作者：小債看市

來源：小債看市（ID：little-bond）

世茂福晟“世紀(jì)收購(gòu)”后前途未卜，由于福晟集團(tuán)涉及多起民事訴訟和執(zhí)行案件，其能否按期償付旗下多只債券存在重大不確定性。

10月14日上午，福建福晟集團(tuán)有限公司 （ 以下簡(jiǎn)稱“福晟集團(tuán)” ）旗下“18福晟02”成交凈價(jià)大跌，連續(xù)刷新上市以來最低價(jià)。 

據(jù)悉，“18福晟02”最新成交凈價(jià)為72.8元，較上一交易日下跌9.0%，創(chuàng)出上市以來最低價(jià)，成交收益率飆升至355.5499%，偏離上一交易日尾盤收益率18,128.24bp。

“18福晟02”成交曲線

據(jù)公開資料，“18福晟02”發(fā)行于2018年11月，當(dāng)前余額10億元，期限為3年，票息7.9%，附第2年末發(fā)行人調(diào)整票面利率選擇權(quán)和投資者回售選擇權(quán)，該券將于2021年11月19日到期。

值得注意的是，這并非福晟集團(tuán)首次出現(xiàn)債券異動(dòng)。

此前，福晟集團(tuán)旗下“20福晟02”、“19福晟01”、“20福晟01”、“19福晟02”等債券中證隱含違約率均出現(xiàn)大幅波動(dòng)，“18福晟03”也發(fā)生偏離估值較大價(jià)格異動(dòng)。

消息面上，10月13日中泰證券公告稱，由于福晟集團(tuán)涉及多起民事訴訟和執(zhí)行案件，其能否按期償付“18福晟02”等多只債券存在重大不確定性，并擬召開持有人會(huì)議。

召開持有人會(huì)議通知

《小債看市》統(tǒng)計(jì)，目前福晟集團(tuán)存續(xù)債券12只，存續(xù)規(guī)模99.25億，債券到期日主要集中于2021和2022年，其面臨集中兌付壓力較大。

存續(xù)債券到期分布

一個(gè)月前， 大公國(guó)際已將福晟集團(tuán)的主體長(zhǎng)期信用等級(jí)和“18福晟02”、“18福晟03”、“19福晟01”、“19福晟02”債券信用等級(jí)由AA+調(diào)整為AA，同時(shí)其主體及債項(xiàng)也被列入信用觀察名單。 

2019年下半年，福晟集團(tuán)由于前期激進(jìn)擴(kuò)張，資金鏈斷裂爆發(fā)債務(wù)危機(jī)，后雖有“白衣騎士”世茂集團(tuán)搭救，但后者被指“只吃肉不救火”，福晟目前仍深陷債務(wù)泥潭。

據(jù)官網(wǎng)介紹，福晟集團(tuán)創(chuàng)建于1993年，是一家地產(chǎn)、建筑兩翼協(xié)同，涉足金融貿(mào)易、物業(yè)管理等多元化領(lǐng)域的大型綜合性企業(yè)集團(tuán)。

福晟集團(tuán)旗下?lián)碛懈＝ǜｊ杉瘓F(tuán)、深圳福晟集團(tuán)、福建六建集團(tuán)等百余家下屬子公司，員工達(dá)六千多人。

2019年以來，福晟集團(tuán)控股股東持股比例變動(dòng)多次，目前其控股股東為錢隆投資，持股比例為51%，穿透后公司實(shí)控人為自然人潘偉明，合計(jì)持股52.43%。

值得注意的是，福晟集團(tuán)的第二大股東德耀鴻鼎，是為福晟集團(tuán)紓困的資金平臺(tái)，各紓困方通過該平臺(tái)，幫助福晟解決債務(wù)問題，該平臺(tái)六位合伙人分別是東方資產(chǎn)、中國(guó)信達(dá)、平潭臻顏、錢隆投資、福晟集團(tuán)建設(shè)及世紀(jì)景順。

穿透后，世茂集團(tuán)控制的平潭臻顏，持有福晟集團(tuán)8.17%的股權(quán)以及福建六建集團(tuán)3.17%股權(quán)。 

股權(quán)結(jié)構(gòu)圖

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2019年福晟集團(tuán)以468.8億操盤金額在房企中排名第61位；以370.9萬平方米操盤面積排名第50名，位于百?gòu)?qiáng)房企之列。

克而瑞2019年數(shù)據(jù)

