01 全年房地產開發企業到位資金增速僅4.8%創近六年新低

1月17日國家統計局公布了2021年房地產行業數據。房地產業新房銷售和開發投資規模全年均創新高，分別增1.9%和4.4%。從房地產開發企業到位資金來看，2021年到位資金201132億元，同比增長4.2%，規模創歷史新高，但增速居近六年新低。

而單月來看，四季度政策密集維穩房地產，但年末到位資金增速仍表現不佳。12月房地產開發企業的到位資金17770億元，環比增長6.0%，同比下降19.3%（較2019年12月下降1.7%），到位資金規模低于歷史同期，同比增速創近五年新低。到位資金恢復力度并未增強，當前房企的資金壓力仍然較大。當房地產進入低成長、低利潤的時代，項目收益率都難跑贏貸款利率，需求則更少。

02 個人按揭款+定金及預收款占比超過50% 企業更加依賴銷售回款

房地產到位資金中銷售回款（定金及預收款+個人按揭貸款）2021年累計值達到106334億元，同比增長10.2%，增速同比增加1.3pct；占比達到52.87%，同比上升2.9pct，歷年來首次超過50%，當前房企到位資金較為依賴銷售回款。

在定金及預收款方面，由于12月全國商品房共計銷售21302萬平方米和20263億元，同比則分別下降15.6%和17.8%，表現低于歷史同期。12月定金及預收款為6790億元，同比下降25.9%，降幅較11月的16.9%進一步擴大，達到近五年新低。但從總體來看，2021年房地產開發資金來源（定金及預收款）73946億元，同比增長11.1%，較2019年增長20.5%。

而在個人按揭貸款方面，12月個人按揭貸款為2755億元，同比下降8.0%，單月增速由正轉負，環比來看也下降6.8%，主要在于此前居民積壓按揭需求在10月、11月兩月已得到釋放，而當前信心修復仍待時日，年末居民按揭需求減弱。

03 國內貸款同比降幅進一步擴大 企業融資難言回暖

國內貸款（包括開發貸及并購貸、委托及信托貸等）方面，12月到位資金——國內貸款為1656億元，同比下降31.6%，較2019年同期下降25.3%。四季度政策密集發聲后，11月的降幅較10月有所縮小，但12月表現卻并未繼續修復，同比降幅反而進一步擴大，達到近五年最大降幅。

2021年房地產開發資金來源（國內貸款）達23296億元，同比降幅較11月末的10.8%進一步擴到12.7%，企業融資端仍難言回暖。

04 自籌資金下半年占比達到最高 但增長也難以持續

從自籌資金來看，12月房地產開發企業到位資金——自籌資金為6050億元，同比下降9.8%，較2019年同期增長7.1%，同比增速在11月由負轉正后再次回負。全年來看，2021年累計值達到65428億元，同比增長3.2%，增幅較前11月的4.8%進一步收窄，在當前整體融資環境收緊下，多個融資渠道均被封堵，雖部分企業通過多種方法自救充裕現金流，但大部分房企自有籌集資金能力有限，資金增幅有限。

值得注意的是，下半年自籌資金占比大幅上漲6.6pct達到35.9%，成為占比最高的資金來源。主要是由于下半年行情急轉直下，企業銷售表現不佳，加上融資環境持續收緊，對自籌資金依賴度顯著上升，不過12月自籌資金增速由正轉負，自籌資金對企業的支持力度或將難以持續。

總體來看，2021年房地產開發企業到位資金創新高，但增速創近6年新低。在四季度政策密集維穩下，10月、11月的單月數據表現有所回暖，但到12月并未有更好的修復表現，企業資金端壓力猶大。不過值得注意的是，2022年1月發改委發文重申“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求”、“因城施策促進房地產業良性循環和健康發展”，疊加1月17日央行開展7000億元1年期MLF操作和1000億元7天期逆回購操作，或帶動按揭端利率進一步下滑，將利于推動城市住房需求釋放，維穩房地產行業，企業資金壓力或可得到邊際放松。