作者：陳喜兒

4月22日，珠海萬達商管二次遞表。而上一次遞交招股書時間為2021年10月21日，在期滿6個月后失效，讓外界頗為意外。

招股書失效再遞表，萬達商管所面臨的上市壓力不可謂不小。不過最近，王健林關心的事情遠不止于此。

近兩個月來，河南建業、鑫苑集團、山西田森，以及此前的天元集團，均傳出與王健林洽談商業合作。最新一則消息稱，自2022年5月1日開始，北京藍色港灣管理權將全面移交給萬達，為期20年。五棵松卓展中心也將由萬達管理，之后將更名為北京五棵松萬達廣場，未來將落位第四代萬達廣場全國旗艦產品。

在實體商業受到疫情沖擊的困境中，王健林開始反其道而行，敞開大門大方地出錢出力，默默充當“白衣騎士”。另一邊，敲開資本市場大門之前的對賭承諾，也在分去這位年近70的企業家的一部分精力。

01對賭壓力

王健林對萬達商管一直“寄予厚望”。早在2016年，王健林認為萬達商業在港交所長期被低估，將公司私有化退市。同步地，則是啟動A股IPO進程，但這一等就是六年。

直到去年3月，萬達方面官宣撤回萬達商業A股IPO申請，并成立萬達商管，謀求以輕資產的形式在港交所重新上市。同年10月21日，萬達商管遞交了招股書。

在本輪IPO前，萬達商管引入了豪華戰略投資者天團。包括PAG（占股3.57%）、中信資本（2.5%）、碧桂園（1.79%）、螞蟻金服（1.44%）、騰訊（0.84%）和鄭裕彤家族（0.07%）在內22家公司，給萬達商管估值近1800億元。

鋪排周期之長，投入心力之大，萬達商管之于老王，可以說是最被看好的“心頭肉”。

再次遞交招股書的萬達商管，其聯席保薦人仍為中信證券、JP摩根、瑞信。

在萬達商管的招股書中，萬達商管與珠海萬贏、大連萬達商業及投資者訂立了一系列協議。其中保證，萬達商管2021年預估實際凈利潤、2022年及2023年扣除非經常性損益的經審計凈利潤分別不低于51.9億元、74.3 億元及94.6億元。

如未達成，大連萬達商業及珠海萬贏將以零對價轉讓有關數量的股份，或向投資者支付現金補償。 

而在最新招股書中，截至2021年12月31日，珠海萬達商管管理了417個商業廣場，在管建筑面積5900萬平方米。其中獨立第三方商業廣場占132個，占比31.7%。另外，萬達廣場同期還有161個儲備項目，包括139個獨立第三方項目。2019-2021年，珠海萬達商管在管商業廣場(不包括停車位)的平均出租率為98.8%。

在這樣的規模支撐下，2021年全年，珠海萬達商管實現營收234.81億元，同比增長36.55%，年內溢利35.12億元，同比增長215.83%。

增長顯著，不過距離對賭協議中的目標還有距離。

 02 向誰看齊？

想要實現對賭協議中的凈利潤約定，不難推測萬達的手段——要么刀刃向內，向管理要利潤。不過更簡單的則是擴大規模，這是短期就能見效的手段。

向管理要利潤始終不是一件簡單的事情，但是如果對標一些頂尖的商管公司，可以看到萬達還是存在提升空間。

譬如，以“高端購物中心運營商”身份著稱的恒隆地產，2021年僅靠收租金，整體扭虧為盈，年度純利38.68億港元，而2020年虧損25.71億港元。數據披露，恒隆地產2021年總收入上升15%至103.21億港元，同時年內并無物業銷售收入。

通過恒隆的公告，我們可以從側面看出內地高端消費市場仍有著強勁的增長動能。恒隆地產在內地的收入主要來源于七座定位高端的恒隆廣場，入駐商戶以奢侈、高檔品牌為主，這些恒隆廣場分布在上海、無錫、沈陽、武漢、昆明等一二線城市。

反觀2018年開始退出內地的九龍倉，自新冠疫情爆發、限制跨境旅游后，其物業出租的盈利能力卻在逐年下滑。2021年，九龍倉置業基礎凈盈利65.18億港元，較2020年同期的74.77億港元減少13%；若計入投資物業重估虧損凈額22億港元，股東應占集團盈利為43.91億港元。

匯豐發表報告稱，香港新一輪的防疫措施可能會拖累零售業的表現。并預估，九龍倉置業零售和酒店業務占比達69%，且租金高度依賴旅游消費，但受疫情影響恢復無檢疫的跨境旅行很可能再次推遲，這將削弱公司的盈利恢復步伐。

再看最早一批進入內地的港資企業新世界發展，其生態圈涉及物業發展、物業投資、酒店以及基建和服務，業務踏足香港和內地，特別是深耕粵港澳大灣區，更是令其吃足了內地消費市場的紅利。

據新世界發展的財務數據，盡管過去一年行業景氣度下降，但依然保持了強勁的盈利能力，2021年實現綜合收入達682.33億港元，同比增長15.6%。

回顧過去十余年來內地房地產的歷史，當熱潮來臨時，大部分港資并不參與搶地；當土地流拍、地價下行之時，這些港資就會卷土重來、反周期操作。

萬達商管此番加碼商業的連續動作，與老牌港資企業多年來的打法類似，大有借機抄底的意味。

03 逆勢擴張

誠然，向管理要效益始終不是一場畢其功于一役的戰役，規模的增長，是萬達給予投資者最直接的答案。

據招股書數據，2021年下半年，萬達商管新增37個廣場，總在管項目從2021年6月30日的380個增至2021年底的417個，其中來自獨立第三方業主的項目數量從2021年6月30日的106個增加到2021年底的132個。

總在管面積由2021年6月30日的5,416.9萬平米上升到2021年底的5,895.4萬平米，其中來自獨立第三方業主的項目在管面積由2021年上半年的1,332.3萬平米上升到2021年底的1,644.8萬平米。

儲備項目上，2021年的161個儲備項目中，有139個來自獨立第三方業主，占比86.3%。可以看到，萬達商管在第三方外拓的步伐幾近于“起飛”。

2021年，受疫情反復和全球經濟增速放緩等因素影響，商業地產的日子并不是那么好過，萬達商管此時大舉擴張可謂下了血本。

根據中國房地產指數數據顯示，2021年下半年，我國主要商業街商鋪租金水平整體繼續下跌，且跌幅較上半年有所擴大；重點商圈（購物中心）商鋪租金水平整體略有回升，漲幅與上半年基本持平。

前文提到的與建業、鑫苑、山西田森等的合作，也預示著萬達商管從重就“輕”，向“輕資產”戰略加速。

在萬達集團發布的2021年開業計劃中，“輕資產”所占的權重也進一步加大。 

2021年，萬達集團計劃開業萬達廣場50個，其中輕資產34個，輕資產占比68%；計劃簽約的輕資產萬達廣場70個。這份年度計劃還包括：開業120家萬達影城，簽約輕資產影城300家；開業16家萬達酒店，簽約輕資產管理酒店50家等。

王健林匆忙的腳步之下，每一步都暗含深意。既然等不到上市的最佳時機，這場硬仗也不得不打。

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原標題： 二次遞表、對賭浮出，萬達商管繼續反向操作