然而，近年來由于資產(chǎn)減值和毛利下滑等原因，福晟集團(tuán)盈利能力明顯下滑，陷入“增收不增利”怪圈。

2019年，福晟集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入426.81億元，同比增長(zhǎng)6.2%；實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)8.52億元，同比增長(zhǎng)5.08%，但經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流卻由凈流入轉(zhuǎn)為凈流出狀態(tài)，凈額為-26.89億元，對(duì)債務(wù)和利息的保障能力下降。

實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)情況

在土儲(chǔ)方面，2019年福晟集團(tuán)拿地節(jié)奏放緩，無新增土地面積。

截至2019年末，福晟集團(tuán)累計(jì)土儲(chǔ)369.08萬平方米，同比下降9.34%，未來房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)規(guī)?？沙掷m(xù)性存在一定不確定性。

截至最新報(bào)告期，福晟集團(tuán)總資產(chǎn)為913.95億元，總負(fù)債706.64億元，凈資產(chǎn)207.32億元，資產(chǎn)負(fù)債率77.32%，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率68%，凈負(fù)債率131%。

《小債看市》分析債務(wù)結(jié)構(gòu)發(fā)現(xiàn)，福晟集團(tuán)主要以流動(dòng)負(fù)債為主，占總負(fù)債比為67%，債務(wù)結(jié)構(gòu)待優(yōu)化。

截至2019年末，福晟集團(tuán)流動(dòng)負(fù)債有470.06億元，主要為其他應(yīng)付款項(xiàng)和應(yīng)付票據(jù)及應(yīng)付賬款，其一年內(nèi)到期的短期負(fù)債有63.88億元。

然而，相較于短期負(fù)債，福晟集團(tuán)流動(dòng)性明顯不足，其賬上貨幣資金只有31.84億元，現(xiàn)金短債比為0.5，并且現(xiàn)金中有近半為受限資金不可動(dòng)用，其短期償債風(fēng)險(xiǎn)較大。

在備用資金方面，截至2019年末福晟集團(tuán)銀行授信總額為392.82億元，未使用授信額度為247.77億元，表面看財(cái)務(wù)彈性尚可。

銀行授信情況

在負(fù)債方面，福晟集團(tuán)還有236.58億非流動(dòng)負(fù)債，主要為長(zhǎng)期借款175.75億元，其整體有息負(fù)債有315.97億元，帶息負(fù)債比為45%。

在福晟集團(tuán)有息負(fù)債中，一年內(nèi)到期的有87.08億元，1-2年內(nèi)到期的有158.31億元，其余2-3年和4-5年內(nèi)到期的分別由39.23億和31.35億元，可以看出其短期債務(wù)到期壓力較大。

有息負(fù)債高企，致使福晟集團(tuán)2019年財(cái)務(wù)費(fèi)用同比增長(zhǎng)6%，利息支出高達(dá)6.56億元，列入資本化利息21.31億元，同比增長(zhǎng)3.9億元，對(duì)利潤(rùn)形成嚴(yán)重侵蝕。

財(cái)務(wù)費(fèi)用情況

業(yè)績(jī)下滑、流動(dòng)性吃緊情況下，福晟集團(tuán)償債資金來源主要依賴于外部融資。

但從以上分析可以看出，福晟集團(tuán)剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率、凈負(fù)債率、現(xiàn)金短債中，有兩項(xiàng)指標(biāo)高于監(jiān)管要求的“三道紅線”，未來其再融資將受限。

在融資渠道方面，福晟集團(tuán)渠道較為多元，除了發(fā)債和借款，其還有4次租賃融資，231次應(yīng)收賬款融資，39次股權(quán)質(zhì)押融資以及6次信托融資。

值得一提的是，2019年福晟集團(tuán)還獲得政府補(bǔ)助2600萬元，主要為土地價(jià)款遞減銷稅額及總部經(jīng)濟(jì)獎(jiǎng)勵(lì)等，但這對(duì)其償債來源影響較小。

另外值得注意的是，2019年福晟集團(tuán)應(yīng)收賬款和其他應(yīng)收款項(xiàng)數(shù)據(jù)飆升，分別由16.18億元增長(zhǎng)至37.3億，58.21億增長(zhǎng)至125.67億元，合計(jì)占流動(dòng)資產(chǎn)的20%，主要為應(yīng)收關(guān)聯(lián)方往來款，且均不計(jì)息，存在較大資金占用風(fēng)險(xiǎn)。

應(yīng)收賬款和其他應(yīng)收款情況

總得來看，近年來福晟集團(tuán)業(yè)績(jī)下滑、流動(dòng)性緊張，而其將在1-2年內(nèi)集中到期的債務(wù)卻如達(dá)摩克利斯之劍高懸于頭頂，可以說后債務(wù)危機(jī)時(shí)代的福晟，仍然深陷債務(wù)泥潭。

