三批次12宗供地基本情況

來源：樂居北京

1. 朝陽有好貨
   

2. 此次供應(yīng)的地塊，朝陽仍為供應(yīng)大戶，在12塊土地中有—塊來自朝陽。早前網(wǎng)傳的太陽宮地塊未出現(xiàn)在此次供地名單中。有消息稱，主要原因是地鐵一體化方案審批出現(xiàn)問題。而豐臺(tái)三環(huán)大井，紀(jì)家廟、小瓦窯等地塊也未出現(xiàn)在供地名單中。
   

目前，東壩的房?jī)r(jià)正處在溢出階段，近10年左右的二手房報(bào)價(jià)普遍在每平米8萬元以上。比如，恒大華府約9萬，保利首開天譽(yù)10.3萬-12萬，首開龍湖天璞單價(jià)11.5萬，首城龍璽10.8萬，首開常青藤8萬+，而新房德賢御府銷售指導(dǎo)價(jià)8萬。

紅郎十分看好這個(gè)區(qū)域，相信未來房?jī)r(jià)肯定還有想象空間。而對(duì)于區(qū)域內(nèi)最后一個(gè)限競(jìng)房華樾國際領(lǐng)尚，限價(jià)每平7.1萬元，紅郎勸大家“且買且珍惜”。 

更何況，東壩還有一個(gè)重大利好因素：規(guī)劃中的地鐵12號(hào)線從東壩地塊穿過，并設(shè)站北崗子站。

施工中的12號(hào)線地鐵站

來源：樂居北京

另外，還有一點(diǎn)值得提一下，東壩3宗地塊一級(jí)開發(fā)為JT地鐵上蓋項(xiàng)目，也是JT最擅長的事情。紅郎預(yù)計(jì)該地塊大概率由京投與其他房企聯(lián)合拿下。

管莊地塊起始價(jià)由二次時(shí)的57億降至48.3億。

拍地方式為競(jìng)地價(jià)、競(jìng)現(xiàn)房面積、高標(biāo)準(zhǔn)、純商品房地塊。控制高度45米，基本是15層小高層設(shè)計(jì)，綠化率30%。數(shù)據(jù)上來看比較常規(guī)，沒有什么特別的期待。

地塊位于廣渠路南側(cè)，緊鄰郭家場(chǎng)橋公交站及雙橋醫(yī)院。地塊處于飛機(jī)航道之下，噪音比較大且飛機(jī)比較頻繁，對(duì)于聲音比較敏感的朋友一定要注意。

來源：樂居北京

2021年，土地供應(yīng)作為集中供地的元年，北京一共集中供應(yīng)住宅用地59宗，總建筑規(guī)模約622萬㎡。

據(jù)地產(chǎn)十一言分析，三批次供地?cái)?shù)量和全國樓市供地趨勢(shì)一致，在面積不斷縮水的同時(shí)，面粉價(jià)格也在降價(jià)。比如，管莊地塊從二批次57億元的起始價(jià)降至48.3億元，降幅高達(dá)15%。

北京三次供地一覽

來源：樂居北京

對(duì)比三次集中供地的規(guī)則，紅郎發(fā)現(xiàn)每次的供地規(guī)則都在不斷優(yōu)化。

每一個(gè)細(xì)節(jié)的推動(dòng)，都可以看到設(shè)計(jì)者的心血。

從供地區(qū)域來看，朝陽成為今年供地大戶。其中，首批次成交10宗，二批次成交1宗，三批次成交6宗，共計(jì)17宗，近三批供地的1/3。

來源：觀點(diǎn)指數(shù)

從項(xiàng)目入市情況看，第一批次供地完成時(shí)間已超7個(gè)月，正陸續(xù)入市。據(jù)地產(chǎn)十一言統(tǒng)計(jì)，已成交的30宗地中，僅門頭溝永定鎮(zhèn)馮村1宗地塊暫未查詢到項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度消息。

詳情請(qǐng)看紅郎費(fèi)了10億腦細(xì)胞做出來的圖表。

 來源：地產(chǎn)十一言整理

第二批次供地43宗，在已成交的17宗地中，有門頭溝永定鎮(zhèn)MC00-0605-0004地塊R2二類居住用地、MC00-0605-0008地塊F3其他類多功能用地，11月19日定名為龍湖北辰攬境，正在建設(shè)中，其他地塊紅郎均未打探到消息。

在二批嚴(yán)格的拍地條件下，國企、央企等“國家隊(duì)”仍是絕對(duì)主力，民企只有懋源、興創(chuàng)、龍湖三家摘得地塊，其他民企因?yàn)橘Y金緊張或利潤空間狹小等因素，均未參與到此次土拍中。

基于三批次供地結(jié)果，紅郎大概預(yù)測(cè)下2022年北京的新房市場(chǎng)。

（1）從區(qū)域來看，2022年朝陽仍是新供應(yīng)大戶，比如太陽宮地塊、崔各莊地塊、孫河地塊；零供應(yīng)的順義也會(huì)有宅地供應(yīng)。此外，隨著南城計(jì)劃啟動(dòng)，大興、豐臺(tái)、房山新增或會(huì)較多。比如此次網(wǎng)傳的豐臺(tái)紀(jì)家廟等地塊。有冬奧利好加持，石景山首鋼園或會(huì)新地上架。

（2）從拿地主體來看，國企、央企仍為主力，或大部分會(huì)以聯(lián)合體形式出現(xiàn)。

（3）從項(xiàng)目入市進(jìn)度來看，二批次供地或會(huì)2022年上半年內(nèi)入市，區(qū)域以海淀4宗、豐臺(tái)2宗、昌平2宗、房山2宗、石景山1宗、通州1宗、朝陽1宗分布。開發(fā)房企以國企、央企為主，比如中海、中鐵等。

（4）從價(jià)格來看，將會(huì)延續(xù)目前態(tài)勢(shì)：四環(huán)10萬+，五環(huán)8萬+，六環(huán)6萬+，遠(yuǎn)郊4萬+。同時(shí)，紅郎認(rèn)為，有著政策規(guī)劃利好的板塊，比如亦莊、朝陽王四營板塊等往往還會(huì)有較大的升值空間。