筑安裝工程費(fèi)15000萬(wàn)元

4、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)3000萬(wàn)元；

5、公共配套設(shè)施費(fèi)800萬(wàn)元；

6、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)200萬(wàn)元。

總成本為20000萬(wàn)元，總可售面積為10萬(wàn)㎡。單位成本2000元/㎡。該縣同類項(xiàng)目平均售價(jià)為6000元/㎡。

我們先來(lái)回顧一下國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)文規(guī)定：

房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷(xiāo)售處理，按規(guī)定確認(rèn)收入，同時(shí)將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補(bǔ)差價(jià)款，計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)；回遷戶支付給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價(jià)款，應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

該計(jì)算如下過(guò)程如下：

1、支付建筑施工等其它開(kāi)發(fā)成本20000萬(wàn)元。

2、拆遷補(bǔ)償費(fèi)支出=30000×6000=18000萬(wàn)元

3、視同銷(xiāo)售收入=30000×6000=18000萬(wàn)元

4、單位可售面積計(jì)稅成本=（20000＋18000）÷100000=3800 元/平方米

5、視同銷(xiāo)售成本=3800×30000=11400萬(wàn)元

6、視同銷(xiāo)售所得=18000-11400=6600萬(wàn)元

從該案例可以看到，視同銷(xiāo)售部分——收入并不等于成本，依然要繳納企業(yè)所得稅，和土地增值稅。因?yàn)橐曂N(xiāo)售的成本不僅是安置房的成本，而是要分?jǐn)偟秸麄€(gè)項(xiàng)目，即拆遷安置的部分和非安置的部分！

同樣道理，如果是用購(gòu)置房屋來(lái)拆遷安置同樣會(huì)產(chǎn)生視同銷(xiāo)售所得。將購(gòu)房支出直接計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)處理時(shí)，同樣拆遷補(bǔ)償費(fèi)需要分?jǐn)偅荒芎?jiǎn)單地理解為收入等于成本，沒(méi)有土地增值稅。