1993年，因廣州籌建水電站，潘家原籍的土地也在征收范圍內(nèi)，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是每人5萬元，按照全村千余口人計(jì)算，安置金接近5000萬元。

但潘偉明兄弟發(fā)現(xiàn)，安置金無法滿足村民的購(gòu)房需求，于是他們建議村民將資金借給自己，成立房地產(chǎn)公司。等到安置房完工后，村民用房抵扣相應(yīng)款項(xiàng)或者留在公司享受分紅。

就這樣，潘氏兄弟拿到了創(chuàng)業(yè)的啟動(dòng)資金，房子建成后效果初顯。

嘗到甜頭后，當(dāng)時(shí)已是廣東從化市最年輕鎮(zhèn)長(zhǎng)的潘偉明，毅然辭去公職，與其兄創(chuàng)建了廣東云星集團(tuán)，并先后開發(fā)了包括廣州星河綠洲、夏日港灣在內(nèi)的多個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目。

創(chuàng)業(yè)初期，潘偉明表現(xiàn)得很節(jié)制，對(duì)成本控制的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)特別強(qiáng)烈。

2003年，福晟集團(tuán)成立，哥哥扛起了云星地產(chǎn)的招牌，而潘偉明則全身心投入福晟。

兩年后，福晟集團(tuán)斥資1億多元，并購(gòu)重組具有70年歷史、產(chǎn)值20億以上的福建六建集團(tuán)，被業(yè)內(nèi)視為“蛇吞象”的經(jīng)典案例。

也是從那時(shí)起，上市成為潘偉明的目標(biāo)。

2015年前后，為了上市，福晟逐漸開啟規(guī)?；瘮U(kuò)張之路，通過兇猛的并購(gòu)拿地，囤糧拓儲(chǔ)。

2017年，福晟以1358.8萬平方米新增土儲(chǔ)成績(jī)，和融創(chuàng)、恒大、碧桂園、萬科等龍頭房企一起出現(xiàn)在前十名的位置上。

同時(shí)，福晟高價(jià)拿地、“短債長(zhǎng)投”的融資模式，也為日后的危機(jī)埋下了隱患。

2018年，房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái)，樓市遇冷項(xiàng)目去化困難，讓本就資金緊張的福晟流動(dòng)性迅速惡化。2019年下半年，福晟股價(jià)閃崩、裁員一半、申請(qǐng)破產(chǎn)被拒等消息彌散開來。

流動(dòng)性危機(jī)下，福晟開始出現(xiàn)債務(wù)逾期。2019年8月福晟集團(tuán)與鉅派投資共同發(fā)起的“鉅福光晟并購(gòu)專項(xiàng)基金”逾期未兌付。

今年9月，由于上述7.5億私募基金逾期問題，福晟前灘項(xiàng)目基金投資人、鉅派和前灘項(xiàng)目業(yè)主在上海引發(fā)一場(chǎng)證照章“爭(zhēng)奪戰(zhàn)”的鬧劇。

值得注意的是，在福晟集團(tuán)債務(wù)危機(jī)爆發(fā)后，不少金融機(jī)構(gòu)要求其提前還款，甚至出現(xiàn)抽貸現(xiàn)象，這使得危機(jī)中的福晟越陷越深。

今年1月，福晟與世茂集團(tuán)達(dá)成合作，并推出“世貿(mào)福晟”合作平臺(tái)，合作范圍包括其千億可售資源，以及近4000億舊改存量貨值，這被業(yè)界稱為房地產(chǎn)歷史上規(guī)模最大的并購(gòu)案之一，號(hào)稱“世紀(jì)大并購(gòu)”。

然而，有知情人透露，世茂集團(tuán)并沒有對(duì)福晟進(jìn)行整體收購(gòu)，持股不代表實(shí)際股東權(quán)益，福晟復(fù)雜的債權(quán)債務(wù)，世茂也并未真正重組與清理。

目前，福晟危機(jī)重重，其被執(zhí)行人信息多達(dá)數(shù)十條，法律訴訟不斷，所持多家公司股份被凍結(jié)，并且多只福晟系基金出現(xiàn)延期，項(xiàng)目交付延期，員工跟投債務(wù)也沒有解決。

被執(zhí)行人信息

“白衣騎士”不能救福晟于水火，“合作”也并未能將世茂于福晟的權(quán)責(zé)一致。曾經(jīng)的業(yè)界黑馬、有著千億夢(mèng)想的福晟，如今落地一地雞毛，輸就輸在了“激進(jìn)”二字上。

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原標(biāo)題： 700億負(fù)債“閩系房企”迎至暗時(shí)刻，債券暴跌兌付存重大不確定性