作者：投拓江湖團隊

來源：投拓江湖(ID:toutuoJH)                                

都到了下半年了，今年的樓市還是很艱難，沒有了往期的熱度，不少城市已經(jīng)直接打出了救市的明牌了。上周的時候，有一個城市公開祭出了限跌令：

為了限制房價下跌，岳陽已經(jīng)打出了明牌，最多允許房企打85折賣房。因為有的房企，私下里降價銷售，引發(fā)了市場的恐慌，必須嚴令禁止。

其實，救市措施一直都在出現(xiàn)，各地的操作方法也各異，除了直接限跌還有更多辦法，比如提高公積金貸款額度，降低公積金使用門檻，允許省內公積金異地使用。

這個限跌令其實折射出，當下一些城市房地產(chǎn)的困境。我們甚至不用去深究這些政策出臺的背景，只需要稍微研讀，就可品出一個明顯的信號，當下部分基本面較差的城市，房地產(chǎn)確實到了一個艱難的時刻。熱門的一二線城市的樓市還好，畢竟人口和購買力在那里頂著的，需求還算可以。但是很多三四線城市，明面上還看得過去，但實際上越來越繃不住了，降價潮就差捅破那層窗戶紙了。

三道紅線新規(guī)到現(xiàn)在，執(zhí)行快到一年了，不少房企的融資受阻，資金情況極度惡化，怎么搞錢成了生存難題。從今年很多房企在土拍場上拿地銷聲匿跡，就可以看出當下的處境艱難。現(xiàn)在還是8月份，不少房企，就已經(jīng)暫停了一切不必要的對外支出，能緩一緩的就緩一下，優(yōu)先保證償債壓力，然后應付工程款和民工工資。

以前這種情況，只有到年底才會出現(xiàn)的，現(xiàn)在竟然提前了好幾個月。相比于硬撐到現(xiàn)金流出問題，主動打折賣房，還能占據(jù)一波主動權，搶先邁出第一步的，在收割有限的市場購買力上，無疑具有優(yōu)勢。大家都需要現(xiàn)金流，需要生存下來，而降價銷售是一些市場較差的城市，最有效的促銷手段，簡單直接。

從去年上半年到今年年初的土地供應的情況來講，除了集中供地的城市以外，不少三四線城市的地方政府，賣地是極其不講武德的。隨著房地產(chǎn)行情有所降溫，但是土地財政積重難返，只有靠數(shù)量來致勝了，動輒七八宗，十來宗土地批量供應。原有的市場庫存風險就已經(jīng)很大了，這幾波超量供應，讓不少城市的供銷存，達到了無法直視的地步，不少三四線城市，隱性庫存已經(jīng)在5年以上。

新成交的這些土地，大多還是低溢價，甚至是零溢價成交的，價格不算太貴。一下子搞這么多地出來，完全不管人是不是受得了。早期已經(jīng)拿到地的房企，看到這個問題十分頭大，眼瞅著庫存越來越大，自己手里的貨還賣不掉。有的房企，早就動了降價銷售的心思，明里暗里在小規(guī)模操作了。

降價這種行為，在一些城市是不被允許的，就是不準大家降價。一旦有哪家房企降價的，就會收到政府的嚴正警告，給你扣上一個擾亂市場秩序的帽子，看誰還敢降價。降價這個情況，每天都在無數(shù)城市辟謠，一個一個出頭鳥，被摁在地上不敢吱聲。

這波行情之下，三四線樓市會不會出現(xiàn)降價潮，其實這個問題已經(jīng)不是問題了，很多城市的新房價格，已經(jīng)環(huán)比暗降了不少。但在不少期盼降價人看來，都是毛毛雨，等于沒降價，空間和力度還不夠。在我們看來，一些城市房價降價，肯等是還有空間的，而且有很大的空間，但是需要區(qū)別來看。

有一些城市在這波穩(wěn)房價，嚴控降價的過程中，實際上還有很多可以操作的空間，能夠再穩(wěn)一穩(wěn)。比如，不少城市已經(jīng)在轉變思路，引入一些大型的配套項目，比如高端私立學校資源，大型樂園項目，進一步夯實了房價的基礎。人口持續(xù)流入，或者具有一定產(chǎn)業(yè)基礎，經(jīng)濟條件較好的三四線城市，也很穩(wěn)。

再比如，一些城市甚至改變了之前的棚改貨幣化政策，改為半貨幣安置，甚至全實物安置。指定新建城區(qū)拆遷居民，只進行對應的住宅安置，將在售的房企項目，選擇一部分納入居民的選擇范圍，可供自由選擇。這樣做，其實也是部分解決了庫存問題，穩(wěn)定了市場信心。只要不再繼續(xù)惡化供需情況，少降一點價，還是能穩(wěn)得住。

但是對于此前，已經(jīng)把手中能夠打的牌都打完了的一些城市，能夠回旋的空間就不大了。特別是這兩年又有大批量供地，除了房地產(chǎn)純粹沒有任何支柱產(chǎn)業(yè)的地區(qū)，實在是沒有什么理由能夠讓房企堅持不降價，關靠行政干預肯定是不行的，賣不掉房子會死，公司不行了政府也管不過來啊。很多房企已經(jīng)在降價甩貨的邊緣了，這層窗戶紙很薄很薄，只要有人帶頭，一捅就破。

因此，對于有在三四線買房自住需求的人來講，今年年底應該是一個不錯的機會。比如那些受高房價擠壓嚴重，在一線城市買房困難，有考慮會自己老家買房的人，可以趁這個機會搞一波。前提是自己有需要，自住的那種，這會是一個比較具有性價比的時期。純粹投資的就不建議入手了，大多數(shù)城市未來房價上升空間有限，很難再有像前幾年三四線城市普漲的局面。

一些城市的土地財政，到了需要摘掉遮羞布的境地了，不讓人降價售房，只能是短期有效。但是賣不掉的房源，最終還是需要靠市場來消化的，不允許明面降價，房企還有其他很多手段可在暗地里降價。

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原標題： 一些地方的樓市，正在扯掉“遮羞布”